关注房地产信托风险 避免集中投资

　　泛华普益投资管理有限公司投资研究部 唐丽琼

　　2010年以来，政府对房地产市场的调控政策日益“趋紧”，房地产公司从银行贷款越发困难，房地产信托便成为其缓解资金饥渴的重要渠道，从而房地产类信托产品的发行款数、募集规模、市场占比都出现“大跃进”似的增长：

　　2010年，信托市场共发行集合类房地产信托产品528款，较2009年增长1.5倍，募集资金1560.85亿元，较2009年增长3.3倍；规模在集合类信托中的占比由去年的21.70%增长到36.05%。另外，单一类信托计划还募集1303.23亿元，这样2010年房地产行业通过信托计划共募集2864.08亿元。2011年，虽然 《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》与《信托公司净资本管理办法》出台，但房地产类信托发行速度依旧，已发行了110余款，同比增长28%。

　　房地产类信托产品不仅发行量呈现“大跃进”似的增长，而且由于融资需求旺盛以及通胀一路上升等因素，产品的收益率也日益走高：2009年的平均收益率为8.29%，而2010年增长了0.73个百分点至9.02％，2011年更是走高至9.87%。

　　不可只看收益投资房地产信托须谨慎

　　一方面因为家庭财富的增长，另一方面因为房产收益率远高于其它理财工具，房地产类信托日益受到高端投资者的喜爱，出现过热的苗头：投资者只根据收益率来选择产品而不顾房地产行业的风险、具体项目的风险控制能力和开发商资质。笔者认为这是一种不理性的投资行为，投资某一类产品，应冷静考虑到可能存在的一系列风险：

　　首先，房地产市场的系统性风险存在发生的可能性。目前，房企的资产负债率已整体偏高，根据已经发布2010年年报的93家上市房企数据，平均资产负债率为62.77%，其中有33家上市房企资产负债率超过70%，而最高已达94.87%。而2011年房地产调控政策越发严厉，一旦对房市观望的投资者增多，房地产企业的资金供应不上，也不是没有发生系统性风险的可能。

　　其次，通过信托渠道融资的房地产企业并非都是好企业。虽然，通过信托融资的房地产项目都符合“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件，但符合这些条件的企业并非均是好企业。说得实在一点，信托融资成本远高于银行贷款，如果房企能通过银行融资，是不会轻易采用这一高成本的融资方式的，换句话说，就是通过信托融资的企业不少是不符合银行信贷的财务指标要求的。

　　第三，风险与收益相匹配，高收益并非就等同于好产品。影响房地产类信托产品收益率的两个重要因素是存贷基准利率水平与项目的风险水平。前者是所有理财市场共同所面临的，而后者很大程序上决定了各产品收益率的差异。如果只看收益率投资，很容易造成劣币驱逐良币的局面（即风险高同时预期回报率高的产品会更容易募集），这对信托行业将是致命的。

　　第四，应对主要风控措施的风控能力持一定保守态度。房地产信托产品的风控措施包括不动产抵押、动产／权利质押、保证担保等。其中，以不动产（房屋、土地）抵押的使用频率最高。一方面，在对抵押物进行价值评估时，为了能融资成功，可能存在抵押物价值被高估的可能；另一方面，如果房市发生系统性风险，抵押的不动产（特别是房屋）的价值将会同步下滑，从而风控能力也会大幅减弱。

　　最后，信托公司并没有兜底的义务。虽然法规规定信托公司不能对信托产品进行保本或者保收益，但是因销售误导的原因，目前几乎所有的信托产品投资者都认为信托公司会保证其所发行产品的本金与收益的兑付，即即使所投的项目亏损还不了本息，信托公司也会用自已的钱为客户支付本金与收益。笔者认为这种观念是投资者不应该有的：一方面信托公司是代人理财，没有保本保收益的义务，而且这并没有明确写在合约上，没有法律效力；另一方面，某一款或几款产品出现到期不能还本付息情况，信托公司可以用自有资金支付给投资者，但如果发生系统性风险，信托公司的自有资金规模也无法满足所有兑付。

　　避免集中投资房地产信托合理组合投资

　　上面所述并非笔者认为房地产市场会一定发生系统性风险，信托产品一定会发生大面积的不能兑付，笔者只是将这些可能的风险提出来，目的在于希望投资者不能只看收益，而将投资集中于某一领域的产品，而应该进行组合投资，降低风险。这种组合包括银行理财产品、信托产品、基金产品、股票等各大类金融产品的投资组合，也包括某一大类金融产品内部的投资组合，例如，投资信托产品不仅考虑房地产信托产品，还应考虑工商企业类、基础设施类等。