发改委欲祭反暴利之剑 房企忐忑

　　楼市调控时值巩固和扩大成效之际，国家发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定。

　　据新华社报道，发改委价格监督检查司司长许昆林昨天透露上述信息。

　　“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研。”许昆林说，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目。

　　上述表态引发了外界对于揭开一系列争议多年的谜团的期待，即房地产的成本和利润率究竟是多少？

　　多位业内专家在接受《第一财经日报》记者采访时表示，有关房地产平均利润率的测算目前仍然莫衷一是，但该指标却是实施反暴利规定的基础。要在短期内准确测算企业的利润率究竟是多少难度很大。

　　值得关注的是，发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施。对此，许昆林表示，在规定实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。但对今年能否实施反暴利规定的问题，他表示，目前仍处于研究阶段。

　　成本、利润争议数年

　　根据我国1995年制定的《制止牟取暴利的暂行规定》，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

　　针对房地产开发企业平均利润率的较大争论始于2005年，国家统计局当年公布的2004年房地产业利润率为7.77%。

　　时至今日，这一数字仍然为一些开发商所引用。

　　2006年底，财政部发布的一份公告显示，财政部2005年抽查的39户房地产开发企业实际利润率高达26.79%。

　　类似争议在2009年达到白热化阶段。

　　2009年3月两会期间，全国工商联递交《我国房价为何居高不下》的大会发言，通过对全国九城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。

　　对此，国土部相关人士当时回应称，我国地价占房价比例平均为23.2%。

　　而根据中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》——《中国住房发展报告(2010-2011)》，2009年，房地产行业的平均毛利润率为55.72%。

　　开发商也有话要说

　　恒大集团董事局主席许家印曾在2009年全国两会上表示，我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。

　　中国社科院研究员杨重光昨天则对本报记者表示，目前，房地产行业的成本多少不清楚，有关平均利润率的数字都是猜测，不过，除了特殊个案以外，平均利润率肯定达不到40%。

　　但他强调，没有超过40%并不说明不高，相比目前国内实体经济各领域的平均利润率，房地产行业的这一指标依然较高。

　　他认为，房地产行业平均利润率的合理范围应该回落到7%到8%的水平。

　　如何界定暴利？

　　无论争议如何，反暴利行动已经箭在弦上。

　　然而，对于暴利的界定究竟如何？房地产企业的利润率达到多少才算构成违法行为？

　　根据《制止牟取暴利的暂行规定》第五条，商品的价格和服务收费标准应当符合的条件为，“某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。”

　　此外，差价率和利润率不超过平均差价率和平均利润率的合理幅度。

　　但该规定同时提出，具体行业、不同区域对“合理幅度”的界定，将由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同业务主管部门测定和规定。

　　在中国房地产业协会副会长顾云昌看来，什么是暴利？仍然没有明确界定。

　　“目前成本多少不清楚，各种楼盘的成本是不一样的，而且经营效果是不一样的。此外，各种项目利润差距太大，仅从资金方面看，通过银行贷款、市场融资、民间借贷，财务成本差别会非常大，这种方面怎么扣除，还有一种融资渠道很畅通，反过来利润很高，是否就能说暴利？”顾云昌提出了自己的疑问。

　　不过，杨重光认为，如果通过银行系统和税务部门建立一个共享的信息平台，仍然可以测算出具体企业的利润情况。而这一项，虽然短期来看有一定困难，但是从长远角度考虑，将是未来房地产业，乃至各行业加强价格监管的一个基础平台。

　　国家统计局本月发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。