来源：第一财经日报
作者：徐健 柳九邦
调控下的上海楼市“暗流涌动”。近日，上海出现住宅房源的低价整购交易，其成交单价仅相当于周边区域。
4月底，上海松江以新闵别墅板块闻名的新桥区域，达安圣芭芭花园在4月17日至27日这段时间集中成交了67套别墅。根据同策咨询研究部监测数据，这批别墅的成交均
“90墅”100万元一套
目前虽偶有逆势热销楼盘，但上海外环附近不少楼盘多数都面临门可罗雀的状况。“去年的时候，平均每月售楼处都有二三十组客户，到现在，一个月还不如去年一个星期的量多呢。”近日，松江一位开发商代表向《第一财经日报》记者如是抱怨。
同策咨询研究部总监王巍立亦向本报记者指出，达安圣芭芭花园在新桥地区是一个老牌别墅项目，2005年8月首次开盘销售，目前在售产品以联排别墅为主。今年1月市场整体状况趋热，达安圣芭芭花园销售状况表现良好，成交24套，成交均价在19348元/平方米。当宏观调控再度收紧，该案的销售状况陷于停滞。2月和3月两个月总共才成交4套，4月上旬又有1套成交，且成交单价同1月份相比基本接近。
但达安圣芭芭花园4月底集中成交的67套别墅，则与上述大背景形成鲜明反差。
网上房地产显示，今年4月16日，一张沪房地松字2011第011829号的预售许可证推出达安圣芭芭花园73套房源，面积1.16万平方米。其中，67套房源多为3层的联排别墅，面积基本在80~210平方米之间不等，另有6套为店铺。目前，达安圣芭芭花园这73套房源已经在4月全部售罄。
王巍立指出，达安圣芭芭花园此次集中成交的价格约12000元/平方米，仅相当于该项目原先成交均价19000元/平方米的6.3折。粗略估算，该批房源此次成交总价在90万~270万元之间，其中亦不乏100万元一套的“廉价别墅”。
据达安圣芭芭售楼处介绍，这批房源为一企业整体买断，因此单价有所折让，至于作何用途则不得而知。达安圣芭芭项目公司有关负责人在接受本报记者采访时承认了整购事实，但对于接盘者的身份以及接盘目的，他表示并不知情。
上述项目负责人同时解释称：“这批房源主要是‘90墅’，虽有赠送面积，实际上是公寓。因为我们当时容积率批下来是‘别墅用地’，所以网上反映出来的也是别墅这种性质的用地，其实是公寓。”
记者通过调查发现，即使是公寓房源，其12000元/平方米的成交价仍旧远低于区域在售新房的价格。
同策提供的数据显示，新桥板块目前在售住宅主要有7个，除了达安圣芭芭之外，还有英郡雷丁、新弘国际城、沿海郦墅、绿地新南路壹号、明中龙祥家园以及晶苑四季御庭。其中，新弘国际城和绿地新南路壹号以及明中龙祥家园为公寓楼盘，其他为别墅项目。绿地新南路壹号走中高端路线，今年截至5月4日，该案共成交139套，成交均价高达21200元/平方米。而新弘国际城和明中龙祥家园分别只成交12套与8套，成交均价也在13700~15400元/平方米。
业内：预计低价整购还将出现
一位不愿透露姓名的开发商指出，开发商低价整体出售资产，代表着目前楼市宏观调控已初见成效。
据记者粗略估算，达安圣芭芭该笔交易的成交金额将在1亿元以上。虽然上述相关负责人力陈此次交易无关公司资金问题。市场分析师还是指出，在当前整体上海房地产市场成交较为低迷、个人购房又受限的形势下，整体出售更有利于公司资金快速回笼。
德佑地产市场经理蒋旭认为，如果要散售的话，在调控从紧的大环境下，能取得怎样的销售成果还是未知。并且散售的资金回笼较慢、流程较长，而整体销售，可能有更好的付款方式，更能被开发商接受，如果此开发商资金正面临重压，也会作此选择。
事实上，同样的情况也曾屡次出现在楼市极度低迷的2008年。2008年1月，就有一家企业以约5.4亿元的价格购入浦东小陆家嘴的财富海景花园5号楼，成交单价为28427元/平方米，远低于该项目二手房60000~90000元/平方米的挂牌价格。同年8月，浦东新区浦东大道、源深路附近，名为VIP大厦的商住项目，其中72套住宅以11489元/平方米的均价被低价整购，相当于区域内次新房市场价20000元/平方米的五折。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，楼市成交低迷，接下来预计此类低价整购的案例还会陆续出现，“这属于非正常交易，估计变相融资的可能性较大。”
王巍立亦分析指出，目前银行信贷进一步收紧，近日更传出首套房贷提至五成的消息，对于高端以及改善市场产生进一步打击。而手上囤货量巨大的上市房企以及急需现金流的部分房企也将拉开整体转让或者低价出货的大幕。
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