郑州楼市冰火两重天 住宅销售遇冷商业地产火爆

　　核心提示：在国家强力宏观调控、差异化信贷政策和银行银根紧缩的作用下，4月份，郑州楼市出现冰火两重天景象：一方面，“限购、限价、限贷”把郑州传统的“小阳春”带回寒冬，4月份商品住宅量跌价涨，成交量下降近四成，跌至2008年水平。另一方面，非商品住宅趁机登上历史舞台，成交量占商品房近五成，商务和商业地产成为开发商和投资者的“新贵”。

　　住宅成交倒退三年

　　4月份，郑州商品住宅成交量下降近四成，跌至2008年水平。

　　根据竞合地产提供的数据，4月份，郑州市市区商品住宅批准预售面积78.44万平方米，环比上涨174.46%。“4月商品住宅市场出现井喷，多个项目集中入市，如海马公园、非常国际2期、德润·黄金海岸、御鑫城等，但部分开发商对市场信心不足，推迟开盘时间。”

　　在商品住宅销售方面，4月份商品住宅销售面积22.82万平方米，环比下降39.03%；郑州市市区商品住宅销售2357套(间)，环比下降31.88%。

　　竞合地产认为，4月成交量大幅下降主要是因为刚需购房者的降价预期增强，观望态度浓厚。“为了拉动刚需消费，开发商使出浑身解数，大力度地打折促销活动吸引客户。例如：特价房、精装修、万元旅游折合房款等。”

　　竞合地产董事长王东说，经历了限购、加息、明码标价等政策的洗礼，郑州商品住宅成交量大幅下降，投机投资客退出住宅市场，刚需购房降价预期增强，传统的“金三银四”黄金季节不再。

　　王东认为，在成交萎靡的背后，重要原因是市场信心不足，各方预期不一。他说，多数购房者对后续政策及房价下跌抱以期待，加之限购、限贷等政策约束，这些因素综合在一起就造成了买方推迟入市的现状。“另一方面，银行存根吃紧，导致开发商资金链紧张，加之央行通过交替使用存款准备金率和贷款基准利率这两个金融杠杆来控制货币的流动性，抑制商业银行放贷，增加了开发商和购房者贷款的难度，抑制了商品住宅销量。”

　　商业地产销售火热

　　与住宅成交进入“寒冬”形成鲜明对比的是，商业地产市场一片火热，特别是办公物业风头强劲，成为开发商和投资者的“新贵”。

　　数据显示，郑州市市区非商品住宅批准预售面积41.49万平方米，环比上涨80.47%；非商品住宅销售面积21.9万平方米，环比下降73.81%。

　　在此背景下，一度淹没在市场热潮中的商务商业地产，以较为稳定政策环境、高回报投资，翻身做主，成为开发商和投资者的新贵。4月非住宅市场预售面积和销售面积都出现大幅增长，开发商加快推盘节奏，加大推量，中原万达soho、绿地之窗二期等等；面对大量的商业办公产品，消费者的回应也异常强烈，中原万达soho开盘日劲销900套，绿地之窗二期开盘当天也是一路飘红。

　　数据显示，郑州市市区非商品住宅销售1960套(间)，环比上涨99.80%；郑州市市区非商品住宅销售面积21.9万平方米，环比上涨73.81%；非商品住宅销售均价为10271元/平方米，环比下降26.06%。

　　王东说，在新的政策环境下，从首付、利率、回报率等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流、购物中心等如雨后春笋般出现，沃尔玛、家乐福、大商等国内外大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业将面临空前大变局。

　　郑州房价拉锯状态

　　在商品住宅销量大幅下降的同时，郑州住房价格却并未见大幅回调，相反还出现“反弹”。数据显示，4月商品住宅均价较3月份上涨了739元/㎡，再次回升6000元水平线，环比增长13%。

　　从区域看，4月份除管城区住房成交均价下降外，其余各区成交均价均有小幅上升。惠济区以7272元/㎡的均价首次居于榜首；郑东新区以6648元/㎡位居第二；金水区以6296元/㎡的均价位居第三；中原区为5976元/㎡，位居第四；管城区降幅较大，每平方米降价1663元，主要由于大量低价位房源的成交拉低了管城区的成交均价；二七区位居最末，均价为5706元/㎡。

　　竞合地产认为，4月郑州住房价格大幅上涨，是3月郑州房价“假摔”过后的正常回归，3月大量低价住房的成交拉低了郑州3月商品住宅的均价。但郑州房价并未因此而上涨，数据显示，4月份商品住宅成交均价，较1月、2月依然保持小幅下降态势。

　　王东预测，房价或进入拉锯战状态，“2011年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，将导致房价走势出现分化格局，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。郑州房价从此进入拉锯战状态”。

　　王东说，“一方面由于通胀预期、境外热钱、流动性过剩及大盘典型楼盘价格带动等多重因素的共同作用，助推房价居高不下，而另一方面也昭示了郑州作为区域中心城市，随着城市化进程的加快和城市框架的拉大，其吸引力和首位度在不断加强，伴随着中原经济区的快速崛起，郑州强有力区位优势不可动摇。”

　　刚需置业成为主力

　　4月商品住宅不同产品成交占比中80㎡以上户型需求占到八成。其中，80-90㎡、90-100㎡、120-144㎡的产品占比分别为23.89%、17.23%、15.91%，80-100㎡户型的占比高达41%。

　　数据显示，4月份，郑州成交的商品住宅成交价格以6000~7000元/㎡为主流区间。在该区间内商品住宅销售量为5.87万平方米，占成交总面积的25.73%，成交的主要项目有德润·黄金海岸、龙栖上郡二期等；2500-3000元/㎡的商品房成交量次之，共销售了3.94万平方米，占成交总面积的17.27%，主要为经济适用房、企业内部认购住房和补差商品房，主要项目为泰和苑一期、联合花园等；价格在7000~9000元/㎡区间的住宅成交量占到总销售面积的27.04%；其他价格区间内的商品住宅成交量总体较少。

　　对此，竞合地产认为，受限购影响，投资投机性购房需求大幅下降，自住型购房需求成为目前郑州市场上的主力，首次置业者和改善型置业者成为楼市的主力军。

　　调控政策或将深入

　　五月第一周，郑州部分楼盘销量见好，市场出现回暖迹象。

　　上周末开盘项目非常国际二期全境开盘推出房源192套，逆市劲销158套，销售率达82%，创造住宅销售奇迹；德润·黄金海岸二期推出334套房源，销售201套；升龙环球广场推出写字楼部分楼层共计32套，销售25套。

　　竞合地产王东表示，房地产政策若不再深化，郑州市房地产市场将慢慢回暖，但若更严厉的房地产政策出台，市场则会受到更加深刻的影响。

　　王东说，2010年房地产业经历了凤凰涅槃、浴火重生般的发展奇迹。2011年房地产是否“大雪压青松，青松挺且直”，尚待观察。目前政府有关土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，往往只针对新增市场，较少触及既得利益，但更严厉的调控政策可能向存量市场延伸。

　　竞合地产认为，在楼市调控进一步收紧政策下，开发商迫于存货、市场和资金压力而降价促销，目前看来成为顺理成章的选择。房企存货大增之下，楼市供应继续增加，而需求不断萎缩。叠加的加息、取消贷款利率优惠政策等，使得炒房者利用资金压力大涨，投机投资需求已被逐出市场。在持续的限购、限贷政策下，一季度，个人按揭贷款出现明显的下降，开发商均面临贷款难的问题。“房价持续高位运行，预计政府将加大管制力度，新的房地产政策可能后续出台。”（记者曾邦华 实习生王磊）

　　作者：曾邦华 王磊 (来源：大河网)