来源：中国证券报
作者：万晶
房价依旧高位盘整，开发商抢地的火暴场面不再出现，土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为，土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期，地价下跌后或迎来房价的拐点。
底价成交频现
土地市场降
相关公司股票走势
中国房产信息集团发布的市场月报显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月，这15家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78％，环比下滑66％；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70％，环比下滑59％，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。
3月，上海共成交25幅经营性用地。其中，近8成地块零溢价率成交。4月，上海住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%，创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖，最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得，折合楼面价每平方米1.1251万元，溢价率仅13%。
北京甚至出现地块流标的情况。4月20日，北京推出3幅住宅用地。其中，顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。
5月以来，北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖最终溢价率为1.06%，楼面价5868元/平方米；顺义区空港物流基地星光国际城用地项目出让，现场只有两家竞买人，最终成交价2.5亿元，成交楼面价2697元/平方米；大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块，起拍价3.02亿元，仅经过3次报价即以3.05亿元成交；北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交，成交楼面价为4691元/平方米，溢价率只有12%。
土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅。其中，8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块。其中，3幅地块为底价成交。今年前4个月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。
即便是民间资本最为活跃的温州市，1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍，随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。
中国房产信息集团分析师认为，土地市场降温主要有两方面原因：一是限购政策影响下，未来市场走势不明朗，多数企业持观望态度；二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，企业资金面压力增加。深圳地产专家指出，地价可以看作房价的先兆指标，2007年12月土地市场率先出现流拍等现象，三个月之后房价步入下跌通道。
房企收缩战线
龙头公司谨慎看待后市
长城证券研究所认为，在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下，上市公司对后市保持谨慎态度，首选压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示，2011年一季度，A股上市地产公司（不含ST类）购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9％，大幅低于2010年一季度160.1％的增速水平，也低于2005年一季度以来28.5％的平均增速。
尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8％，低于行业水平，也远低于2010年同比增速331.4％。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率，另一方面大幅收缩投资，更加谨慎地面对后市。
大中城市商品房销售量下滑威胁到房企的资金回笼。国家统计局数据显示，4月17个主要城市销售面积同比平均下降50%，较3月21%的降幅继续扩大；一线城市4月同比平均降幅为41%，二线城市平均同比降幅约为59%。
地产龙头企业销售状况也遇到拐点。万科4月实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%，今年1月至4月万科月度销售金额和销售面积呈逐步下降趋势。保利地产4月实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%。金地集团4月实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降了16.9%和3.2%。
信贷收紧加之销售回笼资金减少，房企资金链雪上加霜，开发商纷纷调整策略、减缓拿地。万科今年年初就表示要保持现金、减少拿地，一季度新增加地块仅15个，较去年一季度减少拿地10块，按万科权益计算的占地面积约138万平方米。尤其是4月份万科仅收购了一个广州万科红郡项目，没有新购入任何土地。金地集团则自1月6日公告获取了4幅地块和一个城中村改造项目之后，再也没有公告新购入土地。
打折优惠渐多
央企加入促销行列
资金链日益紧张，销售回款压力骤增，一些反应较快的开发商已开始让利促销。
中海地产4月底在深圳推出“八折促销”，旗下的中海康城国际和中海塞纳时光价格从原来的14000元至15000元/平方米，降至均价11000元/平方米，引发近5000人抢购，一千多套房源一天售罄。
随后，佳兆业集团打出“8.8折秒杀”大旗，从5月7日开始，大都汇推出折扣房源，折后价格直降3000元/平方米，均价1.7万元/平方米。
碧桂园更是将降价促销推广至多个城市。5月1日，碧桂园·广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米下降约15%，碧桂园位于广东清远及肇庆的另外两个项目也降价千元左右，引发抢购。就连广州中心城区的保利中辰广场也推出了“一口价”清货优惠活动。
继广东部分楼盘降价之后，5月15日，距离南京二三十公里外的碧桂园江苏句容凤凰城低价开盘，毛坯房均价5000元/平方米，精装房均价6280元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，销售单价只相当于南京市区房价的一半。开盘首日推出4000多套房源，销售超2000套房源，吸引到超过1万名购房者前来选房。
广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，如果说中小开发商的优惠促销有着资金流转的目的，那么向来不缺钱的央企也开始促销，这就指明了风向。
巨大的存货压力成了悬在房企头上的一把利剑，加剧了经营的困难。Wind数据统计，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；与2010年报显示的存货数据相比，也增长了9.07%。其中，招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比均大幅增长。
德邦证券分析师黄玉梅认为，市场供应将在二季度末和三季度达到高峰，随着供应逐渐增大，价格将面临小幅调整。世联地产市场研究部总监王海斌也认为，随着供应量逐渐增加，近期中低端楼盘降价促销或将开始蔓延。
今年前4月
京沪深土地出让金减逾三成
本报记者 万晶
部分城市今年前四月土地出让金情况
城市 土地成交面积 土地出让金总额 土地出让金总额
同比跌幅
北京 221万平方米 223亿元 -55%
上海 399万平方米 375亿元 -32%
深圳 7.74万平方米 13.9亿元 -31%
杭州 208万平方米 123亿元 -30%
天津 543万平方米 140亿元 -61.00%
成都 60万平方米 4.26亿元 -98.00%
土地市场快速降温已经波及地方政府土地出让收入。统计显示，今年前4个月，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，北京更是大幅减少55%。
多个城市土地出让金锐减
链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。今年前4个月，北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%、55%。楼面地价方面，10幅居住用地均价约为4384元/平方米，与2010年的7337元/平方米均价相比，下降了约40%。
上海的土地出让金更是在今年4月创下了近两年来的单月新低，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%。今年前4个月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。
在上海市3月推出25宗经营性土地中，除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外，其他地块基本上都是低溢价率成交，有10幅动迁安置房土地全部以底价成交，还出现了451元/平方米的“白菜价”。
杭州方面，前4个月杭州共出让地块28幅，成交总额123.31亿元，下降幅度约30%。而深圳今年以来商品住宅用地是零成交，非商品住宅用地成交7.74万平方米，土地出让金收入13.9亿元，同比减少31%。
土地市场迅速从一片火热堕入冰窖。2010年，全国土地市场经历了一场盛宴，全国土地出让收入合计约2.7万亿元，比2009年增加了70.4%。北京、上海、大连3个城市的土地出让金超过千亿元。其中，北京土地出让金甚至达到1641亿元，位居全国第一，上海的土地出让金总额超过1500亿元。
对于目前土地市场的趋势，有专家预测，如果调控政策持续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。
保障房建设面临资金大考
中国社科院发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%。地方基础设施建设和保障房建设资金大量来源于此。
根据规定，“十二五”期间要完成3600万套保障房的建设规模，并要求保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，所需资金约为1.3万亿元。保障房的建设方面，地方财政理所当然地成为投资主力。然而，国家审计署公布的19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果显示，建设资金不到位是保障房建设遇到的首要问题。
目前各级财政纷纷加大保障房建设投资，在今年1.3万亿的建设资金中，中央财政初步安排的资金为1030亿，前期已追加280亿，下一阶段，中央财政仍将进一步追加，特别是对财政状况不佳的省份追加力度将会较大。各省级财政按照中央补助标准安排建设资金，上海等地已安排60多亿元，安徽、江西等省的20多亿元已落实。部分省市开始通过提高土地出让金净收益的方式提取资金，比重约为20%。
有专家指出，1000万套保障性住房建设，如果按照每套60平方米计算，容积率为3计算，大约需要2亿平方米的土地。即便按照2009年全国居住用地平均价格3824元/平方米计算，这2亿平方米的土地地价就高达7648亿元。而除去中央财政、国开行1000亿元贷款以及其他商业银行贷款，保障性住房建设资金大半仍靠地方政府来解决。
业内人士表示，许多地方融资平台已透支了未来若干年财政收入，地方政府在保障房方面的资金压力相当大。
■ 专家对话
叶剑平：土地供给将趋于正常
□本报记者 陈莹莹
国土资源部科学技术委员会委员、中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平在接受中国证券报记者专访时表示，2011年全国住房用地计划中大幅增加了保障房用地供给，为完成我国“十二五”期间3600万套保障房建设目标提供了有力保障。他认为，出台各种政策的目的是为了促进整个房地产市场健康稳定发展。
促进楼市健康发展
中国证券报：日前国土部公布了2011年全国住房用地计划。其中，计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比，分別增加17.6%和138.9%。此举对未来几年内我国的商品房和保障房市场供给，会产生什么影响？
叶剑平：就目前的形势而言，今年我国1000万套保障房建设指标肯定能够完成。而全国住房用地计划中大幅增加了保障房项目用地的供给，也是有力保证。但除此之外，其他因素也会影响保障房建设，如项目规划、资金支持、项目地点等。
调整之后对我国商品房确实会有影响，但影响不大。目前的土地供应确实有限，商品房供给和市场都会减少。但从宏观调控来看，短期的减少是为了抑制二三套房的投机需求，旨在保证第一套住房的刚性需求。所以在这样的前提下，这样的土地配比还是比较合理的。
近期我们发现许多房地产开发企业在拿地方面不如以往那么“疯狂”，因为以前我国的土地供给存在过度市场化的问题，现在政府已介入。但这只是一个短期的协调机制和应急措施，未来经过慢慢调整，整个土地供给制度就会趋于正常。
中国证券报：此举能否解决目前的高房价问题？
叶剑平：高房价问题肯定是要解决的，而且长期而言也能够解决。但是出台各种调控政策的目的是促进整个房地产市场健康稳定的发展。目前，相关部门利用政策进行市场调控，对整个市场的未来发展是利好的。
严格审查拿地企业资质
中国证券报：住房用地的供应安排会对整个房地产行业产生何种影响？
叶剑平：短期而言，对整个商品房市场肯定有限制和影响。从总的供应来看，一方面，虽然加大了土地供应量，但是部分房地产企业仍旧想坚持原来的市场，那么它的发展空间就会受到限制。另一方面，部分企业会转向保障房项目的建设，这个市场是很大的。
从积极的方面来说，新的用地计划，能够使得一些有资质的专业房地产企业通过调控，提升管理和服务，最终获得新的利润。
中国证券报：用地计划具体落实到地方，地方政府需要做哪些工作？
叶剑平：从供应对象来看，地方政府要进行严格的企业资质审查，综合考虑供给对象的专业性、社会责任等因素。为了避免“劣币驱逐良币”现象，有些社会责任意识差的企业可以取消其预审资格。
另外，从供应计划来看，也需要更科学，因为从土地推向市场都有一个过程，包括征地问题、计划落实等，都需要时间来解决。
完善土地出让制度
中国证券报：近期各地纷纷实践比较成熟的“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂做法。对此，你怎么看？
叶剑平：“价高者得”从市场角度而言是公平的。但是从房地产市场和土地开发来看，影响的因素很多。第一，因为土地开发有一个外部效应，每一个开发企业或投资人拿到地后，如果能使“正”的外部效应最大化，那么大家都会受益。第二，土地开发不能只追求经济利益，还需要考虑社会责任，要让有社会责任感的企业来承担这些事，同时积极鼓励那些愿意回报社会的企业家来参与房地产行业。
如果经济效益和社会效益都能发挥出来，这样的土地出让方式肯定比单一的“价高者得”要好。为了做到真正的公平公正，我国的土地出让制度还将不断完善调整，需要综合考虑很多因素。
 |
|
 |
|
上网从搜狗开始
