购房者开始向开发商说“不” 反暴利风声渐起

　　在中国房地产火热的年份，社会各界对于中国房地产暴利的指责从未停息，不过，以往关于房地产暴利的讨论，仅限于舆论与学术层面。随着本轮房地产调控的持续，楼市的天平开始向买 方倾斜，此前忍气吞声的购房者开始向开发商说“不”，与以往退房等诉求有所不同的是，反暴利成为本轮购房者维权的新武器。

　　现象

　　反暴利事件日渐增多

　　降价引发的维权风波

　　“常青藤最新开盘的价格已经暗降，对于我们这种浪尖上买房的新业主应该是最大的打击。”“如果说现在已经入住的，那降了是无可非议的，没有理由和开发商说什么。房子还没有入住，刚刚三个月，买受方还未享受到任何权益，这是让人最不能接受的。”

　　过去十天来，不满的情绪在首开“常青藤”业主论坛上四处弥漫。

　　近日，位于北京朝阳东坝东五环的首开 “常青藤”最新开盘的楼盘，通过折扣等优惠措施暗降10%以上，部分业主欲对开发商提起反暴利的投诉。

　　据一位业主介绍，首开“常青藤”去年至今曾多次开盘，基本无折扣，但在今年五一前后，开发商采取了较大幅度的促销措施。自去年12月以来的前三次开盘，共推出了E14、E15、E16、E21等4栋楼，涉及200户左右业主，他们的购买价格比目前促销后开盘的价格高出20万到80万元，平均下来，该楼盘预售均价目前已暗降近20%。

　　在5月开盘推出大幅度优惠之后，老业主要求开发商补偿损失。30名集体要求补偿的老业主于今年1月购买了首开“常青藤”房子，他们相当于比5月份购买首开“常青藤”的房子的业主多付了19万-78万元。

　　钓鱼台7号陷暴利风波

　　在首开“常青藤”部分业主借反暴利维权事件尚未平息之际，凭借每平方米30万元，一跃成为亚洲最贵楼盘的“钓鱼台7号院”显然还在发挥着其超高售价的影响力。

　　东钓鱼台7号院新楼王总面积超过1000平米，售价达到30万/平米。总价超过3亿。据“链家地产”市场研究部统计，东钓鱼台7号院附近的普通二手房均价大约在45000元/平米左右，房屋面积主要以60平米左右的小面积为主。而东钓鱼台楼王总价3亿的天价基本相当于该区域两栋6层板楼大约100套二手房的总价。

　　此外，该楼盘车位拟售参考均价45000元/平方米。多数车位建筑面积50.47平方米，如果按照50.47平方米建筑面积计算，一个钓鱼台7号院的车位价格达到227万，如果按照16.8平方米的套内面积计算，一个车位价格则为75.6万。

　　在发改委酝酿反暴利规定的过程中，钓鱼台7号院的高调，引起社会各界热议。

　　新业主加入维权

　　“目前不少业主咨询相关法律，还没有正式提出诉讼。” 对于“常青藤”部分业主维权事件的进展，北京问天律师事务所合伙人李雪森律师表示。不过，首开“常青藤”部分业主维权事件一经公布，提醒了一些新维权业主加入。

　　“我是看到媒体报道，才意识到问题的，现在正借助律师与30位业主进行联系。”一位不愿吐露姓名的业主向记者表示。

　　这位业主向记者表示，自己在2010年3月份买房，当时“常春藤”的价格在2.4万/平方米至2.6万/平方米。不料刚刚签下合同，新一轮楼市调控政策便出台，该项目价格一直维持在这个水平。

　　这位业主拿出的数据显示，2009年“常青藤”时价只有1.1万/平方米至1.2万/平方米，2010年2.4万/平方米至2.6万/平方米，今年2.1万/平方米至2.2万/平方米。“为什么同一个楼盘，在不同时期价格变化幅度如此之大，希望价格部门给出一个合理价格，然后开发商应该根据购房者买房价格与合理价格予以补偿。”

　　天生豪宅引争议

　　钓鱼台7号院因能看到大面积自然生态环境景观、紧靠钓鱼台国宾馆、西通中央政务区的地理位置成为天价的一个重要理由，此外，售楼人员对于这套房源的特殊之处解释为：根据客户需求来定制。据介绍，“楼王”将根据购房者的需求来设计房屋结构以及装修风格。并且不对外开放，有意向的购房者需要提前三天提出看房申请，在总部审批了购房者相关资质之后才能允许。

　　售楼人员将其定义为“天生的豪宅”，销售人员同样强调，每平方米高达1.5万元的装修成本为目前北京市面最高。不少人对天生豪宅的说法表示怀疑。著名主持人芮成钢在其微博中调侃称“钓鱼台7号院敢卖30万一平米跟这名字有关。钓鱼台是国宾馆，听起来咱家也好像住进了国宾馆，有面子！其实那地点不是钓鱼台，是否能如此命名楼盘值得讨论。叫玉渊潭7号还差不多。故宫附近开个楼盘就能叫紫禁城8号？”

　　可据知情者透露，该地块当年北京土地市场楼面价在一万元/平方米左右， “天价楼盘”的总体成本不超过4万元/平方米。即便是按社科院报告的房地产平均毛利率55%来计算，该楼盘的价格也断然不会超过10万元/平方米，这每平方米30万元的身价到底从何而来？

　　■观点

　　如何反暴利仍存争论

　　>>焦点一 业主借反暴利维权是否成立

　　对于业主反暴利维权，首开股份一位高层人士接受媒体采访时表示：当初双方签约是基于价格自愿，这怎么是暴利呢？“如果股民因为买了某只股票赔了，股民也可以要求公司进行补偿吗？如果楼盘涨了，业主是否相应地将溢价还给开发商呢？”

　　此外，该首开人士同时解释，此次降价促销的楼盘基本位于小区外围，离马路较近，有一定的噪音影响，另外交房时间要晚一年，此前有些意见的业主购买的高价楼盘大多是小区的楼王，价格难免高一些，不同类型的产品价格不同，这与暴利无关。

　　“这是开发商在狡辩。”一位受访业主指出，“如果开发商基于市场现状做出适度回调，那很正常，但突然在两三个月内下调近20%，就不正常了。此外，常青藤从开盘到现在价格从1万/平方米到2.6万/平方米，同一个楼盘不同时期定价变化如此之大，肯定是开发商的责任。”

　　李雪森表示，根据《价格法》第四十一条明确规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分，因此业主反暴利的诉求是成立的。”

　　地产评论人贾卧龙认为，房价下降让前期购房者损失巨大，无奈之下一纸“反暴利”欲将开发商诉诸法庭。我们不得不同情那些付出高价的业主，但是降价并非开发商“一厢情愿”，是市场的价值规律在背后“作怪”，因此购房者在市场投资时更应该加强风险意识，避免“哑巴吃黄连有苦说不出”。

　　>>焦点二 暴利如何界定

　　根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　不过，一位不愿透露姓名的业内专家对此表示异议，商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性，其可操作性值得商榷。目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是预征方式，原因就是统计和测算的难度太大。

　　财经评论人牛刀表示，成本有两种，一种是直接成本，一种是间接成本。直接成本是，土地成本、建安成本、财务成本，具体细化就包括很多方面，不存在什么争议。现在问题出在间接成本上，一是营销成本，二是代理成本，三是其他服务成本。这三笔成本不仅费用高昂，并存在巨大的利益输送问题。如何确立，也是本次反暴利法成败的关键。

　　>>焦点三 天价楼盘该不该管

　　“商品房的价格完全是市场所影响的，也正是被购房者所捧高的。”著名经济学家李开发认为，如果没有市场，开发商自然会调低价格，但现状却是，即便认为有暴利，却依然有人买账。

　　对此，北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋反对，他表示，住房是一项民生产品，由于保障房建设刚刚起步，中国目前住宅体系尚不健全，对于普通中国老百姓而言，购房主要借助商品房市场，因此，商品房暴利行为必须得到严格控制。

　　杨少锋同时举例表示，“天价豪宅”看起来离老百姓很远，但房地产定价有联动效应，会参照周边或同类楼盘价格，如同当年钓鱼台7号院的定价会参照盘古大观一样，当下一些项目也在参照钓鱼台7号院的价格。而高端楼盘上涨，必然带动中端市场，最终形成“多米诺骨牌效应”。

　　>>焦点四 反暴利能否治本

　　对于反暴利的效果，一位网友表示，多年来中国房地产一直保持着“购房者大出血、开发商赚大钱”这个情况。开发商、投机者随心所欲标价，对购房者漫天要价，开发商、投机者长期维持暴利，使真正需要房子的人只能望而兴叹，在反暴利投诉出现后，这种情况会有所改观。

　　不过，由发改委提出将针对商品房“反暴利”的相关措施，在业内人士看来却有些“治标不治本”。一位开发商向记者表示，房地产行业开发周期较长，从拿地到开发、销售往往要经历数年，还有很多无法计入账本的成本。此外，楼市目前只有增加土地供应才能解决供需矛盾，进而解决房价问题。

　　商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育表示，除了增加安居房之类的保障性住房供给外，用反暴利法规约束中国房地产市场也是有用的思路。

　　有同样看法的还有杨少锋。他表示，在欧美等房价表现平稳的国家，调控部门制定一系列措施限制开发商获取过高利润，在我国房价高涨，开发商掌控定价权，购房者与开发商存在巨大信息不对称的情况下，更应出台措施限制开发商暴利。

　　>>焦点五 采取什么措施反暴利

　　发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　今年3月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。该规定的出台，是为了加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，以维护房地产市场的正常价格秩序，保护消费者合法权益。

　　知名财经评论人牛刀向记者表示，国务院于1995年1月颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》，旨在维护社会主义市场经济秩序，制止牟取暴利，保护消费者的合法权益。在这部文件中，界定了暴利与合理利润的标准。但是，我国迄今并没有通过《反暴利法》。如果执行对房地产行业的反暴利法，只需国务院出台临时性法规即可。

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，“对于房地产征收暴利税可操作性不强，如何核定开发商的成本和利润，如何界定暴利，这些都将引起无休止的争论，还不如对土地增值税进行清算，不仅操作性强，并且直指开发商的暴利部分，同样达到抑制开发商暴利的目的”。

　　暴利楼盘盘点

　　钓鱼台7号 售价14倍于地价

　　据媒体报道称，2006年，该宗地是项目开发商中赫置地投资控股有限公司以协议转让的方式从土地方拿到该块建设用地，楼面价低于1.6万元/平方米。

　　公开资料显示，钓鱼台7号院此次推出的22套住宅，总价约为23.28亿元以总建筑面积10335.38平米计算，折合平均售价为22.53万元/平方米，该价格14倍于土地价格。而在2009年7月，该楼盘首期项目的销售均价还停留在7万元/平方米。

　　霞公府 售价43倍于地价

　　可以和钓鱼台7号院的“暴利”相媲美的还有北京饭店二期的公寓部分霞公府，记者并没有在土地出让的历史记录中看到该宗地，但是曾有媒体报道称，2005年北京市东城区一份土地出让资料显示,当年,北京紫金世纪置业有限责任公司以5.803亿元获得东城区王府井地区E3、E4、E5号地块,该宗地面积29188.68平方米,规划建筑面积26万平方米。据此计算，该项目楼面地价为2232元/平方米。

　　据北京市交易管理网的数据显示，该项目的住宅拟售价格为10.8万元/平方米，成交均价为9.8万元/平方米，43倍于土地价格。

　　万通·紫藤堡 售价10倍于地价

　　日前，飘摇中的香河楼市将万通的紫藤堡推入一个不妙的境地，该项目土地价格不及售价一成的事实成为议论的焦点。

　　2009年7月17日，万通通过公开摘牌方式，以4.8亿元的总价获得了河北省香河县四宗国有土地使用权，4块用地的有效出让面积共计53.3万平方米。粗略计算，4幅地块的楼面价为900元/平方米。

　　2010年10月6日，万通在香河的紫藤堡项目以均价9100元/平方米推出60套联排别墅， 10月8日又增推48套联排别墅，均价9600元/平方米。即使以该项目首批房源9100元/平方米的均价计算，该项目的楼面价成本也不及售价的一成。

　　北京ONE 售价12倍于地价

　　说起“暴利”，通州首屈一指的就是北京ONE，该项目以低碳、高科技等为宣传点，逆市提价，饱受市场争议。

　　2月28日，本报曾报道过北京ONE项目逆势涨价，其4号楼当时的均价为3.5万元/平方米，较开盘价有10%的涨幅；5号楼均价为3万元/平方米，较开盘价有20%的涨幅。和不足3000元/平方米的拿地价格形成鲜明对比，项目涉嫌暴利引起广泛关注。

　　日前据北京市房地产交易管理网上的信息显示，4号楼的价格已升至3.592万元/平方米，近12倍于拿地成本。

　　香悦四季花园 售价4倍于地价

　　虽然和以上项目的价差相比，合景旗下的香悦四季花园项目略显逊色，但售价4倍于地价也并不是小数。

　　据北京市房地产交易管理网上的信息显示，合景旗下的香悦四季花园项目309号楼的拟售价格为2.4万元/平方米，310号住宅楼的拟售价格为2.006万元/平方米，而成交均价为1.5873万元/平方米。

　　该项目所在地块为2008年初合景泰富地产集团斥资19.8亿元拿下的，总建筑面积约为50万平方米，折合楼面单价为3960元/平方米。据此计算，该项目的成交价格4倍于土地价格。