市场化拆迁谨慎破冰 评估公司成博弈焦点

　　推土机和钉子户之间的“战争”，会随着这部新办法的出台而终结吗？

　　6月7日，住房和城乡建设部印发 《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称评估办法），对房屋价值的评估作出多项规定，并强调在国有土地上房屋征收中，应评估房屋的“类似房地产的市场价格”。

　　这份文件的出台被视为“新拆迁条例”的延续。今年1月，国务院常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，强调“禁止行政强拆”、“先确定补偿金额再征收”等原则。

　　而这次出台的评估办法，首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿，修改为完全按照市场价值来评估，并规定房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。

　　“这些原则，舆论呼吁了多年，现在终于顺应民意而出台了。”大多数评估业内人士对新政持正面评价。中国房地产估价师及经纪人学会副秘书长杜鸣表示，这将改变以往普遍存在的拆迁补偿不平衡、明补、暗补以及饱受诟病的政府指导价。

　　但部分法律界人士认为评估办法仍不足以改变被拆迁人的不利处境。北京市京华律师所律师秦兵警告说，被拆迁人投票选择评估公司也可能产生腐败，从而导致补偿价格依然偏低。

　　据了解，在新规实施前，在国内的房屋征收中，房屋评估价格通常只有市场价格的二分之一或三分之一。

　　迟来的新政

　　2003年12月1日，原建设部曾颁布《城市房屋拆迁估价指导意见》。但各地在操作过程中，估价方法不一，或按成本法、或按收益法、或按市场法，按照不同方法评估的房屋价格也不一样。

　　以北京的政府指导价为例，按照北京市住建委2009年6月发布的规定，拆迁区域的货币补偿基准价格，必须公示7天。2009年4月，在北京西城区西长安街的拆迁中，首次试点根据拆迁房屋的市场评估价格对被拆迁人进行货币补偿，补偿基础价格定为3.07万/建筑平米。这是一种主要采取成本法的评估方式。

　　成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，确定被评估资产价值的方法。

　　但在房价快速上涨的当今，用成本法评估拆迁补偿要远低于市场法。北京龙泰房地产评估有限责任公司董事长邓峰表示，绝大多数被拆迁居民也是按照是否能买得起商品房来衡量拆迁补偿是否合理，尤其是在北京这样的城市。

　　所以，新的评估办法在房地产业内人士眼中，显得意义非凡。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这对于广大动拆迁户是个好消息。最大的好处在于，“以前的补偿价格，主要由政府说了算；现在改由第三方估评公司主导，有利于公平公正”。

　　“原来的政府指导价远低于市场价，以至于一些楼盘在政府指导价基础上还能给予拆迁户各种额外补偿，比如搬家补偿、配合工程奖等等。”中国房地产估价师及经纪人学会副秘书长杜鸣表示，尽管新的评估办法来得有点迟，但整体制度设计上都相对成熟、严谨而规范。

　　新评估办法规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

　　“这是历史性的一步，不仅有助减少拆迁过程中人为因素的影响；还有利于避免野蛮拆迁等行为，有利于维护产权人的利益。” 北京中原三级市场研究部研究总监张大伟评价说。

　　北京首佳房地产评估有限公司副总经理聂燕军认为，评估办法的实施将会给地方政府带来很大的挑战。城市拆迁进程将会放缓。按照市场办法评估，拆迁的成本增高，难度加大，法定程序将更多。

　　“接下来是评估收费细则”

　　北京龙泰房地产评估有限责任公司董事长邓峰指出，随着通过评估法出台，由于被拆迁人有权选择评估机构，对于评估机构来说则意味着结构性的调整。过去区县政府机构改制而成的评估公司业务将遭受一定的挑战。

　　据邓峰介绍，目前北京的评估公司是按照标的额进行收取评估费用，通常在1%-1.5%之间，通过招标方式拿到的项目，可能收费会降到0.8%。评估办法实施后，拆迁补偿额可能随之上升。“下一步政府可能会出台政策规范性质的收费比例，甚至可能降低收费比例。这意味着评估公司不一定因新政而迎来春天。”

　　“评估腐败”将成热点？

　　但长期代理房屋征收案件的部分律师对新政的落地不持乐观态度。他们认为这改变不了被征收人的弱势格局。

　　2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，政府部门应向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构，供拆迁当事人选择。这意味着拆迁当事人的选择空间实际被限定在政府提供的名单上。

　　新规取消了这一条款，规定房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定。但才良律师事务所主任王才亮断言，“政府部门不可能真的给被征收人自由选择评估机构的权利。”

　　新规中规定，房屋评估机构选定的具体办法由省、自治区、直辖市制定。王才亮认为，地方出台的“具体办法”肯定会对征收人选择评估机构设定诸多限制性条款，比如可能要求评估机构是在当地登记或备案的，或者要求具有几级资质的评估机构才可以对房屋价格进行评估，或者干脆沿用政府提供名单的老办法，倘如此，业主的选择权依然有限。

　　在评估办法确立的新机制下，评估公司成为征收方和被拆迁人利益博弈的焦点。业内人士认为，这可能使评估行业存在的诸多问题成为突出矛盾。

　　“90%以上的评估师都会出具低于市场价的房屋评估价格，以便迎合地方政府降低征收成本的需要。”王才亮以他20多年来办理房屋征收案件的经验指出。

　　评估机构之所以偏向地方政府，一方面与它们与政府的特殊渊源有关。据邓峰介绍，北京2000年前后成立的一批评估公司主要是一些区县房地产局评估办事处脱钩改制而设立的，业务大多以拆迁评估为主，它们承担当地房屋拆迁评估的大部分业务。

　　另一方面，在现行管理体制下，评估公司从登记注册、评估资质的获得，到能否被列入政府提供的可选名单，“评估机构的生死都攥在政府手里，哪敢不听话？”王才亮说。

　　更何况，在现实中，评估师把房屋价格评高了，有风险，评低则无风险。王才亮说他自己亲历或听闻的同行办理的案件中，从未遇到一起评估师因把房屋价格评低而被追究责任的，反而遇到过多起评估师因将房屋价格评高而被以“诈骗罪”入刑的案件。

　　而一旦评估机构有意低估房屋价格，在目前的制度设计下，被征收人很难有效维权。

　　新规规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果还有异议的，可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　“从评估师、评估师所在评估机构，到评估机构所在地的评估专家委员会，整个复核、鉴定程序都是在估价师的圈子内打转，圈内各方都是利益相关，一家人怎么可能互打嘴巴？只能是牺牲业主的利益。”王才亮说。

　　为此，他断定，照此方式，评估不公的纠正程序将形同虚设，被征收人的权益难获保障。

　　王才亮认为，现行评估机制的存在只起到了帮助地方政府压价征收的作用，这套机制应该取消，不应该将其规定为给房屋征收的一个必经步骤。“老百姓自己的房子在市场上值多少钱，他们心里都有数，不需要评估，政府只要按照市场价补偿就可以了。只有在被征收人内部对房价无法达成一致时，再由他们自行决定是否需要找人评估。”