深圳二手房新政出台： 评估价征税致交易成本倍增

　　楼市限价之后，深圳又抢先在房地产税收环节出手。

　　“二手住宅全部按评估价征税”，6月9日，深圳地税局对外宣布了这一消息，新政将于7月11日正式实施。按照新政，二手住宅将以真实市场交易价格缴税，这使得楼市中普遍存在的做低售价的“阴阳合同”无以遁形，届时二手房交易成本将提高2倍左右。

　　本报特就该新政采访了多位业内人士，普遍的看法是，在目前新房二手房楼市两低迷的背景下，该新政将使得二手房议价空间出现，从而加剧二手房价下行压力，并进一步影响到新房房价的可能下行。

　　值得一提的是，深圳的新政或将为其他地区做出示范。根据财政部、国家税务总局的要求，今年7月起多个试点城市均要加强房地产征税管理。

　　业内预计，今后许多城市有望效仿深圳按评估价征税。这意味着，目前低迷的房地产市场将再受冲击。

　　购房成本再升

　　二手房按评估价征税、过户，这一措施在深圳风传已久。

　　6月9日，深圳市地税局的宣布让传闻成为了事实。当日的新闻发布会介绍，深圳将于7月11日起，对二手房交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

　　按照市深圳市相关部门的规定，计税参考价格依据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定；依据该参考价格，税务机关将据此判断纳税人申报合同成交价格是否偏低，并作为核定计税价格的主要依据。

　　记者从多个房产业界人士处了解到，此次深圳计税方式的调整，尤为显著地增加了房产交易双方的成本。

　　目前，个人二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，税率标准分别为普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

　　而一个业内“潜规则”是，深圳二手房交易多为“阴阳合同”，买卖双方往往做低交易价格以避税，递交给地税部门的合同价格一般比真实市场价格低3-5成。据深圳多位中介人士测算，今后按评估价征税后，交易成本将提升2-3倍。

　　深圳二手房新政出台： 评估价征税致交易成本倍增

　　北京中原地产三级市场总监张大伟就直言，阴阳合同取消，将对二手房市场产生很大影响，“按照新方法计税，交易成本有可能增加2倍”。

　　以一套报价100万元，评估价200万元、90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅为例，按评估价核定征税之后，交易税费成本将从66595元上升至15.2595万元，前后增加8.6万元，增幅近1.3倍。

　　当然，计税参考价格主要是政府计税的参照，深圳市地税局副局长杨龙明确表示，为了避免交易双方将该参考价直接作为市场价进行交易，该价格并不会面向社会公布，且该价格原则上半年更新一次。

　　下一步，增加的交易成本由谁来买单？

　　深圳中原二级市场常务副总经理玉家雄认为，新政使得买卖双方的交易成本都上升了，这个成本会反映到房价里，在卖方市场时代，这个成本一般会转嫁给买方；交易成本的提高，也可能迫使买方转向新房市场。

　　房价下行

　　对于该新政的效果，北京中原地产三级市场总监张大伟直言，本已低迷的二手房市场肯定会雪上加霜，交易量将明显下降。

　　交易量的下降，无疑将使买方的议价空间出现，从而进一步推动二手房价的松动。中联地产的专门分析报告就指出，当前二手楼的买卖双方中，业主的心态与预期都发生了较大转变，在当前成交物业中，一般均有5万-10万的谈判空间。

　　下一步，深圳美联物业总经理江少杰更是大胆预言，大城市的远近郊区二手房将率先降价。

　　“深圳的宝安、龙岗，北京通州房山大兴地区二手房，年底前都有望下降。”江直言。

　　对于该新政可能导致的部分购房人群转购新房，从而为新房市场带来春天，采访中多位业界人士表示并未可期。

　　据本报了解，目前尽管北京、深圳等地新房市场悄然降价，但鉴于降幅有限，需求仍不见提振。

　　更为一致的看法是房产泡沫说。

　　6月8日，世界银行(World Bank)首席经济学家林毅夫在接受新华社专访时直陈，中国经济仍面临通货膨胀压力、房地产泡沫等风险。

　　下一步，业界认为新房、二手房的降价举动，或将互相影响。

　　“目前深圳关外部分新房的降价行为，已经导致周边二手房价格下跌；而二手房的价格下跌也会传导至新房市场。”江少杰介绍。

　　宏观调控深入

　　值得一提的是，深圳此次二手房新政，并非局限于深圳，有望成为继限购、限贷、限价政策外，国家房地产综合调控的又一重拳。

　　杨龙就明确指出，深圳按评估价征税主要目的并非为了增加税收，而是为了更好地贯彻落实“国八条”文件精神，以税收配套政策的形式，遏制投资或投机购房；同时也使得税收环境更加公平。

　　国家层面上对此举措早已现出端倪。去年底，财政部、国家税务总局就下发通知，要求各地从今年7月起，试点应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作。

　　据深圳市地税局税务三处处长周志军透露，全国地税系统今年开始推行存量房交易按评估价核定征税的城市，包括北京、杭州、辽宁丹东、上海浦东和广东中山。

　　另据本报记者调查显示，除深圳外，沈阳、合肥等地，近期也拟推行按评估价征税工作。

　　业界对该新政有积极评价。深圳美联物业总经理江少杰就直言，二手房调控新政是此前多项房地产宏观调控政策的组成部分，在综合的调控措施之下，市场的反应将会更加明显。

　　当然，采访中也有一些房产中介对借此种征税方式调控房价存疑。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖直言，“我们的二手房交易过程中税收太高了，几乎是全世界最高的，将近10%”。

　　他向本报记者指出，现在房价本来就高，要想促进房产交易，应该降低交易环节的税收，提高多套房产持有环节的税收。

　　胡直言，调控了那么久，现在买房的人，90%以上是自住型需求了，炒房人已经少了很多，他认为，真正的调控，是要增加供应。