北京CBD二轮招标调规则 新增三地块意在外资

　　延宕了半年多时间，北京市朝阳区CBD核心区12块土地剩余的6块（Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13）终于再次入市。在吸取上一轮经验和教训基础上，此轮招标规则进行了重大修改，其中最突出的是调高价格权重。

　　更出人意料的是，毗邻CBD12块地的西北边，位于光华路和东三环 夹角处原清华美院的三宗土地（Z1a、Z2a、Z2b），这次也被拿出来，与CBD第二轮剩余六块地一起招标。此轮CBD招标，从原来市场预期的六块地，突然扩充至九块，竞标形势和规则随之大变。

　　后三块“肥肉”缘何横空出世？规则与其他六块地有何不同？新规则下，企业如何参与竞标？战场在这里。

　　价格拐点设计

　　据财新《新世纪》调查，此轮CBD招投标规则有新变化，最突出的是投标价格所占分值由原来的40分升至50分，且设定了新的计算方法；综合实力所占分值则由原来的40分降至30分。调整的主要意图，是让报价能拉开一定差距，报价分值差可最高拉到20分，这推高了企业报高价的动力。但同时，政府又通过价格拐点的设计，给竞价设置了“天花板”，超过价格拐点的将采用另一套计算公式，使得高报价增加的分值缩窄，因此，竞价并非越高越好。

　　这一新规则，是市区两级政府博弈的结果。2010年12月，CBD核心区首轮六宗土地招标为北京市带来222.57亿元的土地收入。“朝阳区希望地价能再往上一些，但北京市政府没同意，因为在调控大背景下，如果又出了高价地，有些官员担心乌纱帽不保。”一位接近朝阳区政府的人士向财新《新世纪》记者表示，“最后统一的思想是，价格可以再往上抬一抬，但绝对不能引发哄抬。”

　　最终的价格评分规则，体现了博弈后的平衡。50分价格分的计算方法与上一轮完全不同。在上一轮招投标中，六块土地的报价按四个档次划分，相应给出四个计算公式，从而得出最终得分。这四个档次分别为：报价小于（等于）底价1.1倍；1.1倍至1.2倍；1.2倍至1.3倍；大于1.3倍。按此倍数计算的报价上下相差约10亿元，得分也只差2分-3分，因而报价高低对整体得分影响不大，企业没有动力报高价。

　　但是，此轮新规则只划分“高于1.3倍和低于1.3倍”两档，直接设置底价的1.3倍为“政府设定的地价拐点”。如果投标人的报价低于底价的1.3倍，他的得分为：[（报价-底价）/（拐点-底价）]×20+25。在这个公式下，最高分和最低分相差可达20分。而在高于1.3倍底价这一档，企业的价格得分公式为：[（报价-拐点）/（最高价-拐点）]×5+45。据此公式，分值差只有5分。

　　按照这种设计，企业如果想夺标，应尽可能贴近价格拐点即招标底价的1.3倍报价，否则有可能会被报价高的对手拉开差距，失去竞争机会；而在拐点之上再报特别高的价意义也不大，因为拉开的分值有限。从这个意义上说，价格拐点变成了政府指导价，足以实现其“把价往上抬一抬”的想法。

　　拐点之上的报价分值最多可拉开5分，这也加剧了竞争激烈程度。因为第一轮方案分中（20分）的前两名分值差也是5分，这样一二名之间还有一争。

　　一位参与招投标的业内人士对财新《新世纪》记者预测，通过第一轮方案评选，有实力的企业已被锁定，机会较小的企业都放弃了，因此此轮参与的企业数目不会太多，每块地大概三家左右。此外，因价格设置封顶，此轮招标并不会竞出太高的价格。如果以上一轮大家普遍猜测的1.5万元左右的招标底价计算，此次招标价格很可能在1.8万元以上，但超过2.5万元的几率不会太大。

　　各家竞标者，还会在猜测招标底价、竞争对手出价以及投资回报率的基础上进行报价。方案得分高、综合实力较强的企业，有可能掐着拐点报价；上一轮得分稍弱的企业，则可能在拐点之上报出高价，以获得价格加分。

　　从财新《新世纪》记者采访的情况看，上一轮竞标六块地的有实力的竞争者几乎都通过各种办法，探知了政府招标的底价。在业内人士看来，这一轮也不会例外。“当然，也有不知道底价的，这种企业根本就是大门外面的。”一位参与此轮招标的人士向财新《新世纪》记者表示。

　　在上轮招标中，只有万达在Z15地块上报出低于底价的价格，成为废标。

　　财新《新世纪》记者 李慎

　　政府新意图

　　透过精心设计的公式，政府希望此轮招标地价“稍稍提高”的意图一览无余。此外，打分规则的变化，还可见政府在此轮招标中有更多新愿景。

　　价格分提升10分，相应的“综合实力”分值则被减少了10分。在上一轮招标中，综合实力部分被普遍认为是打分标准最模糊、操作空间最大的一块。这一轮“综合实力”仍有30分，因价格分和方案分可能拉开的距离不会太大，其作用仍十分关键。

　　与上一轮相比，“综合实力”大项中的三个评分小项内容没有变化，但分值均有所减少，分别是：财务及资信，由10分降为5分；开发及经营理念，由15分降至12分；资质及业绩，由15分降至13分。

　　其中，总分为13分的“资质及业绩”包含两部分考核内容：第一部分包括企业自身实力、行业资质或拟设立的总部级别、相关开发经验、过往业绩等方面，由10分降至8分；第二部分是规划方案，值得关注的是，第一轮整体规划方案特别出色的可获得5分加分，这一条仍被保留了下来。

　　上一轮招标中，很多企业认为规划方案的5分加分不公平，应直接体现在方案的20分中即可，但此轮招标并未对此作出修改。“上一轮有三家企业加了5分，我们不清楚到底是哪三家。”一位参与投标的人士对财新《新世纪》记者表示。

　　上一轮招标结束后，所有参与企业都没有拿到自己的“成绩单”。“此轮招标公布分数的可能性也极低，综合实力这30分仍有很大的人为操作空间，能够保证政府引入自己‘相中’的企业。”上述人士称。

　　一位接近朝阳区政府的知情人士透露，此次朝阳区政府希望为CBD引入“信息谷”的概念，因此，阿里巴巴集团有机会参与CBD此轮招标。

　　另外，CBD上一轮招标结果虽大体平衡了各方利益，但仍有不少有实力的企业未能如愿，外资公司更是因政府迟迟不公布外币账号而全军覆没（详见本刊2011年第20期封面报道“搞定一场招拍挂”）。这令外资对主办方的做法失望。一家外资公司参与投标人士曾抱怨称，“我们对北京有些失望。如此限外，还搞什么世界城市呢？”

　　这一次情况有所变化，外币账号此次已随标书一起公布。一位接近北京市政府的人士向财新《新世纪》记者透露，“决策层吸取了上次的教训，还是想向市场表达北京有建设世界城市的胸怀，不论其他地方如何，至少在北京，在这么重大的土地出让上，要体现公平竞争。”

　　在上述背景下，清华美院三宗土地Z1a、Z2a、Z2b在没有进行第一轮方案评选的情况下横空出世，政府希望它们可以成为开放竞争的舞台。在前述消息人士看来，外资公司竞标这三块地的成算较大。

　　财新《新世纪》记者 李慎

　　九块地大猜想

　　但是，竞争最激烈、结果最难预测的也会是清华美院这三块地。由于CBD核心区12块土地进行了统一的第一轮方案评选，方案结果公布后，得分前三名的企业便被锁定。但清华美院这三块地并没有任何被锁定的竞争者，所有企业都处于同一起跑线。

　　招标文件显示，Z1a、Z2a、Z2b这三块地位于光华路和东三环夹角处，东临中信集团夺标的Z15地块“中国樽”，南靠中金、亚视、万通夺标的Z3地块和民生银行的Z4地块。建筑面积分别为6万平方米、9万平方米和12万平方米，鼓励金融机构和企业总部。

　　目前，这三宗地上有部分北京日坛中学（光华路分校）教学用房未拆除，另有部分清华大学继续教育学院用房未拆除，CBD核心区正在实施地下空间建设，也临时占用了部分用地。

　　清华美院三宗地的特殊性体现在两点：一是放宽了竞标资格的限制，CBD6块地规定“只有参与第一阶段投标（规划设计方案投报）的投标人，方有资格参与本阶段投标（综合内容投报）；如为联合体，则联合体中必须至少有一家单位参与第一阶段的投标”，但清华美院三宗地则规定“中华人民共和国境内外的企业、其他组织，除法律、法规另有规定外，均可参加投标，可以独立投标或联合投标”。

　　其二，招标规则也有所不同。这三块土地首先设置了10分的财务资信，规定此项只要低于5分就不能进入后续的评标；剩下的90分中，50分为价格，打分方法与CBD六地块一样；40分中，资质业绩和开发经营理念各占20分。同时，这三宗地没有5分的方案加分。

　　此外，清华美院三宗土地并未参与一年前“九华山庄”第一轮招标，因此打分中没有第一轮20分方案评选。

　　经过第一轮鏖战，CBD剩余六块土地已基本确定了竞争者和竞争格局，但“全新出炉”的清华美院三块地的“玩法”完全不同，谁都有可能“杀”入其间。

　　有意竞标者向财新《新世纪》记者分析称，“在第一轮方案评选中排名靠后的企业，极有可能在这三块地上卷土重来；另外，这里也极有可能成为外资公司排兵布阵的新战场。”

　　而CBD剩余六块地的竞争者，已经慢慢地浮出水面。一位知情人士向财新《新世纪》记者透露，截至目前，CBD核心区剩余六块土地（Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13）的标书只卖出去了不到20本。可想而知，这部分土地的争夺只在一小部分竞争者中展开。

　　在有限的竞争者中，价格仍是最敏感的。由于CBD核心区土地招标持续时间超过了一年，竞标企业对于对手的数量、实力、参与意愿等多多少少有所了解，“在保证综合实力不丢大分的情况下，看能否把价格往下压。如果每平方米2万元很安全，我们就会考虑是不是报1.9万元或者1.8万元。”一位参与了上一轮六块地招标的人士透露。

　　Z8地块建筑面积15万平方米，这块地最有实力的竞争者还是中信。在第一轮规划方案环节，中信集团在此地块获得了最高分20分，颇具优势，市场传言中信或与中投组成联合体参与竞标。中信集团和中投拒绝回应这一消息。

　　Z9地块建筑面积12万平方米，远洋地产仍是有力争夺者。远洋地产以壳公司做掩护，在第一轮方案评选中得到20分，此次远洋极有可能联手中国移动再战Z9。上一轮远洋地产已联手汇丰银行夺得Z6地块。

　　在上述两块地的第一轮方案评选中，万通地产的分数也名列前茅，竞争优势不容小视，不排除它捆绑金融机构继续参与剩余六块地竞标的可能。采用“大撒网”策略的万通地产，手握不少“门票”，其中还包括在Z13地块上拥有20分的方案分优势。

　　一位曾与万通接触过的企业透露，万通正与一家保险公司讨论结成联合体竞标Z13地块。

　　Z10地块建筑面积15万平方米，北大方正在首轮方案评选中胜出。在此前的Z5地块竞标中，北大方正惜败“黑马”安邦财险和标准投资集团联合体，当时即有说法称，北大方正将在此后的Z10地块上大展拳脚。

　　此外，阿里巴巴集团、中金、建行北京分行、阳光保险等，都有可能竞标剩余六块土地，争夺可能主要在Z11和Z12中展开。但这两块地在第一轮方案评选中，第一名20分均被中信集团夺得，因此这些企业面临的困难不小。

　　有参与人士对财新《新世纪》记者分析，在上一轮六块土地招标中败北的企业，除了北大方正和泰康将很可能再战此轮竞标，其余企业参与的可能性并不大。

　　像安邦保险已在CBD区域位于长安街南侧的SK大厦旁边买了一栋物业，此次再参与的可能性不大。至于在Z4地块上输给民生银行的融侨集团，也已经在4月15日联合北京昆泰房地产开发集团、中航投资控股有限公司，夺得朝阳区崔各庄乡大望京村2号地，总价约30.4亿元，楼面价7760元/平方米。这比一年前远洋地产在这片区域拍下的“天价”地块楼面价为2.5万元/平方米便宜了三分之二。