香港楼市设防 成交量或将下降一半

　　张晶（化名）去到哪个城市，哪个城市的房租就开始飙涨。2010年8月离开北京去香港工作时，她已承受了北京房租的一轮猛涨。好不容易逃到香港，香港的房租也在2010年底上涨了。

　　2011年6月10日，香港政府对楼市的限制再进一步。

　　当日，香港金融管理局总裁陈德霖宣布，特区政府已经向银行发出收紧楼宇按揭的指令，要求银行调高楼宇按揭的成数。

　　此外，金管局也首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。

　　不得不出手的时刻

　　据本报记者进一步了解，所有于香港境外赚取收入的人士，不论购买任何物业，银行提供的按揭会比本地工作的人士少10%，而本地买家亦受影响 （只是影响幅度较低）。少于港币700万的物业 ，可借贷款为60%；港币700万至1000万的物业，可借贷款为 50% （最高可借400万）；高于港币1000万的物业， 可借贷款为40%，境外人士不可申情按揭保险计划。香港特区政府并表示，如果楼价进一步上涨，不排除推出进一步遏制楼价措施。

　　高力北亚区董事总经理柳维伦认为，香港之所以会出台限制政策。是因为过去一两年来“炒风”严重。张晶作为普通职员近一年的感觉是，香港的房价一直在涨，而她周围的许多香港人都在卖房子。同时，她的同事和她一样，房租上涨了5%-10%。

　　香港中原地产日前发布的报告显示，以10个大型小区的买卖合约登记平方英尺价计算，2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已超过1997年水平，分别比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。2008年以来，香港地价也节节上升，香港特区政府本年度地价收入预算达620多亿港元，比原先预算高出279亿港元。

　　香港财政司司长曾俊华曾表示，香港的魅力就在于它的资金自由流动，如果不是在迫不得已的情况下，政府是不会控制楼价的。

　　第一太平戴维斯副董事经理（港澳区）袁志光向本报记者指出，虽然这次对境外投资者出台了更严谨的管制措施，但香港的市场地位并未受影响。内地买家纵然因购买物业时需付更多按揭而重申考虑其投资计划，但大部分于香港购买第二间或第三间物业的投资者都拥有大量现金。

　　不过，香港金管局的建议对本地买家或真正用家有相当的影响。欲换楼的中产人士，例如希望购买700万港币以上的物业的人士，因需付更多按揭而可能搁置其置业计划。而对投资2000万港币物业的人士影响不大，因他们早已习惯于置业时付半成按揭。

　　柳维伦预测，限制政策出台后，香港市场的成交量会下滑一半，但价格不会有太大的松动。

　　内地买家比例创新高

　　在香港楼市节节高升的背后，内地豪客的身影活跃其中。

　　按照香港中原地产研究的分类，总价在1200万港元以上的住宅可归入豪宅。2007年上半年，内地客在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%，而2010年下半年，这个比例变成28.8%。

　　袁志光认为，自2009年起，内地的资金流入本港被视为楼价上升的背后原因之一。

　　第一太平向本报记者提供的统计数据显示，内地买家购入香港物业的占有比例由2004年的2%升至6%。

　　中银国际6月15日发布的研究报告指出，今年前4个月，香港一手豪宅市场中内地买家占比已达38%，二手占22%，双双创下历史新高。一手中小型住宅的占比从2009年不足一成升至22%，而整体楼市的占比亦达9%（成交额占14%）。最近新开楼盘，如大围誉、名城等楼盘不乏内地买家。

　　北京大学竞争力研究中心陈冠在“首届北京国际（私人）定制产品暨设计博览会”批判中国的豪宅缺少个性。亦有地产业内人士指出，不仅仅是国内限购，住宅的品质也是促成内地买家去香港或者国外买豪宅的原因之一。

　　不仅是香港，加拿大温哥华、英国伦敦、澳大利亚墨尔本，也是内地买家喜欢投资的城市。内地投资客被视为海外一些城市房价的助涨力量之一。

　　柳维伦预测，未来中国富人的移民规模将超过香港1990年代初的移民潮，由此也将诞生更多的购房需求。