楼市刚需及自住为主 地王效应跟风投资客大减

　　从本月起，上海近两年出现的一些单价或总价地王，将陆续有项目推出，目前估计有佘山天镜、万科佘山珑原和华润中央公园等房源。汉宇地产报告显示，考虑到楼市调控及客户群的差异性，“地王楼盘”陆续入市，预计不会对现有周边普通商品房的价格产生太大影响。

　　曾推动

相关公司股票走势

• 万科Ａ

周边房价

　　当初，“地王效应”曾在一定程度上推动了附近区域的房价，其中，主要的案例有

　　● 金地佘山天镜楼盘隶属于青浦北部板块，该地块于2009年7月23日以14499元/㎡的楼板价成交。根据汉宇一手房监测数据显示：2009年该板块内在售项目“启航城”，2009年上半年住宅成交均价为6608元/㎡；但自此块地块成交之后，“启航城”的成交均价快速上涨至8200元/㎡，价格涨幅接近了25%。

　　● 华润置地中央花园楼盘地处嘉定南翔板块，于2009年8月27日以超过7000元/㎡的楼板价成交。当时该板块在售的“金地格林风范城”，在地块出让之后，公寓价格快速上涨至15752元/㎡，价格涨幅超过25%。

　　● 万科佘山珑原楼盘地处佘山别墅豪宅区，在售的项目基本以低密度住宅为主。2010年招商万科联合体以16378元/㎡楼板价竞得该地块，也推动了区域房价。

　　跟风购房透支需求

　　在楼市调控之前，投资客跟着“地王”买附近的房，这种现象比较普遍。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡指出，这种现象完全属于投机行为，对于房价稳定及房地产市场长期发展有害无益，实际上等于透支消费需求，容易导致区域出现房价泡沫。

　　投资客跟风地王，主要有两个原因：首先，商品住宅用地最近几年一直供不应求，开发商土地争夺战日益加剧，这种极端的结果就是“面粉”比“面包”贵，人为扩大购房者对于周边房价的上涨心理预期，这种现象在新江湾城最为典型；其次，在没有限购、限贷之前，买房的门槛是完全敞开的，投资客利用资金杠杆大量买房。

　　不过，随着楼市调控措施逐渐收紧，跟风地王的市场现象已大为减少。施宏叡认为，“地王效应”只有在市场比较好、投资客较多的时候才会显现。目前楼市需求以刚需及自住为主，投资客多已转战其他领域。

　　6月上半月，申城土地市场呈现回暖态势，不过6月出让地块平均只有38%的溢价率，这说明不少房地产开发商对于后市走向仍有顾虑，预期尚不明朗。