保障房融资破局 护航住房双轨制

　　以发行企业债的形式进行保障房建设融资，打破了当前的房地产调控僵局。国家发改委6月21日下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，为保障房融资打开了一扇窗。

　　业内预计，上市公司发行企业债用于保障房建设可能被单独放松。接下来更多的保险资 金、社会资本将被允许进入保障房建设。

　　三季度将进入保障房建设高峰期，将影响住宅供应格局，进而影响房价预期，实质意义上的双轨制调控得以实现。

　　资金缺口制约建设进程

　　上半年即将过去，而原本计划的1000万套保障房工程，开工量仅约1/3。据住建部估算，今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。

　　按照上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的分析，经适房和限价房需要5000亿元左右，这两种住宅建好后就可出售，很快就能回笼资金，就算收益率不高，很多开发企业也愿意参与。棚户区改造由社会和职工筹资，约需数百亿；而最大的难点在于剩余的2000多亿，主要用于公租房。

　　资金问题困扰着保障房建设。随着房地产市场步入低迷，今年土地出让金明显减少，地方能够用于保障房建设的资金极其有限。另一方面，作为保障房拟引入的社会资金的一支重要力量，上市房企并不太积极。与商品房市场这块“肥肉”相比，保障房的利润微乎其微，因此很多上市房地产公司颇为“迟疑”。

　　必须尽快解决困扰已久的资金问题，为保障房拓展顺利前行之路。

　　保障房融资单独放开

　　6月4日，首开股份突然发布公告称，将向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金全部用于保障性住房项目的建设；6月10日，栖霞建设发布公告称，将发行一笔不超过17亿元的中期票据，用作西花岗保障房项目配套资金。

　　6月21日，国家发改委的一纸通知为上述票据融资打开了希望之门。发改委下发的《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》称，为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知强调，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

　　中房信·克而瑞分析师高岗认为，在存准提升、开发贷趋紧背景下，若企业发行票据成功获批，不仅有助于筹集资金完成项目建设，而且将提振市场对于保障房建设目标实现的信心。

　　杨红旭则分析，保障房投资收益低，买债的人也不傻，如果企业债能售出上千亿，则效果显著，如仅融资四五百亿，并不能带来实质性的改善。

　　光大证券分析人士认为，保障房融资将在更大程度上放开，“三季度是保障房密集建设期，更多实质性融资政策有望出台，政府可能会针对保障房参建企业实施定向政策松动。”

　　不过，杨红旭提醒，发债是透支地方和企业的未来收入，在地方融资平台债务风险之下更添新愁，未来需防范此类风险，且需对发债平台和企业进行严格监管。

　　干预预期

　　在广州万隆证券研究中心分析人士看来，此次中央放开保障房融资，打破了当前楼市困局，意味着房地产调控进入一个新的时期。中央政府对住房供应预期的干预，未来一段时期住房双轨制将成为房地产市场的主旋律。

　　具体而言，这一轮调控以来，中央政府力求推进“商品房+保障房”的双轨制住房体系，但迫于中央、地方、开发商之间的利益博弈，进度不尽人意。其背后的原因，主要集中在保障房资金的募集。

　　管理层为保障房打开了一条新的融资途径，如若保障房按时按量完成，将会在很大程度上改变人们对于房地产市场的预期。预期的干预，对于中国房地产市场的健康成长至关重要。保障房建设融资瓶颈打开后，管理层很可能会出台其他配套措施。

　　花样年集团总裁潘军也对本报记者表示，目前的房地产调控带来的将是一场根本性的变革，他并不很认同当前房地产业内主流的观点，即刚性需求依然巨大，城市不断扩张，以及住宅人口红利还将持续20-30年的观点。“商品房的黄金时代已经结束，”潘军说，他的预期是下一个十年是消费类的商业地产时代，再下一个十年则属于养老地产。