美国房市寻底中

　　崩盘于2007年的美国房地产市场，至今未走出阴影。

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目前美国平均房价已经跌回2002年时的水平。Scott Olson/Getty Images/CFP

　　6月21日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的5月全国存量房屋销量为481万套，环比下降3.8％，较去年同期下跌15.3％。该协会称，数据不佳主要是由于天气恶劣和油价上涨导致消费力下降等暂时性因素，但在目前美国房市整体萧条的大背景下，销售低迷并不令人意外。

　　从5月陆续出台的各项数据，一直没有透露出好消息。5月27日公布的4月住房销售指数较3月下跌11.6％，且同比下降26.5％，而此前分析师预计这一指数只会环比下降1％。此后公布的标准普尔/凯斯-席勒房屋价格指数，在一季度同比下跌5.1％，已出现连续两个季度下跌。标普称这一信号，确认了全国大部分地区房价进入二次探底过程。

　　从销量上看，美国住房与城市发展部的数据显示，一季度全国新增独栋住房的销售量为29.4万套，同比下降18％；而各类存量住房销量为514万套，同比下降1％。价格方面，新房售价中位数为22.1万美元，同比下降1％；存量房售价中位数为15.7万美元，同比跌5％。

　　衡量美国住房市场的两项重要先导性指标——新房开工量和建房许可量也没有明显改善。5月美国全国新房开工量经季节调整按年率计算为56万套，同比下降3.4％；建房许可量为61.2万套，同比上升5.2％。这两项数据，自2009年以来一直持续在50万至60万套。

       “影子存货”之辩

　　美国住房市场在2007年开始的泡沫破裂过程中，全国平均房价大跌三成，一些地区价格遭“腰斩”。联邦政府为支持住房市场，在2008年4月执行对首次购房退税的优惠政策，买方最高可获得8000美元退税。这一度使房价止跌回升，但随着2010年7月政策到期，房价应声回落。目前全国平均房价已跌回2002年的水平。

　　财新《新世纪》采访的数位关注房地产市场的经济学家均预测，美国整体房价尚需一年才能企稳，而这之前还会在现有水平再下跌5％-10％。标准普尔/凯斯-席勒美国房屋价格指数的创建者之一的席勒（Robert Shiller）更是十分悲观：“今后五年内，价格再下跌10％-25％，一点都不奇怪。”

　　乐观派则不认同。美国《财富》杂志4月时的一篇文章以相当坚定的口吻称，房市正在回暖，判断基于两个基本面因素：一是新房开工量出现历史性跌幅，这有利于减少存货进而推动价格复苏。在咨询公司Metrostudy统计的41个主要城市范围内，共有7.8万套房屋待售或正在兴建，而按照正常时期的购买速度，这将在两个半月之内被消化完毕。二是目前的低价将吸引更多消费者从租赁转为购房。

　　美国企业研究所研究员平托（Edward Pinto）对财新《新世纪》记者说，房市走势并无玄机。依托于基本面的供求关系变化，是影响该市场走势的主要因素，只不过是目前对这一关系的解读存在分歧。

　　在供给方面，美国住房与城市发展部的数据显示，一季度新房存货为18.5万套，同比下降20％，按现有销售速度需7.6个月清空；存量住房存货为347万套，与上年同期持平，需8.1个月清空。

　　另据NAR的数据，5月末全国市场总共待售房屋为372万套，较4月下降1％。其首席经济学家尤恩（Lawrence Yun）向财新《新世纪》记者表示，这一数量按照正常状态下的销售速度计算，约为9.3个月的存量，略高于6个-7个月的正常存量，但这一数字并未包含所谓的“影子存货”。

　　“影子存货”通常指即将进入市场的现有房屋，主要是按揭贷款买房者由于不能按期还款而被止赎的房屋，被放贷银行或其他债权人收回。在统计时，不同机构对“影子存货”的定义不同，这直接影响统计结果。

　　由于统计口径不同，目前对“影子存货”的规模并无定论。美银美林的一份研究报告估计，目前约有“影子存货”420万套，包括已经进入止赎和停止还款三个月以上的房屋。这一数字加上市场现有房屋，按照目前的销售速度需要17个月才能清空存货。若按尤恩所说，6个-7个月存量为正常，对市场产生负面影响的应是多出的9个-10个月存量。

　　资本经济公司（Capital Economics）的一份分析报告指出，银行接管的房屋以折扣价格大量投入市场，除了会压低市场中正常待售房屋的价格，还会因为买家被旧房的低价所吸引而抑制新房开工率，拖累建筑业复苏。

　　尤恩对财新《新世纪》记者说，“影子存货”的负面影响无需高估。因其价格折扣很大，一旦投入市场就会有买家。

　　房利美（Fannie Mae）一位风险分析师亦向财新《新世纪》记者介绍，在目前房市低迷情况下，银行为避免大量计入不良资产，并不愿严格执行自己的止赎标准。它们不急于收回已经停止还贷的房屋，常常主动给还贷家庭降低每期还款金额，甚至宁愿让其免费居住以便支付房屋维护费用。即使银行将房屋收回，也不愿意立刻将其投入市场，因这将进一步压低房屋所处街区的市场价格，造成银行其他贷款上的损失。

　　然而，即使市场对折扣房屋具有很快的消化速度，真正解决市场低迷的只有需求的启动，而这有赖于就业率这一标志的改善。保诚集团经济学家德卢西亚（Robert DeLucia）在一份报告中指出，就业率和住房销售有高度相关性。

　　然而，美国一季度经济复苏乏力。国际货币基金组织（IMF）对美国2011年GDP的增长预测，已经由4月时做出的2.8％调低至2.5％,2012年的预期从2.9％调低至2.7％。

　　经济复苏乏力背景下，美国失业率在年初连续两个月下降后，5月重新回升至9.1％，且多数经济学家和政府人士都预计，要走出就业低潮可能还要两年时间。

　　除就业形势的间接影响外，房产需求更受到消费能力和信贷市场的直接影响。当前的美联储的量化宽松政策，尽管确实通过压低利率降低了借贷成本，但由于流动性紧缺，银行并不愿意放贷。

       两重天

　　住房和其他商品最大的不同，是具有极强的地域性，局部地区的情况完全可能与全国的整体形势相反。

　　加州旧金山湾区南部的Santo Clara郡是硅谷的核心地带，位于此地Facebook和Pandora等公司近年来成为资本追逐的热点，这不仅再次吹大高科技泡沫，还顺带推高了高端住房价格。

　　位于该郡的Mountain View是职业社交网站LinkedIn的所在地，房屋售价达到95万美元，同比上升3.1％。而同处该郡的Palo Alto是Facebook总部所在地，该区域的独栋房屋售价中位数5月时为163万美元，同比上涨20％。

　　但与高端住房走势相反，低价住房集中的区域仍然疲软。即使坐拥硅谷之利，Santo Clara全郡房价中位数5月为49.8万美元，同比下降5.1％。虽然比4月略有下降，该区的失业率仍然高达9.7％。

　　同一地方的分化如此之大，集合起来的美国各州更是如此。

　　这当中，一些州已经领先于全国进入复苏。北达科他州即使在2009年4月失业率达到顶峰，也只有4.3％，今年5月的3.3％已经达到危机前的水平。住房贷款机构LendingTree在今年4月的报告中，根据收入负债比、失业率、住房所有率、负资产、贷款价值比五个指标，将该州列为最健康的住房市场，紧随其后的明尼苏达州、新罕布什尔州、缅因州和爱荷华州同样拥有很低的失业率。

　　尤恩还提醒道，在佛罗里达、内华达、亚利桑那等在危机中遭受重创的州，房市走势同样值得关注。

　　以佛州为例，其在危机中房价下跌50％。如迈阿密地区目前的房价，只有2006年12月顶峰时的一半。

　　然而，该州作为度假胜地的性质并未改变，在房价低到足够有吸引力的时候，投资者便开始进入。该州存量房屋销售量在今年一季度同比上升13％，而房产资讯网站TheMoveChannel.com的统计显示，6月以来对该州的购房咨询数量同比上升61％，其中两室或三室公寓最受欢迎。目前，全美住房市场的买家中投资者大约占20％-25％，这一数字略高于20％以下的正常比例。尤恩说，这正反映出投资者开始看好这个市场。他们大部分是买了之后出租，而非在三个月内售出。