北京楼市库存逼近11万套 更大规模打折成定局

　　一边是开发商为缓解资金压力快速推盘，另一边是购房者因价格未调整到位及限购等措施的限制而持续观望，两方相对，终于将北京的新房库存量推至警戒线。

　　昨日，来自北京市房地产交易管理网的数据显示，目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，而由于目前已经进入年内新盘供应的集中期，业内人士预计，在本月内整体库存量将突破11万套库存警戒线，未来楼市供需天平将更加向买方市场倾斜。

　　根据北京市住建委的相关监测机制，新房库存以8万套及11万套为两大警戒线，其中如果市场库存低于8万套则意味着去库存能力过剩，供应不足，供需天平向卖方倾斜，可能引发开发商大幅度提价；如果高于11万套，则意味着市场去库存能力不足，供需天平向购房者倾斜，可能会促使开发商加大打折促销的力度。

　　记者翻阅过去一年的统计数据发现，在本轮楼市调控前，也就是2010年3月，北京的新房住宅库存量跌破9万套，在随后首轮调控的打击下，库存量持续攀升，直到2010年7月1日，重新站回9万套关口；此后，在接下来的两轮调控下，北京市的新房库存量只升不降，用了10个月的时间，突破10万套。

　　“从库存量的变化，可以看出开发商放量以及购房者对于调控的态度变化。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，库存量从9万套升至10万套，用了整整10个月，而从10万套到11万套，仅仅用了不到3个月的时间，这一方面说明了开发商资金链的日趋紧张，由原本的观望到为了快速回笼资金而加速推盘，另一方面则预示了购房者对于本轮调控的态度越发清晰：不调到位不出手。

　　事实上，目前北京在售楼盘的打折促销力度已经开始加大。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，7月约34个项目计划入市，其中城六区以外郊区项目25个，占据了市场供应的绝对主力。为了推动开盘销售率，不少开发商纷纷加大打折的力度，其中金隅观澜时代给出了9.7折及2万抵8万的优惠，芭蕾雨悦都更是祭出了全款9.2折的超低折扣。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，随着市场库存量的加大很有可能点燃一手住宅价格之战。“从需求方面来看，郊区项目基本属于刚需盘，受政策影响，即便具备购买资格的刚性需求，也因市场形势不明朗而对房价上涨预期不强，加之新盘扎堆入市将形成激烈竞争，更是放低了价格预期。”陈亮表示，信贷政策日益趋紧，首套房贷首付上调之势蔓延，加之近日的再次加息，成本的增加将使资金实力有限的刚需对项目性价比要求更高。此外，从供应方面来看，眼下开发商资金链绷紧的原因来自于两方面，一是销售下滑导致资金回笼速度慢，二是银行信贷从紧融资渠道受限。然而，短期内银行信贷从紧的态度难以缓解，因此，资金压力下，开发企业不得不被动降价促销，以价换量，回笼资金。王飞/制表

　　阴阳合同及规避限购将成重点打击对象

　　商报讯（记者 齐琳）随着市场库存量的加大，为了防止开发商和经纪公司通过阴阳合同及规避限购违规销售，住建部及国家发改委昨日联合发出通知，要求各地依法严肃查处“阴阳合同”、提供或者代办虚假证明材料规避限购等违法行为，加强房地产经纪及开发商销售管理。

　　根据通知，在二手房市场监管方面，各地须加强对房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理，要求依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等违法违规行为。

　　在新房市场，两部委要求开发商和房地产经纪机构要严格按照商品房预（销）售方案和申报价格对外销售。地方监管部门对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，要依法依规严肃处理；对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令其限期整改，整改期间可暂停网签资格。

　　“其实上述政策全部都曾经提过，两部委选择在这个市场供应高峰期强调，目的就是向外界宣布：调控不会松动。”链接地产市场部首席分析师张月指出。从3-4月的政策频出，到5月开始的政策落实，最近楼市调控开始了从保障房开工建设量到楼市交易环节的检查阶段。这也在一定程度上说明了年内房地产调控的力度不会放松，很可能会影响部分停售等待政策缓和的开发商的价格心理。

　　此外，张月还指出，规范交易秩序成为最近调控重点：在通知中，明确提及从中介到开发到租赁的三部分细节调控，并且在通知的6条中，大部分是再次重申最近落实的一房一价、租赁不得改变房屋结构等政策的落实。对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。（记者 齐琳）

　　作者：齐琳 (来源：京报网－北京商报)