　　就上海而言，目前显然已处于供过于求的局面。根据中国指数研究院提供的数据表明，,目前上海楼市的库存量正在加大并逐渐接近历史高位。截止到6月底，商品住宅的库存量已经达到782.81万平方米，如果按照6月份79万平方米的成交量计算，去化现有商品住宅库存，所需要的时间将近10个月。而一般情况下，市场供应维持4～6个月为正常水平，超过上限则意味着供需失衡。

　　如果考虑到二手房市场供应量的增加，市场供需失衡形式更为严峻。目前上海二手房可售量已经超过了1800万平方米，这已经超过了2008年底1320万平方米的高位，为阶段性新高。这表明政策压制下的供求关系已经逆转，呈现出“供过于求”的态势。

　　不仅仅只是上海出现供大于求的局面。记者根据中国指数研究院提供的相关数据推算得知，目前除了广州等少数几个城市之外，其余城市供应大于需求现象十分明显。如北京按照目前的销售速度，消化现有量还需13个月，深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等城市形势更加不容乐观，均已超过15个月（具体可见表1）。

　　但房价还在高位运行。同策咨询公布的监测数据表明，截止到7月11日，上海住宅成交均价仍然维持在23000元/平方米的高位。根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据跟踪监测：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比上涨，涨幅都在0.5%以内，北京、成都等城市环比虽然下跌，不过跌幅在1%以内，变化不大。

部分城市库存量一览表（数据来源：CREIS中指数据、中国指数研究院）

　　资金链更为紧张

　　加息以及信贷政策的进一步趋紧，都会加剧开发商资金链紧张程度。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，随着调控持续，七月初央行2011年的第三次加息，对于整个楼市成交将会带来一定的影响。刚需实际上也是可能是会收到加息政策的影响，因为贷款额度与其收入成正比，那么加息必然会使其无法获得足够的贷款额度而影响其买房进度。

　　在分析加息对市场的影响时，北京中原地产市场研究部指出，对于开发商而言，贷款成本更高，项目开发资金压力会越来越大，预计将会多数企业会通过项目自身销售回笼资金，减轻项目开发融资成本的压力；对于购房者而言，每月增加还款，生活压力会稍有增加，由于购房成本增加而导致生活压力加大，有可能导致短期内部分首套购房者继续观望。

　　同策咨询研究中心有关人士指出，在信贷需求旺盛的情况下，房贷方面信贷供应会更趋紧张。今年为“十二五”开局之年，各地都在纷纷上马大项目，力图营造一个良好的经济氛围，于是信贷需求依旧保持旺盛。而据央行初步预计，上半年新增贷款规模在4万亿元左右，今年全年新增贷款规模将低于此前确定的7万亿～7.5万亿元的目标区间，资金偏紧局面难改。卖方市场下，商业银行理所当然的会提价均衡利率。这种状况对于资金需求巨大而且周转要求较高的房地产行业来说，绝对不是好兆头。

　　目前各上市公司的半年报还未发布，我们尚无法从上市公司的财务报表中找到答案。不过也可以通过其他现象，来从侧面佐证开发商资金链紧张这一事实。近日，有部分实力不济的开发商开始转让项目来获得喘气之机，如北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司在北京产权交易挂牌出让旗下一块黄金地块项目公司93.45%的股权及债务，叫价8.2亿元。再比如恒大、万科和碧桂园就在广东清远市二级市场共收购了至少225万平方米的土地。

　　降价或将全面铺开

　　经过半年观望之后，开发商见不到任何转机，比如调控松动等，因此降价将成为开发商打破僵局最为实际的选择。

　　展望下半年京沪楼市，中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，上半年市场表现为量减价稳，那么下半年将演变为量增价跌。他说：“原本上半年达到预售标准的项目，很多企业不愿、不敢推盘，随着开发商资金链越来越紧张，下半年推盘量必将放大，而在当前这种形势下，不促销，难旺销。推盘加降价，结果只能是量增价跌。”

　　未来将出现大面积降价现象，陆骑麟表示其发生的可能性极大。他说：“如果要达到扩大销售的目的，降价促销将是开发商唯一可以选择的有效方式。”

　　北京二手房市场价格已经出现了松动。根据北京中原地产提供的相关市场监测数据表明，在6月份，反映北京二手房价格趋势的北京中高档二手商品房成交均价为28381元/平方米，环比5月下降0.63%。北京中原市场研究部的专业人士提到，部分急需资金的人群低价抛售，成为6月份北京二手房均价回落的主要原因之一。

　　薛建雄表示，房价调整将会从外围区域开始。由于此前受市场整体上涨带动的影响，外围区域价格也随之水涨船高。但目前外围区域成为供应主要力量，因此市场竞争较之以前要大得多。

　　至于市场何时会出现大面积的“降价潮”，业内专家认为三季度末的可能性最大。根据以往经验，三季度末市场将进入销售旺季，各开发企业为了获得更多的资金，唯有加大促销力度，来吸引购房者尽快做出决定。

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