收益与风险博弈 房地产信托如何赢得大考

　　-陕西国际信托公司 王 硕

　　信托协会近日公布的二季度数据显示，上半年新增房地产信托余额2078亿元。面对收益与风险不断升级的博弈，处在市场与调控夹层中的信托公司也在思考着如何赢得市场的考验。

　　房地产行业风险

　　引发信托市场恐慌情绪

　　市场中有关房地产行业系统风险的恐慌主要来自于国家密集的调控政策。一边是楼市政策预期不明朗、市场波动情绪较大。加之CPI不断攀升新的高位，流动性泛滥等问题都为未来货币政策的走向增添了很多不确定性因素。显然，开发商通过银行的低成本融资渠道已不容乐观；而从监管层“反复”叫停、“窗口指导”等现象来看，逐渐收紧信托公司房地产融资的口子也已经成为不争的事实。上述市场信号的共同作用给房地产信托的投资者带来强大的风险预期。从整体层面来看市场中目前还没有房地产信托产品出现兑付风险，但是随着行业内部深入整合的进行，监管层对此问题的认识还是相当谨慎。

　　合理引导房地产基金发展

　　如何积极运作房地产信托基金是摆在监管层及业内人士面前的首要问题，也是发展信托、将信托从“类贷款”似的银行同质发展模式中解放出来的大思路。

　　2010年信托业峰会上，银监会有关人士提出鼓励信托公司研究创新中长期私募基金计划。通过信托公司发挥自身资产管理的制度性优势，借助专业化的房地产管理机构的运作，将以点状形态分布的房地产信托整合为一个资金池下的组合基金信托。在提高管理效率的同时努力放大信托公司作为资产管理人的服务能力。一方面有助于打造专业的管理团队、形成强大的品牌资源；另一方面也有效实现房地产市场资源的整合及优化配置。通过信托公司与银行、担保公司等金融机构的联动，把之前无法运作的项目实现可操作性、把无法满足风险控制要求的单体产品变成具有立体保障体系的组合项目。只有加强房地产信托基金的研发与创新，才能实现信托业乃至金融业与房地产行业的协同。

　　此外，随着银行房地产贷款融资量的急剧减少，监管层运用有形的“政策之手”将开发商的融资重点转向信托。我们认为这是一种合理的政策取向与市场引导，因为楼市调整正在进行时，房地产行业的整合由于政策的缘故也处于“被实施”阶段。与其让银行承担着因房地产市场出现违约风险而产生金融体系的传导性风险，不如将其与银行业进行隔离，让单体违约风险仅仅与信托相关联。即使发生个别房地产倒闭的现象，也仅触及与之关联的信托公司的信用风险。

　　隔离风险刻不容缓

　　然而，信托与开发商的亲密结合程度远超过监管层的预料。信托协会近日公布的二季度数据显示，上半年新增房地产信托余额2078亿元。从上半年监管层频频“出手”的现象来看，房地产信托行业的规模性扩张已经引起了政府的担忧，深入贯彻执行房地产业与金融业的风险隔离措施已刻不容缓。换句话来说，房地产信托风险其实并不可怕，可怕的是出现整个行业传导的系统性风险。监管层建立实体行业向金融行业的风险隔离机制是进行政策指导的出发点也是实施微观监管的归宿。

　　依照监管层的指导要求，信托公司今后在选择房地产项目时必然要遵循“优中选优”的原则。只有具备良好信誉、充足抵押等优势的大型房地产商才能成为信托公司优先过会的信托项目。这样一种优胜劣汰的选择过程，表明了监管层有意整合房地产市场的态度与决心，信托在一定程度上充当了加速房地产行业整合的催化剂。目前在争取银行开发贷款的可能性已经为零的情形下能否在信托机构成功融资成为衡量开发商在多元融资格局下是否具有强烈市场公信力的重要指标。聚焦房地产行业风险是信托公司对该行业进行项目管理及遴选一个重新认识过程。针对如何化解风险、培育优良的房地产信托文化对信托公司来说也是一种考验。

　　作为从业人员，“受人之托、代人理财”的立业之本不可忘，受托人肩负的社会责任不可小觑。在开展房地产信托业务过程中除了把握项目细节、控制风险外，还要具备洞察宏观经济走向、行业发展趋势的能力。只有加强研判，才能瞄准市场方向；只有加强学习与反思，才能将感知化为理性。众所周知我国商业银行经营目标的三个要求即安全性、流动性、盈利性，无论何时在三者之间位列首位的永远都是安全性。聚焦房地产行业风险是信托公司对该行业进行项目管理及遴选的一个重新认识过程，也是对信托公司如何化解风险、培育以风险为本的房地产信托文化的一种考验。