开发商集体进军商业地产 洗牌还有多远？

　　7月12日在北京的金茂府举办了一场针对中国商业地产现实与未来的研讨会，多位专家学者在会上共同探讨，当下这股在政策调控后由住宅市场转向商业地产的房产商迁徙热潮。中国的商业地产市场究竟可以发展到多大？市场转型是否会带来后遗症?

　　先行者的脚步已经迈开，后继 者们也正在觉醒，是观念的转变还是市场发展的必然?适合中国发展的商业地产之路在哪里?所有问题的答案都是这次与会专家们所要探寻的结果。

　　发展快车道

　　秦虹(住建部政策研究中心副主任)：商业地产在这一两年时间里增长比较快，有一个客观背景是中国的城市发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长。

　　中国的房地产以及商业地产为什么发展前景好?第一，受益于中国经济的发展、人均收入提高、消费水平提高;另外，受益于大城市快速扩张，特别是四五百万人口的特大城市越来越多;第三，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。

　　邓中文(21世纪不动产中天总经理)：人均GDP如果超过了8000美元，商业地产就会进入一个快速发展期。北京CBD平均租金已经达到330元/平方米/月，按租售比测算支持售价达到8万元/平方米，这个价格如果挂出来一定有人愿意买。前些天，中服地块2万元/平方米拿到的价格，加上1万元/平方米的建筑费，可以做最好的写字楼，成本不过3.5万元一平方米，拿到地的开发商都赚到了。

　　现在供应都是2008、2009年那时的供应，2009年，奥南地块是保利和中建合作拿的，1.9万元/平方米的楼面地价，潘石屹拿下的望京SOHO也是1.9万元/平方米，现在望京SOHO是5.5万元/平方米开价，奥南地块开盘，应该也是可以支撑5.5万元/平方米的价格的，2009年做测算的时候，作为商业地产的低潮期，未来售价我们当时看到3.5万元/平方米，所以给东家建议地价超过1.6万元/平方米不要再举牌了，当时他们以1.9万元/平方米举牌，我们都觉得太冒险，现在来看1.9万元/平方米拿地，最少有1.5万元/平方米的利润。

　　商业地产的基础一定是基础经济成长，他们之间是正相关的。北京商业地产的发展形势并不是蓬勃发展，实际上只是一个价值回归罢了。

　　集体进军商业地产

　　李亚明(北京汉博商业投资管理有限公司副总裁)：现在做商业地产的公司从我们接触的商家、客户、开发商来说，基本上分四种：一种是传统的住宅开发商转到商业地产开发，各种原因都有，被动、主动都有转到商业地产的。我把传统住宅开发商比喻成我们传统制造商，发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品;第二类是传统的零售商，像家乐福(恒丰路店 长江路店 环球广场店)、沃尔玛、欧尚都成立了房地产开发公司，包括东部沿海的做服装的全部都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型;第三类是金融、资本现在也开始进军商业地产，可能通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业实现商业地产的持有;还有一个就是其他行业转型过来的。

　　到底谁能分这个蛋糕呢?里头有国企、央企、合资公司、民企，他们的地位包括资金实力、人脉关系、对政府政策的解读不在一个起跑线上。去年全国工商联发布了一个全国民企500强的排行榜，500强民企的利润总额是2400多亿元，相当于中石油和中石化两家之和。另外还有一个数据就是中国95%的贷款基本都贷给国企，所以我觉得这里就能够看出来，虽然大家都在进军商业地产，但是可能手头掌握的资源不匹配。

　　王永平(中国商业地产联盟秘书长)：现在商业地产的转型力量来自于几个方面，先有住宅企业转型;还有零售企业转型，从过去的房客变成房东;还有其他毫无关联的产业进入到商业地产，比如山西首富建造主题商业，出现很热闹的转型局面。

　　这种大转型有不同动机：第一是主动转型，看好商业地产真正的发展机遇;还有一部分是企业做大了，要平衡风险，不能把所有鸡蛋放到一个篮子里，这是主动转型。

　　第二是被动转型，也有两种情况：一种是企业规模越来越大，得有一定比例的商业配比，不管你要不要你必须做，这叫被商业;还有一种就是宏观调控，住宅市场无法干了，就做商业，并不是热爱商业，而是没的做，就做商业试试，这是被动转型。此外，还有盲目转型的。

　　结构性短缺

　　李亚明：从目前商业地产的开发来说，市场层面有两大矛盾：一个是商业开发体量规模过大、过快，与现在市场有的商业零售品牌不匹配，好的零售品牌太少;第二个矛盾就是品牌丰富度和品牌的结构不太一致，实际上现在国内不缺400平方米以下，也不缺1000平方米以上，现在缺的是400到800平方米零售或者集合店。

　　中国的资源人才有能力考上大学都留在大城市，三线城市有些地方消费起不来，跟人口数量、城市级别以及收入和支出是有关系的。

　　王永平：我们商业存量不缺，对小商品市场的量要有充分的估计，将来一定会出现火拼局面。

　　武廷海(清华大学建筑学院副教授)：改革开放以来，中国发展相当程度上是从空间中的生产走向空间的生产，相当于开发生产的是空间，未来发展，这种路径是不可持续的。关于发展商业地产，我有两点认识，第一是防止规模化，商业地产规模控制在一定程度;第二我们担心社区基本服务缺失，高端服务之外我们还有一些基本需求，不能完全按照商业来实现。

　　洗牌有多远

　　李睿(北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理)：目前一两年，大家突然对商业地产这么感兴趣，主要是因为住宅地产的一些限购政策，为了应对这些政策保持企业正常发展，很多企业开始转做商业地产。

　　这给我们这些坚持做商业地产的公司造成了比较大的影响，目前商业地产的环境不是非常成熟，要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管是退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这肯定是不行的;再一个是恶性竞争，现在不光是地产公司，很多零售企业慢慢都要做商业地产，盲目转型之后，暴露两个问题：一个是劳动力的短缺，商业地产在中国发展时间非常短，人才短缺，大家频频采用的方式是高薪挖人，商业地产是一个非常复杂过程，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面的关系，如果想实现一个好的商业项目，包括选址、建筑策划、招商、运营、后续持续调整，整个大的链条需要专业团队的整合;第二个问题是我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得不太远，哪打折去哪，哪便宜去哪，顾客忠诚度现在都谈不上。现在发达的国家和地区，很普通的一个糖果店，可以做到四五百平方米的面积，盈利能力很好，他们认为付租是天经地义的事情，但是在中国目前的大环境下，需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进来，这也是恶性竞争的结果。

　　虽然目前商业地产确实是很红火，实际上这个环境并不是像大家想象得那么美好，业内的人来看，如果不出太大的意外的话，中国的市场会出现一批倒闭的企业，那个时候，外资企业或者是成熟的企业进行并购都是有可能发生的事。

　　郭增利(中国购物中心产业资讯中心主任)：中国商业地产的量上应该是有支撑能力的，但是在质上存在很大的风险。在零售业没有充分发展的前提下，商业地产有超前发展的嫌疑。我们的商业面积越来越大，有些城市可能政府硬性规定配足了商业的比例，但是这种商业跟周边商业、城市产业功能发展衔接上有缺失，实际上会对零售商业物业等产生一些风险。在2004年一直喊的口号是专业化推动产业化，行业没有专业性操作，对社会的综合贡献能力是比较弱的。

　　其实限购本身对商业地产的影响不应该那么大，因为住宅和商业是完全不同的产品，住宅追求现金流，商业地产追求长期的物业增值，发展方向不同，产品方向不同，但开发商遇到限购可能出现两种情况，一种是做战略性转型，另一种是策略性转型，我认为凡是做策略性转型的地产公司未来将面临比住宅地产还要大的问题。

　　在企业价值观正确前提下，还有资源方面的问题，首先是商业资源、品牌资源的储备;第二是专业资源，商业房地产也好、零售房地产也好，都离不开专业操作流程，但现在专业的流程还无法体现，百货里面有不少活一个死一批的项目;第三是人才资源，高薪挖人现在对职业经理人来说是好事，对行业来说不是好事，它不是通过内部流动内部循环，形成机制，通过实战去摸索出一些经验。

　　我认为行业的洗牌可能用不了三五年，这一两年内可能就会有洗牌的风险和机会。

　　商业地产的泡沫

　　李亚明：商业地产不可能都是一荣俱荣，北京商业发展这几年变化比较大，真正做好的也就30%、40%，大部分都应该是亏或者是略平。一个好的物业冒出头，实际上它付出的代价是别人要死掉。你好意味着别人的销售额下降，再加上人均收入和支出的增长速度，这个城市的商业注定会出现问题。所以我们在做项目的时候，也非常的谨慎，不是所有项目都能去做的。

　　另外还有一点，如果进军商业地产，尤其是我们过去一些开发商把指标做出来，多出面积的时候，千万不要把商业面积和住宅面积来一起做，其实是不同发展。在住宅这块，要多分一些，商业这块少分一些。为什么商业开不好，就是因为一视同仁，商业地产投资回报少，达不到零售品牌和新商家的要求，现在人很现实，谁付租金高谁进来，开发商这样的主导思路，这样的产品肯定要做失败的。

　　薛迥文(正略钧策副总裁)：商业地产现在变成拿预测的过程变资金。长期来看，商业地产规划承载拉动内需的作用，这个过程有些漫长，但是消费占GDP比例是要升的。

　　未来五到十年应该是大城市商业地产存量重组的黄金阶段，未来五到十年也是投资的黄金期，如果说中国商业地产走住宅地产投资、开发一体化的商业模式，肯定有很大的问题。他肯定是投资是投资，开发和运营是专业公司。

　　李亚明：中国正在经历着城市房地产的大跃进，大量人口往城市聚集，对城市商业物业的需求还是有的，只不过在开发的过程中，可能很多没有认真静下心来去摸索、研究，可能在某一方面没有做好。实际上现在开发商做商业地产的时候，也有几种心态，一种是急功近利，做了开发，再卖掉，这个基本上违反商业发展的规律。还有就是想持有，但是不懂。

　　像中国一线城市的商业体系有点大，省会城市尤其是沿海发达省会城市和三线城市，第一轮商业地产开发已经过去了。但是中西部城市，尤其是现在中部城市郑州、合肥、长沙应该正是方兴未艾，西部城市现在还没有起来。开发商宁可做东部沿海发达三、四线城市，也不愿意做西部的省会城市，这跟人口数量、可支配金额有关系。泛泛地说我只能说到这个层面。包括我们现在服务的一个开发商也是抛弃原来的产业，现在进入商业地产开发，人家也说了一句话，玩商业玩不过大连万达，我占领浙江省的县，直接进入四线城市，人口按照我们现在的了解大概在15万到25万，提前先下乡，希望形成一种模式快速复制。

　　每个人的出发点、起点标准不一样，不好说泡沫。

　　王永平：中国商业地产提风险比提泡沫更准确一些，核心来讲就是供求问题。简单量的关系，商业地产大家讲了是结构性矛盾，有的城市只有四五十万人，万达建50万平方米的商业地产，你说量是不是多，我觉得肯定是多了，所以说提风险比提泡沫要好。

　　郭增利：商业地产谈泡沫还为时尚早，一、二线城市早期发展速度比较快，最近几年随着市场需求同时它的增速也降下来了，这也是市场的一种表现。如果说一、二线城市增长依然居高不下，这种泡沫风险存在。从数据对比来看，一、二线城市不存在这样的问题。现在在三、四线城市盲目去扩大商业房地产，特别是政府可能都在盲目地推新城规划、老城激励，推商业房地产的项目，通过它来带动城市急剧发展。

　　要做商业的房地产，物业最终能不能接受你的区位条件，从几年前看市场竞争非常激烈，现在来看三、四线城市市场客观的容量评估应该说有脱节，这种脱节坦率来说不完全是开发商的问题，可能是政府规划的问题，有一些开发商没有办法，希望开发商进入三、四线城市的时候，多研究一下，不要对商业地产盲目抱有乐观态度，做商业房地产第一要点一定要跟大的商家和小的专卖店沟通，甚至拿地之前也应该做比较，对三、四线城市我个人认为风险比较大。

　　结论：

　　学院式的归纳与理论化，对于商业地产是致命的，正像“大师中的大师”彼得·德鲁克所说：“任何人如果想把管理变得更"科学"或变成一种"专业"，一定会开始设法除去那些"讨厌的麻烦"商业世界中的不可预测性，包括：风险、波动、"无益的竞争"、消费者"不理性的选择"等而且在这个过程中，经济的自由和成长的能力也随之而去。”商业地产成长性，正来源于对于诸多不确定性的捕捉，而这一点却无法通过一个理论模型，一劳永逸地找到解决之道。

　　尽管中国商业与“世界标杆”距离还很遥远，然而既往规律表明，“对于消费者粘性”是商业地产的价值核心。过去数年，一些先行试验表明，由于住宅开发形成的已有观念，导致了开发者付出了沉重代价：处于城市核心的长沙“东汉名店”、南京新街口的亚泰盘谷等案例，并没有因占据中心地段而博得任何优势，最终全部折戟沉沙!也正是这些事例，而使新的商业地产投资具备了“后发优势”，并意识到商业地产富有独特的实践规律，无法简单复制、无法简单抄袭、无法一劳永逸，这就是商业地产的挑战与魅力所在。 (来源：合肥晚报)