联东全国布局产业地产运营是关键

　　楼市调控正促使更多开发商将眼光从住宅上移开，转向长期运营的非住宅市场。

　　工业地产正成为热钱和游资躲开调控的“避风港”之一。工业投资的持续上扬，也让国内外资本汇集于此，普洛斯、AMB、丰树集团、万通地产、金隅地产等几年来纷纷布局工业地产。在中国，正在 形成一批以工业地产为主营业务的专业地产商。

　　据“链家地产”市场研究部数据，截至7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，总计面积350950844平方米，占全部土地供应的52.1%，首次超过住宅用地。

　　“房地产开发商从热衷于住宅开发，到现在全面转向商业地产、旅游地产、养老地产和工业地产。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，中国房地产的格局正在进一步被细化，专注于住宅之外的地产商正在调控中逆市崛起。

　　联东产业模式

　　联东投资(集团)有限公司（下称“联东”）是一家名不见经传的区域性地产公司，一直专注于工业地产的投资运营。短短几年的快速扩张让联东的投资范围已遍及东北工业基地、环渤海经济圈、西部经济圈、中部经济圈、长三角经济圈和珠江经济圈，公司资产规模达到90亿。

　　据了解，联东目前在北京、上海、天津、沈阳、无锡等地规划投资9个产业园区。联东甚至提出工业地产运营的另一种模式，该公司副总经理梁环宇称之为产业地产。

　　与万达的商业模式有异曲同工之处，早在2003年涉足工业园开发时，联东的理念就是持续经营并实现增值，与销售为王的房地产开发模式存在很大差异。以北京的联东U谷为例，其开发规模达到1000万平方米，1000家入驻企业，税收贡献约6个亿。

　　联东的产业地产项目，大多位于当地的产业园区中，在园区中拿一块有一定规模的土地，进行整体开发和招商，以总部办公、研发中试、生产厂房等产业为载体，吸引企业入驻办公和生产经营，并围绕企业需求提供一系列的配套及增值服务，而销售和租赁收入，为其收入来源。

　　事实证明，无论是房地产开发还是工业园区开发，持有运营，都是一件艰难的事情。联东从2003年进入工业地产开发，最开始是用建筑模板等业务来支撑地产业务的发展。

　　“一直到2007年，随着运营模式的成熟，才做得比较顺利了。”梁环宇说，对于企业而言，进展是否顺利，永远与资金直接挂钩。2007年以后，联东的模式逐步走向成熟，同时前期开发的项目产品开始实现预售，并逐渐得到银行信任，获得大额授信。

　　“预售资金和银行贷款，这是两个最主要的资金来源。再加上自有资金，每个产业地产项目就可以自己滚动发展了。”梁环宇说。通过后期的发展可以看到，销售加租赁的方式，是一个关键环节，预售带来的现金流，成为缓解资金问题的重要手段。

　　“运营是关键所在。”梁环宇表示，现在接到很多政府的邀请，“但有的地方能去，有的地方零地价也不能去。”

　　下一站风潮

　　联东的主要产品分为两大形态，总部综合体和产业综合体。总部综合体，也被称之为总部经济。位于发达城市的中心或副中心，能够吸引企业总部入驻。在总部综合体中，不再建设厂房，主要是独栋办公楼、高层办公楼、商业配套和公寓。其中独栋总部办公楼是主要产品之一。这意味着，总部综合体中，将有更多的产品，可以用于预售。总部综合体的主要价值在于支持区域发展第三产业，培育总部研发、设计创意为核心的服务型经济。

　　而产业综合体，选址在城市的开发区和新区。包括厂房、办公楼等产品形态。北京联东U谷是该类产品的一个代表。随着北京产业的升级和区位优势的提升，联东提供的产品载体也在不断提升，北京项目后期开始推出企业独栋办公楼产品。产业综合体的主要价值在于支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。

　　“有大量的人在研究产业经济、区域经济，但都是理论层面的，没有人把它变成商业模式去玩一圈。联东在里面做了八九年，其实有很多的教训。正是经历过这些教训，才知道里面会碰到什么问题，成为现在敢于说、敢于做的基础。”梁环宇说。

　　联东的产业综合体，一般占地1000亩以上；总部综合体，一般占地300~500亩。在区域中，能够形成一定的规模效应。而且，完全市场化的运作模式，决定了其比政府运作更关注入驻企业的需求，也更高效。“就招商能力而言，联东是全国联网招商，拥有300多人的招商团队，哪个政府也不可能培养这么多人去招商，而且是采取更灵活的市场化激励机制，和政府的机制也不一样。”梁环宇表示，“联东从最开始到现在，接触过上万家企业，知道企业要什么。”

　　在优惠政策上，联东也占到了先机。因为联东带来的是一个企业集群，政府往往会给联东开发区最优惠的政策，然后再由联东分配给入驻的企业。一方面政府亟须产业地产的进驻，以促进区域经济与城市形象，另一方面，企业也需要产业地产的发展，以保障其快速发展及资金增值的需求。

　　联东的进入，相当于提高了当地的投资门槛，并且与政府形成错位竞争，政府的精力集中在谈大项目，大央企、500强的企业，由政府谈；一般的企业就交给联东。如果企业后期发展不好，联东会继续扮演运营者的角色，将腾退出来的面积，再进行招商；对于已经销售给企业的建筑物，所有权和租金收益归企业，仍然由联东来运营。