孟晓苏 中国保障房、REITs的“教父”

　　他曾是一名官员，曾跟随国务院原副总理、全国人大委员长万里工作7年多，深入农村调研，见证了农村包产到户的全过程。

　　他又是一名企业家，曾在央企中房集团担任第一把手，是保障房的资深建设者，推动中国房地产双轨制的形成。

　　他为国家建言，最早在中国提出房屋抵押按揭贷款、反向抵押贷款、REITs理论。他执著于地产金融创新，力图连通保障房与金融业。他，就是年届62岁仍在奋斗不息中的孟晓苏。

　　实践REITs之路

　　早在2005年，孟晓苏便在多个场合呼吁将REITs引入内地，并且从未放弃过实践。直到今年在昆明公租房项目上找到了“突破口”

　　北京CBD世纪财富中心19层的180度落地窗大办公室里，记者见到了刚从昆明签约回来的汇力投资基金董事长兼总裁孟晓苏。

　　对于汇力投资在昆明的40亿元投资，孟晓苏兴奋不已：“这是我们的一个创新。汇力基金被称为‘首只投资保障房的PE基金’，昆明的公租房模式也有可能成为保障房引入REITs作为持有和运行资金的突破口。”

　　汇力基金发起的一只规模40亿元的私募股权基金，投入昆明公租房建设土地开发，投资周期1年半到2年，并有望介入二级开发及持有运营环节。

　　孟晓苏，一直以敢言敢行的做事风格闻名于地产圈。早在2005年，孟晓苏便在多个场合呼吁将REITs引入内地，并且从未放弃过在内地推行REITs。2007年他首次主张用REITs持有保障房，缓解政府资金压力。

　　曾有澳大利亚媒体将他称为“中国的REITs之父”。孟晓苏说，“叫早了”，因为“中国内地还没有REITs”。

　　不过，他的保障房金融创新实践一直没有停止过。2006年，孟晓苏在天津发起成立领锐基金，计划试点将工厂物业打包上市发行REITs。此外，上海也有人计划推出商业地产的REITs。但由于种种原因，天津和上海的试点都不了了之。

　　总结这段曲折的经历，孟晓苏表示，由于REITs在引入中国时翻译成“房地产信托投资基金”，所以在楼市调控收紧信贷、叫停房地产信托融资的背景下，REITs也被误解了，试点更是不可能。

　　孟晓苏执著地等待机会。直到在昆明项目上找到了“突破口”。

　　今年昆明市的保障性安居工程目标任务为12.44万套，其中涉及旧城区改造的棚户区，其中有上世纪80年代中房集团修建的房子。汇力基金能参与昆明公租房项目，孟晓苏认为，主要是城市管理者的“决心与创新”。

　　据悉，在目前的保障房体系中，经适房、限价房仍有微利可图，开发商会参与，而廉租房和公租房因为不能销售产权，运营管理模式也并不健全，社会各类力量对此望而却步。但在昆明，实行公租房、廉租房并轨模式，土地出让创新性地实行协议出让模式，这样让处于一级开发的土地有一个收储价格，为引入社会资金参与到一级开发预留接口。而此前公租房、廉租房的土地都属于无偿划拨，这看似很好，其实增加了地方政府的财政负担，而房子的产权未来也只可能由政府持有，削减了持续投入保障房建设的能力。

　　投资昆明公租房土地开发仅仅是试点的一部分，孟晓苏看到了“更多的可能性”。目前，汇力基金与昆明市政府达成了战略合作协议，未来将就更多环节进行积极探索。包括昆明公租房持有运营环节引入REITs设计。

　　“上海和天津这两个城市都太大了，进行REITs试点困难当然大。在昆明这个不大不小的城市试点REITs正合适。”孟晓苏分析。

　　保障房情结

　　作为经历了房改全过程的专家，孟晓苏对于廉租房从1998年开始长达12年的“旷课”一直耿耿于怀

　　自从1992年进入中房集团后，孟晓苏的生活便与房地产分不开，更有着深厚的保障房情结。

　　作为当时中国最大的房企，中房集团主要是在各地建设福利房。孟晓苏说，当时全国1/5的福利房都是中房集团盖的。

　　1998年开始的房改，当时中房集团总裁孟晓苏担任了《关于住房分配体制改革的政策建议》课题组组长。该房改方案第三部分就专章提出要完善住房供应体系，包括建设商品房、经济适用房和廉租房三大类，特别提出由政府负责保障房，而由市场则提供商品房，在最初的房改方案中，其实就提出了要建立“双轨制”。

　　“房改初期，为了推动出售公房，建设了一批经适房作为销售基价，同时廉租房停建了两年。但后来一停就一直停了十年之久。”作为经历了房改全过程的专家，孟晓苏对于廉租房从1998年开始长达12年的“旷课”一直耿耿于怀。“当时不是没有双轨制方案，而是主管部门就把廉租房这事忘了。‘双轨制’没有建立起来，把所有民众撵进市场，是主管部门失职之过，也是后来房地产不断调控和调控思路混乱的主因。”

　　“不要一提起保障房，就是开发商的责任。正是因为房改后廉租房旷课十多年，原先建设保障房的国有企业没事可干，只好进入商品房市场与其他企业竞争。”孟晓苏表示。

　　随着去年明确提出“逐步形成符合中国国情的保障房体系和商品房体系”后，孟晓苏把眼光放在如何建立保障房可持续发展模式上。他认为，“现在保障房是木桶原理中的短板。商品房不是长板，也是短板，不然就不会发生商品房价过快上涨的情况。现在钱是长板。把钱引向保障房建设是目前最重要的方向，并且需要引进适用的金融工具，包括股权投资基金PE和持有租赁型保障房的REITs。

　　退而未休，创新不止

　　从中房集团退居二线后，孟晓苏二次创业，创办公司、成立基金。

　　作为与共和国一同成长的同龄人，孟晓苏的身上有着鲜明的时代印记。已经62岁的孟晓苏仍然记得30年前大学生喊出“团结起来，振兴中华”的热血与激情，而现在，他的身上仍然焕发着革命时代的激情和使命感。

　　2005年从中房集团退居二线后，孟晓苏并未享受退休生活。在2007年，为了推动反向抵押贷款养老模式，孟晓苏二次创业创办了幸福人寿保险公司。而在2009年，为了使REITs落地，孟晓苏牵头组建了汇力基金。按照孟晓苏的说法，该基金公司创立的初衷便是为了推动我国的保障房建设。但此前他一直没有找到合适的投资项目，而主要以投资旧城区改造为主。

　　他的属下评价孟晓苏是一个思维非常开放的人，乐于参加各种国际会议学习先进经验。

　　在房地产领域，中国房地产金融的几乎所有产品都是由他一人提出的：抵押贷款、抵押贷款保险、抵押贷款证券化、反向抵押贷款、股权投资基金、REITs等。他还善于将国外成熟的住房制度介绍到中国，虽然每次他的理论有些超前，但事情的结果最后都朝着他指出的方向发展。

　　他就是这样，总是走在改革与民生工程的前锋，为产品创新与制度创新探路。

　　人物大事记

　　●1949年12月，出生于苏州，后成长于北京。

　　●1968年，中学毕业后进入北京吉普汽车厂当工人。

　　●1977年，参加高考，考上北京大学中文系。

　　●1982年，大学毕业后被选入中宣部新闻局工作。

　　●1983年，进入国务院工作，成为当时国家副总理万里的秘书。

　　●1988年，先后担任全国人大常委会办公厅副局长、国家进出口商品检验局副局长等职务。

　　●1988年9月-1990年12月，重返校园，成为厉以宁、萧灼基和刘方域教授组成的导师组的硕士研究生。

　　●1993年9月-1996年5月，北京大学经济学院研究生，获经济学博士学位。

　　●1995年10月-1996年3月，美国麻省理工学院和印第安纳大学访问学者、威廉-玛丽学院访问教授。

　　●1992年5月-2000年9月，任中国房地产开发集团公司总经理、中国房地产开发集团总裁。

　　●2000年9月，任中国房地产开发集团公司董事长、中国房地产开发集团总裁，后任理事长。

　　●2007年，创立幸福保险人寿有限公司，任董事长。

　　●2009年，创立汇力投资基金，任公司董事长兼总裁。

　　对话

　　说保障 REITs能解决保障房资金缺口

　　新京报：国家正大力建设保障房，REITs在保障房建设中的作用到底有多大？

　　孟晓苏：今后五年，中国要建3600万套保障房。目前我国保障房建设进入高峰期，特别是廉租房、公租房。建好后都将交由国资的城投公司持有经营。按每套60平米，每平米按全国平均房价5034元计算，3600万套意味着需要约7万亿元资金。这对于地方政府来说，是一笔不小的开支。

　　现在地方融资平台可以发债用以支持保障房的发展，但目前地方已经是债台高筑，政府哪有钱收储保障房。即使收储了，政府也没有钱再建保障房，因此这种行为是不可持续的。既然能发国债持有，为什么不能发REITs？现在中国并不缺钱，而是缺乏有效的投资渠道。截至2010年底，中国保险资金的规模达到5.4万亿元，而全年收益率仅为4.5%。如果有种产品能够让险资获得7%-8%的收益，对于保险公司也是一笔稳定的投资。

　　政府缺钱建保障房，社会资金急需好的投资渠道，REITs刚好能解决这个问题，REITs到了在中国推出的好时机了。在租赁市场，REITs将是生力军。

　　谈调控 限购太久会有负面作用

　　新京报：有种说法，说目前的限购政策是为了给保障房大规模供应留出时间，等到双轨市场形成，房地产市场调控将回归理性。你对目前的限购政策如何看？

　　孟晓苏：商品房供应恢复增长需要一定周期，前一段时间实行的限购措施，是面对商品房屋供不应求的暂时性措施。但如果把短期政策长期化、扩大化，超过一定限度负面作用就显现出来。

　　目前的限购就像是给病人做手术要打麻药，但是打麻药以后，医生要赶快做手术啊，结果医生干活太慢。病人又快醒了，有人说就再打一针麻药，叫延续限购令。调控如果不能有效供给，和增加保障房的供应从结构上抑制房价，满足低收入家庭需要，那么这个调控只是休克疗法。过度延长限购这种行政手段，就会因抑制市场而阻碍生产。所以限购一定应是一个短期政策。

　　谈个人 万里、厉以宁给了勇气

　　新京报：你不断为政府建言并亲自实践创新，在此过程中遇到的印象最深的挫折是什么？这些年你批评和改革的勇气来自于哪里？

　　孟晓苏：2003年国资委要求央企重组，我建议将央企的地产公司通过股权重组，各参股企业经济实体仍然存在，有效整合央企房地产资源实现集团“多赢”。但该意见没有被采纳，而是采取直接无偿划拨的方式进行重组，但重组过程也是困难重重。2005年1月，华能地产业务才划转过来，当年4月，中房集团也进行了重大人事调整。我从董事长的职位退下来，最后转任理事长。目前央企地产资源重组的工作仍然没有完成。这算得上是一个大的挫折。

　　我要感谢两个人，万里、厉以宁，是他们给了我改革的胆识和勇气。

　　B14-B15版采写/本报记者 袁晓澜 摄影/本报记者 邸晋军