来源：中国资本证券网-证券日报
作者：徐天晓
编者按：在信托产品中，房地产信托可以算是个另类。它有着其他产品难以匹敌的高收益，自然吸引了信托公司火爆发行。然而，面对着房地产领域的坚定调控，该类产品却又让投资者对于其未来收益预期最难以把握。该发行还是该收紧？一切还是市场说了算。
据相关数据显
房地产信托占比微降
用益信托发布的数据显示，房地产信托产品较去年同期有绝对的增长，但是从总量占比的相对值来看，房地产信托的占比略微下降。
数据来看，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。
今年上半年新增非房地产信托产品规模1758.1亿元，其中非房地产信托规模占比53.82%，较去年同期上升了1.82个百分点。房地产信托在总的信托规模中占比略微下降。
由于今年上半年信托业整体飞速发展，新增信托资产已接近2010年全年新增总量，房地产信托的发行也是随之水涨船高。不过，房地产信托的规模在总体的占比并未出现明显的变化，未有该类产品大幅度的单一上涨的现象，更多的是随着总发行情况同比例增长。用益信托认为，房地产市场政策调控的效果一定程度传导到房地产信托产品的发行市场，或是造成这一情况的原因之一。
上半年平均收益率9.81%
从用益信托的数据来看，今年上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说，增长了10%。自去年10月份，房地产信托收益率一路走高，特别是2011年5-6月份，房地产信托的平均收益率分别达到了10.29%和10.17%，使得整个二季度房地产信托平均收益破10，拉动信托产品整体收益率超过9%。同时可以看到房地产信托收益率较其他产品高出1.5个百分点。
房地产信托收益的上升目前来看主要受两方面影响：一是受通胀以及通胀预期的影响，投资者普遍要求较高的收益以应对通胀；二是在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下，地产商从银行获取贷款更加困难，而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的首选，因此，信托公司明显处于“卖方市场”地位，地产商若想获取有限的信托资源，必然要付出更高的成本。
开发商二级以上资质占比超70%
去年银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中强调了关于开发商“四三二”资质的要求。用益信托的数据显示，在提出保障房产品之后，2011年上半年发行的536款房地产信托产品中，有215款产品的项目方或其母公司有一级资质，占比达40%；项目方自身或其母公司拥有二级资质的有21%。目前，首先受房地产调控政策冲击的，更多是的中小开发商，大的开发商由于有充足的土地储备和项目储备，以及自身在房地产市场的品牌效应，受到宏观调控政策的影响将相对较小。由此，有理由相信，在2011年上半年发行的集合信托产品中，70%的房地产信托产品受到目前调控政策影响将较小。
分析人士指出，目前在房地产信托产品的设计上，主要还是贷款、权益投资及股权投资三种模式。项目方资质较好，抵押物充足的产品，一般采用贷款和权益投资等投资方式；而达不到“四三二”标准，或为开发某一项目的单一项目公司以及较早介入项目运作，还未获得土地使用权来用于抵押的项目，则多采用股权投资的方式。这三种产品在规模上讲，今年上半年分别占17.65%、21.53%、41.71%，三者共占总量的86.19%。其中股权投资类产品同比增长超过了5个百分点。
保利发行11款产品居首
从报告中开发商的角度讲，发行产品最多的开发商是保利集团，发行了11款产品共计44亿元，而万科集团仅发行了3款产品规模就达到28亿元。对在2011年上半年发行了3款及以上产品的大型开发商进行统计，共计发行了87款，占总量的16.23%，发行规模达293.6亿元，占比为17.6%。以上数据显示，房地产信托资金的资源集中度并不高，大型开发商的其他融资渠道较宽裕，对房地产信托的发行热度较一般，但是该类企业若发行产品，则融资规模一般较大。
房地产信托下半年发行或平稳下降
进入今年二季度以来，房地产信托每月的发行规模超过了350亿元，这令去年发行高峰时，每月200亿左右的发行规模也难以望其项背。之后监管层先后对部分信托公司予以窗口指导，同时对房地产信托由事后报备改为事前报批。同时，距离《信托公司净资本管理办法》的年底大限还有不到140天，在今年信托资产大幅增长的前提下，房地产信托3%的风险系数会在一定程度上让其成为信托公司调整业务结构的重点。
多位接受《证券日报》记者采访的业内人士表示，房地产业务上半年曾出现的爆发增长的趋势在今年下半年将有所缓和，发行和成立情况相较上半年应该会显现平稳的下降趋势。
事前审批影响发行速度
“房地产商提供的资料已经在办公室积了一打了，但是我们现在却做不来”，接受本报记者采访的北京某信托公司业务经理表示：“房地产商都希望能够快点看到钱，但是现在要提前审批，能不能通过审批是一回事，审批的时间很多地产商都等不起。”
普益财富研究员陈鹏真曾对本报记者表示，监管层要求信托公司将房地产信托产品由事后报备改为事前审批，手段更加主动，这对房地产信托的发行多少还是有些限制。
7月发行已现疲态
用益信托7月份的集合信托数据显示，7月份成立的信托产品中，房地产信托仍然遥遥领先，成立规模361亿元，占据了集合市场的半壁江山，平均预期年化收益率高达10.38%，但是，数据却显示7月份房地产信托的发行规模大幅萎缩，导致7月集合信托的发行规模和产品数量环比都出现大幅下降。7月份集合资金信托产品发行281个，发行规模为429亿元，环比分别下降29.8%和46.8%。这也印证了银监会控制房地产信托的审核速度，房地产信托发行速度大幅减慢。
用益信托理财分析师颜玉霞认为，对于此前大量发行房地产信托产品的公司而言，下半年其主要业务可能会从房地产信托转向其他业务，而当前净资本达标或净资本压力较小的信托公司将成为下半年房地产信托的主力军。
调整业务结构
从已经公布2010年年报的信托公司来看，行业净资本最大的信托公司平安信托净资本告急，信托业务量最大的信托公司中融国际信托净资本还有16亿的缺口，行业内净资本未达标的信托公司不在少数。
虽然经过了半年的努力，像爱建信托、中融信托、陕国投等纷纷通过引战投和增资的方式来为满足监管指标而努力。但是通过信托业协会发布的二季度数据，相比较年初，今年年中全部信托资产规模达到了3.74万亿，增长了23%，上半年投向向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
“一边是信托资产规模的增长，一边是净资本的约束，想要在占领市场和净资本达标之间做出权衡，除了引进战略投资者和增资之外，调整业务结构成了不二的方法。”接受本报采访的业内人士分析，房地产信托的风险系数高达3%，对于某些净资本余额较低的信托公司来讲，无奈只能忍痛割爱。
记者从某股份制银行私人银行部客户经理处得知，有的大资金的客户已经为其资产的理财配置提出了两条原则，其中之一便是投资信托时必须是非房地产类的信托计划。
“房地产信托的募集速度与之前相比已经放缓了许多”，有业内人士对本报记者表示：“以前一个信托计划刚放出来几天便销售一空，但是现在，经常要拖个十天半个月，客户也知道里面有风险，认购的热情已经明显不如上半年。”
信托产品“门庭若市” 房地产类仍独领风骚
信托公司在迅速发展的这几年可以说赚得盆钵满盈，有些网站更是直接推出以类似“信托，你买了吗？”为题的热点调查。中国信托业协会日前公布的数据显示，截至2011年二季度末，我国信托行业资产37420.15亿元，相比一季度末的32680.31亿元，增长14.5%。据毕马威资料显示，目前信托业在中国金融服务业中增速最快。
最受欢迎：房地产类
用“门庭若市”来形容现在信托公司产品的销售情况恐怕并不为过，记者走访信托公司发现，很多100万的“小额”客户很难“抢”到收益高的产品。通常一个2亿左右规模的产品一经推出慢则一两个星期、快则两三天就会售罄。投资品种琳琅满目的金融市场，是什么让信托“独领风骚”？一位客户告诉记者：“现在投资什么都不保证赚钱，放在银行利息又不高，太复杂的投资我们又不懂。”的确，银行短期固定收益的产品都跑不过CPI，上半年A股市场表现不佳，下半年也看不到向好趋势，很多散户股票基金都不敢再多投资。而信托靠着较低的抵押率以及有力的担保成为目前市场上收益较高而且较稳妥的产品，到期兑现率极高。通胀居高不下、美债上限调整、宏观调控无法预测、A股大幅振荡中下行，在如此动荡的市场环境下，“保值增值”的理财产品是投资者最有安全感的选择。
众多的信托产品中哪些是最受投资者欢迎的呢？据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，在信托产品中遥遥领先。
中融信托客户经理告诉记者：“中融的产品以房地产类信托居多，相对于其他类型的项目，房地产类信托收益较高，一般在10%-14%之间。当然也有部分投资者担心房价的调控政策会对项目有影响，所以保障房类政府支持的项目会更受投资者青睐”。房地产信托产品较去年同期有绝对增长，但是从总量占比的相对值来看，房地产信托的占比略有下降。可见，房地产市场政策调控的效果一定程度传导到房地产信托产品的发行市场，或是造成这一情况的原因之一。同时也可以看出，在信托产品整体投资门槛高、期限较长的前提下，收益高风控好的房地产类产品还是很受投资人的认可。
信托公司：把好风控最关键
中国的65家信托公司在历史上经过六次规范和整改而留存下来，行业内也有了较完善的“一法三规”。
从信托公司最近公布的数据看,可以说中国信托业开始进入一个全新的发展阶段。在中国人的投资意识越来越强烈的今天，各种理财机构争相登上舞台希望在投资者的“理财规划”上抢占历史的先机。
而相对于目前股市基金的不佳表现与银行理财产品的低收益，信托的前途在投资者眼里是光明的、在理财机构眼里更是“乱世”最绝佳的保障。在当前市场环境不完善、监管不到位等条件下，很多第三方理财机构的发展前景并不被看好。
因此，一则借信托广受追捧之势通过产品稳健的收益来吸引并稳定自己的客户；二则信托毕竟门槛高，是“有钱人的游戏”，高资产客户的积累对机构自身的长远发展是大有裨益的。
信托公司同样不会放过名利双收的机会，多家信托公司的项目经理告诉记者：按照上半年的销售情况和投资者对产品的反响，下半年各信托公司均不会放松发行。当然，任何投资都有其风险和行业性质，投资人也要关注好每个项目的风控情况防止盲目追风购买。
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