来源：经济观察网
记者 胡芳洁 本报独家获悉，新华人寿保险股份有限公司（以下简称“新华人寿”）有意将其所持有的北京紫金世纪置业有限公司（以下简称“紫金世纪”）24%的股权在上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌底价21.5亿元。
紫金世纪是为北京饭店二期扩建工程而成立的项目公司 ，旗下并无其他资产。而北京饭店二期的公寓（住宅）部分，正是北京知名的高端项目霞公府。
缘由
北京饭店二期地块位于北京饭店北侧、王府井步行街入口处。项目规划总建筑面积27.48万平方米，由商业、酒店式公寓、公寓（住宅）三部分组成，其中公寓（住宅）部分即高端项目霞公府，目前，霞公府的成交均价已经达到98474元/平方米。
8月15日，新华人寿将所持紫金世纪24%的股权在上海联合产权交易所进行了意向挂牌，底价为经评估备案后净资产所对应的股权价值21.5亿元人民币。
据一位参与交易的知情人士向本报透露：“新华人寿在此时剥离该部分资产是迫于无奈，目前新华人寿A+H股的IPO计划正进入关键时期，上市计划已经得到保监会的审批通过，根据监管层要求，新华人寿需要将房地产业务剥离，为上市扫清最后的障碍。”
据了解，新华人寿期望最早能在今年10月开始IPO计划。随着这一时间的临近和各方面程序的逐渐完成，其房地产业务的剥离显得迫在眉睫。
新华人寿与北京饭店二期之间的“纠缠”由来已久。在2005年该项目开始之初，新华人寿为第一大股东，占60%股份，北京饭店（母公司为首旅集团）占40%。后来随着新华人寿被国有化、首旅集团对项目公司紫金世纪进行两次增资扩股，新华人寿所占股份被稀释至24%，目前，该项目的另外两个股东是北京饭店和丰盛世纪置业有限公司，分别持股51%和25%，而这两个公司都是首旅集团的全资子公司。
5年沉浮之后，该项目的住宅部分霞公府在2010年8月面市，已经全部取得预售许可证，2011年底可交付使用；酒店式公寓和商业部分，目前主体结构和外立面装修已经完成，将在2012年底全部完工并交付使用。眼看“收成”即将到来之际，新华人寿却“不得不”与其说再见了。
价值
“这次股权的转让，可以说是有担忧的，一来股份占比少，主导权仍在大股东手中；二是银根紧缩，目前市场的大氛围并不好。”上述知情人士表示，此外，该笔交易的绝对金额大，对买家的购买能力也是很大的考验，不过王府井核心地段、准现房条件，不确定因素小，依然会让该项目具备强大的吸引力。
北京饭店二期位于京城最核心区域，注定此次股权转让必然金额巨大。其在上海联合产权交易所的拟挂牌价格，挂牌底价为21.5亿元。本报获得的一份此次股权转让的财务文件显示，紫金世纪账面净资产是24.97亿元，评估机构对紫金世纪置业的初步评估值为89.54亿元，评估价格的模拟市净率（模拟市价总值／净资产）为3.59。
据预测，仅以霞公府和酒店式公寓可售面积全部售出计算，可获得7.47亿元的净利润，24%股权对应可分配利润为1.7928亿元，以此计算净利润回报率为8.34%。当然，这是在这部分面积顺利变现的基础上。
除了霞公府和酒店式公寓的销售利润外，商业面积的经营收入和资产增值，将为潜在投资者带来长期回报。目前，该项目酒店式公寓和商业面积未来将如何经营，现在还没有最后确定。可见，购入该项目的购买者，必然是追求长期稳定回报，以及看重未来资产增值的，而不是期望短期变现的。
据了解，外资、民间资本，将成为此次股权出让的重点关注对象；联合购买体，也将成为可接受的方式。
作者：胡芳洁
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