上市房企负债存货双激增 房价或小步下行(图)

　　证券时报记者 张达

　　在楼市调控影响下，房地产上市公司的负债和存货双双激增。上半年，上市房企存货、负债均超万亿元，同比上涨39%。业内人士认为，9月楼市交易量反弹与价格下跌同时出现是大概率事件，但开发商资金面相对好于2008年，房价将随推盘释放小幅下行，四季度将出现房价环比负增长，而经过较长一段时间的调整，预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。

　　从中报数据来看，124家上市房企销售业绩出现明显分化，强者恒强之势越发显现。上半年，全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，同比增长8.4%。其中，“招保万金”营业收入为484.3亿元，占到三成。同时，全部124家房地产上市公司净利润为204.7亿元，同比增长16%。其中“招保万金”占据了近四成。

　　值得注意的是，受楼市限购政策影响，企业整体资金状况较年初继续恶化。截至8月31日，存货1.03万亿元，同比增长39%；总负债1.17万亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%，其中，中小企业的资金压力更大。

　　来自莫尼塔的9月地产开发商调研显示，开发商对9月楼市交易量环比回升的一致性预期非常强，其中供给增长与价格调整同时带来需求的恢复性反弹是主要原因。而对交易量反弹的预期使得开发商对现金流状况的判断略有好转，但仍然有一半以上的受访开发商的现金流水平环比在进一步变差。

　　尽管现金流在恶化，库存加速增长，价格调整是大势所趋，但是，在中金公司房地产行业分析师白宏炜看来，目前上市房企77%平均净负债率要好于2008年的高峰值86%，开发商短期资金压力小，在手现金多，应对调整空间足，因此，主动降价调整动力远不如2008年，价格下行将小步慢跑。

　　对于未来房价走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，流动性对楼市影响较大，M1（狭义货币供应量）可被视为是楼市的先行指标，M1增幅持续下降且低位运行，能够直接促使楼市降温。预期今年四季度货币政策将出现局部松动，对于楼市的利空影响也会随之衰减。他预计，四季度M1增幅触底，按此推算，9月或四季度，将出现房价环比负增长。在M1增幅触底回升后5至6个月左右，也即明年二季度或三季度，房价同比增幅可能触底，明年上半年，环比增幅可能触底。房价在保持较长一段时间的调整后，预期明年下半年才有可能步入缓慢的上行通道。

　　作者：张 达