首开股份“独家秘笈”露真容

　　在今年宏观经济政策的考验下，房企纷纷交出“千姿百态”的业绩报告。其中北京首都开发股份有限公司（以下简称首开股份）的半年报，引起了记者的注意。

　　据公开资料显示，首开股份的主营业务为房地产开发与商品房销售，但是从今年的中报看来，首开股份的业绩下降似乎和其另一项业务有着密不可分的联系。

　　卖地减少营收下降　　首开股份近日发布的2011 年度中报显示，公司上半年实现营业收入15.47 亿元，较去年同期大幅减少了54.8% ；净利润3.07 亿元，比上年同期减少64.9%。

　　记者注意到，首开股份早在其7 月8 日发布的2011 年中期业绩预减公告中就已特别指出，2011 年1-6 月份预计公司归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比减少60%以上，主要原因是因为公司2010 年半年度结算了土地转让收入20.95亿元，本报告期土地转让收入大幅减少，使得公司2011 年中期业绩与去年同期相比有大幅减少。

　　同时预减公告中还指出，经公司财务部门初步预算，预计2011年1 月1 日至2011 年6月30 日归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比减少60%以上。

　　对于首开股份上半年营业收入的大幅锐减，不少证券公司报告指出，今年上半年首开在大本营北京项目去化率变缓等多种原因，为公司现金流带来了严重考验。此外还有一些投资银行对首开采取谨慎评估，甚至调低估值。

　　东北证券在其调研报告中指出，首开股份上半年实现签约面积38 万平方米，在宏观调控未见放松的背景下，要想完成全年超过100 万平方米的销售计划，下半年销售压力较大。对首开股份给予“谨慎推荐”评级。

　　但是记者同时也注意到，也有不少券商对于首开股份半年报的表现，依然给予“买入”、“推荐”、“增持”等评级。其中给予“买入”评级的海通证券、中信证券以及东方证券的推荐理由均集中在“销售已好转”、“93 亿元保障房融资计划”以及“土地储备顺利进行”等字眼上。对于首开股份获得项目的能力颇具信心。

　　“不务正业”由来已久　　记者在查阅了首开股份近3 年的年报后发现，其通过转让土地获利的能力“不可小觑”，土地开发和转让的利润率甚至已经超过了房地产销售业务，公司拥有的土地储备也远远超过其他上市房企。同时记者查阅过去的资料发现，近几年首开股份在拿地这方面有着不可多得的优势，很多次的业绩大增都与土地转让关系密切。

　　去年4 月12 日，首开股份宣布：自己从2008 年就转手的京城第一豪宅“长安8 号”项目中,终于收到了耀辉公司迟迟未偿还的委托贷款人民币本息合计约13.09 亿元,而这笔还款也比此前2009 年总计本息的11.41 亿元足足多出了1.68 亿元。这个豪宅项目从2004 年首开股份以3100 万元接手再到4.587 亿元转出，短短几年的时间就翻了14.8 倍，而仅借助转手该项目，首开股份就变现超过4 亿元。而该年度的一季报中，首开结算收入增长的原因中，望京B15 地块的转让项目也列入其中。

　　再往前追溯一年，2009 年首开股份的年报显示，公司全年实现营业收入51.94 亿元,同比下降11.1%,但同期净利润却高达9.32 亿元,增长63.3%。但这引人侧目的利润增长并非来自公司主营业务房产销售的大幅提升,而是其来自股权转让的高收益。2009 年四季度,首开股份通过转让耀辉置业股权实现收益5.11 亿元,占全年营业利润的43.3%,成为2009年净利润好于预期的主要原因。

　　此外，尽管主营业务占比接近80%且出现增长,但此项业务的毛利率却仅为31.42%,同期土地开发转让带来的毛利率却达到47.88%。对于首开股份而言,房产销售或许远不如土地项目转让带来的收益丰厚。

　　东北证券分析师高建在接受本报记者采访时表示，土地转让和开发并不意味着首开股份单纯是转让土地及项目股权这么简单，公司更多是在已有土地上进行一级开发，这只是业务的结构性问题。即便如此，业内人士依然认为，作为房地产开发企业，如果频频转让地块，一个原因是手中的土地储备或是项目数量非常多，即便转让地块依然可以保证自身的开发进度，因为项目少的公司根本不会考虑转让；另一个原因就是拿地成本相对低廉，转让可以带来不菲的利润。

　　购买首开股份在京商品房的吴女士告诉本报记者，首开股份有些开发用地的楼盘盖得慢，销售也慢，有的小区商品房甚至销售了近10 年才卖完。“我觉得首开的房子我住得并不满意，按说现在房企在开发商品房时都很注重设计、物业及其他相关服务，但是首开的设计一般，物业管理也乏善可陈。”吴女士对记者讲述到。

　　调控下的频繁融资　　除了转让土地减少的利润下降之外，在目前房地产调控大势不改的情况下，首开股份也像其他房企一样加紧融资，半年报的差强人意使首开更需要资金来发展项目以保持进一步的发展。记者了解到，从今年以来，首开股份频繁通过多渠道融资，也受到不少市场分析人士的质疑。

　　首先，在今年4 月底，首开股份向外贸信托申请15 亿元贷款。之后，6 月3 日，首开股份又为保障房项目拟在银行间市场发行不超过43 亿元的中期票据。而就在7 月8 日首开股份发布2011 年中期业绩预减报告时，还发布了1 笔融资计划，总计划融资额共12亿元。7 月28 日，首开股份再次宣布，为满足公司项目建设资金需求，公司及其下属企业拟向吉林省信托有限责任公司申请两笔信托贷款，总计融资金额达9 亿元。截至目前，首开股份对外担保总额已达36亿元。

　　另一方面，其两次为保障房项目建设需要而发行的中期票据等，也受到了业界质疑。据媒体报道，早在今年6 月3 日，首开股份就公告拟发行不超过43 亿元的中期票据，募集资金用途为用于公司保障性住房项目的建设。之后，8 月3日，首开再次发布公告，称为满足公司保障房项目建设需要，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50 亿元人民币的非公开定向债务融资工具。

　　有业内人士计算，首开股份在建和拟建的保障性住房建筑面积超过120 万平方米。以4500 元/平方米的建设成本计算，需要的资金规模约为54 亿元左右。也就是说，如果以保障房项目建设为目标募集的93亿元的融资计划能够获批，那么，融资规模显然大大超出了保障房实际建设需要的资金规模。

　　事实上，首开股份多年前就受制于资金状况，开始利用股权转让等方式来回收资金。有业内人士就曾表示，多年来股权转让、战略改变的背后，是首开扩张带来的资金渴求。如此看来，首开股份资金方面的问题与其土地转让和股权转让是相互作用的。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长、知名地产专家和评论人陈宝存在接受本报记者采访时说：“万科这样的民企主营业务会以销售为主，但首开股份作为国企，在拿地时更有优势，这块的业务会占比多一些。而且，从一级开发的角度来讲，首开股份能够获取较高的利润在意料之中。如果这方面的利润减少，势必会影响其整体业绩。”

　　对于首开股份通过土地转让获取的高额收益，陈宝存对记者表示，如果把一级开发的权利延伸到民营企业，而不是只能由国企去做这件事，那么在一级开发这个市场就会形成一定的竞争，像首开股份这样的国企，就不会是现在人们眼中这样的首开了。