北京楼市“金九银十”将成传说

　　据中国之声《新闻纵横》报道，一进入九月，传统的房地产旺销时节似乎就已经在向我们招手了，然而，在比照新鲜出炉的北京楼市8月成交数据后，人们发现，所谓的“金九银十”，在今年或许要成为一个传说了。

　　来自北京房地产交易管理网的数据显示，北京8月二手房和新建商品住宅共计签约只有13043套，较去年同期下跌31.8%，较上月下跌26.4%，而较2009年同期的下调幅度则超过了66%；而商品房均价每平米则下降了546元。

　　对此，链家地产市场分析师张月在昨晚接受《新闻纵横》专访时认为：成交量的低迷反映出市场浓厚的观望情绪。

　　张月：根本的原因在于无论是新房还是二手房的价格降幅都不是特别明显，现在金九银十之前其实消费者期待降价的心理因素还是非常明显的，所以不但成交总量上有了大的下降，商品房最近几个月以来首次下降。

　　作为一线市场人士，张月强调：楼市价量关系的原则永远是量在价先，如果成交量持续走低，那么大家最关心的价格，其变动方向只能有一个：就此走入下降通道。

　　张月：成交量下降往往是价格下降的先行指标，如果说成交量持续维持在低点的话，接下来就容易出现价格降幅，第二点下半年其实房企只有两条出路，一条可能就是转让股权来融资，另外一条就是以价换量来促进销量从而让业绩提升，所以整体来看，房价下降的可能性是非常高的。

　　作为传统旺季的前哨站，8月市场成交量却出现了明显萎缩，价格也很可能就此形成下降趋势，这是否意味着今年的“金九银十”变得秋风萧瑟呢？

　　我们昨晚采访的另一位专业人士—伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对此相对乐观，他认为，虽然传统价量齐升的场面今年很难复制，但最多达到10%至12%的跌幅，观望的刚性需求就会被唤醒，从而推动成交量的回暖。

　　胡景晖：我们不认为500块钱新房降幅就达到了他们的心理预期，他们可能要等，比如跟今年历史最高点相比的话，到年底的话我觉得这个降幅应该在10%到12%左右，就像老虎往前跳之前是要往后蹲一下，我觉得这个实际交易量的下降反而更预示着9、10月份的回暖，当然这个9、10月份的回暖跟历史上05、07、09年比较好的年份9、10月份那是没法相比。

　　而张月则相对谨慎，尽管她认为下半年北京楼市可能的跌幅只有5%至10%，下降幅度低于胡景晖的预测，但在她看来，今年的“金九银十”，地产行业或许很难感到温暖。

　　张月：无论从商品房的零售价和成交价个价差越来越大来看，还是从二手房市场上业主的出售意愿与客户等待降价后的购买意愿相反的情况来看，成交难度都非常大，所以我们觉得在价格会下降的情况下，成交量其实也应该还是会维持在一个低点，不会像往年的金九银十那样火爆，如果说在接下来这半年里边成交量都不乐观的话，房地产的价格大概住宅下降5%到10%是非常有可能的。

　　采访中我们发现，都说楼市冷暖，中介先知，但面对同样的数据，谨慎与乐观似乎也会成为从业者各自不同的习惯。

　　以北京8月楼市数据中，商业地产的表现为例，8月北京写字楼均价达26866元每平米，环比涨幅达25%，创历史最高。此外，办公、商业、车位等商业用途的物业签约面积分别上涨63.5%、37.4%和32.5%。不过，即使面对这些亮点，张月仍然认为，这并不能说明一轮结构性的商业地产牛市正在形成。

　　张月：投资或者游资由于在住宅市场的调控下已经被挡在投资门槛之外，然后转向商业或者写字楼，但我们觉得这些投资不会长期停留在这个市场上，所以未来写字楼、商业是不是因此就会转向牛市，目前来看不是特别明显。

　　而胡景辉显然认为商业地产繁荣已经是一个大的方向和趋势：

　　胡景晖：商业地产跟实体经济是紧密相连，实际从2010年下半年开始随着整个中国经济包括各地的经济率先复苏，走出了金融危机的影响。实际上商业地产不管是售价、租金、入住率等关键指标都明显回升，所以也预示着一个趋势，未来民间资金投资趋势或者投资导向将由过去以个体形式盲目、重复、多套购买住宅逐步转向商业性投资，这是未来几年民间房地产投资的大趋势。

　　至于放眼全国，北京8月楼市数据能否成为房价整体下跌风向标的问题，张月的答案很肯定。

　　张月：因为我们觉得二三线城市限购虽然说目前还没有完全落实下来，但是这个风声肯定对于北京来说是有叠加效应，表现的是整个中央政府对于房地产调控坚决的态度，所以这可能会让很多观望的消费者对房价的继续下降有信心。

　　而胡景辉的观点却是具体城市恐怕还得具体分析。

　　胡景晖：未来市场交易应该会出现一个分化，比如说北上广深这些一线城市或者在今年上半年限购比较严的一些城市，随着房价的回落和购房人持续观望心理的消除，反而在9、10月份交易量有所回升。而像浙江台州这样一些新进入限购名单的一些城市，由于刚刚开始限购可能在9、10月份会出现交易量的滑坡。而一些处在中间的二线城市由于目前还处在老城区改造、新城区建设发展以及品牌开发的阶段，相对来讲交易量也会在9、10月份有一些季节性的放量。所以我觉得从全国来看北京更多的代表的是北上广深一线城市的整体走势，但是未来二线城市三线城市特别是新限购的城市会呈现出不同的市场状况。 (来源：中国广播网)