营业收入降5成 首开去库存化攻坚

　　记者 胡芳洁 随着地产上市公司半年报陆续披露，不少公司出现业绩大幅下滑或亏损，北京地产国企龙头首开股份就是其中之一。面对调控以及不明朗的下半年，地产公司必将面临更多的考验。

　　
　　首开股份2011年半年报显示，今年上半年实现营业收入15.47 亿元，比去年同期减少54.84%；营业利润3.02亿元，比上年同期减少73.9%；实现归属上市公司股东的净利润3.07亿元，比去年同期减少64.9%。

　　正是营业收入的大幅减少直接导致营业利润、净利润的大幅减少。

　　首开股份上半年业绩大幅下降并不意外，其在今年7月发布的中期业绩预减公告中指出，2010年上半年结算了高达20.95亿元的地块转让收入，而本报告期内没有如此大额土地转让收入。

　　“报告期营业收入同比下降 54.8%，主要原因是去年同期结算土地转让收入较多，而报告期内土地转让收入同比下降了96.9%。”首开股份半年报这样解释。

　　首开股份董事会秘书王怡对本报表示，去年结算的20.95亿元的土地转让收入，源自望京B29地块和望京B15地块。

　　据查，望京B29地块，于2009年3月由SOHO中国以40亿元获得；望京B15地块，于2008年1月30日，由城开集团（首开股份的全资子公司）获得，总价7.25亿元。公开资料显示，2009年望京B29地块出让时，首开股份获得了12.584亿元的土地开发建设补偿费。当时，这一费用普遍被认为是一级开发费用。 “其实严格意义上讲，我们并不是土地一级开发。这两块地是在8?31大限之前拿到的，当时已经拿到了立项，拆迁也是我们完成的。我们相当于类比是土地方。当时是依据合理成本和利润计算，来给予我们补偿费。”王怡说。

　　实际上，望京这两幅地块的出让，为首开股份带来了远高于普通一级开发的丰厚的利润。这两幅地块的收入在2010年上半年结算。根据首开股份2010年半年报，望京两幅地块开发、转让收入20.95亿元，利润率高达60.69%。这也使得其当年报告期内的土地转让收入远高于房屋销售收入，总体营业收入和利润也大幅上涨。

　　“这是属于历史遗留问题。”王怡表示，未来公司手中已经没有这样的土地了，即使有也是零星的，不是这种大体量的。

　　由此，这种因为土地转让带来的收入的大幅变化，将不会再现。房屋销售收入，将成为首开股份的业绩支撑。

　　今年上半年，首开股份实现销售金额49亿元，只占其全年销售目标140亿元的35%；竣工面积只有18万平方米，其全年计划竣工面积是100万平方米，这也严重影响了其结算的营业收入。今年下半年的表现，成为其业绩的关键。

　　
　　“下半年新推盘计划是110万平方米，全年销售金额140亿元这个目标是不放弃的。”王怡表示。

　　若要完成这一目标，意味着首开股份需要在下半年完成65%的全年计划。目前北京商品房销售量继续下跌，二、三线限购继续加紧，销售完成的风险在增加。

　　王怡表示，新推出的面积中，北京为50万平方米，京外为60万平方米。

　　“我们会本着提高去化率的目标来定价。今年下半年新推盘的项目，很多都是头一次推盘，因此定价的灵活性强。”王怡说。

　　实际上，今年上半年销售计划完成比例较低的情况，首开股份并不是特例，大量地产公司都是如此。例如，富力地产销售额134亿元，完成全年任务的34%；雅居乐、佳兆业、绿城地产分别完成销售目标的39%、30%、40%。

　　“首开股份很有可能完不成年初的计划。但这是趋势性的，大部分地产公司都完不成，除了几家龙头企业以外。包括金地，也可能完不成年初任务。”一位地产行业分析师对本报表示，他认为，迫于销售的压力，地产公司必然会在下半年进行价格调整，至少在9、10月份，价格调整对销量的增加还是有效的。

　　从首开股份的态度来看，下半年必然会进行价格调整，而且因为首次开盘项目多，调低定价的压力小，便于操作。例如，今年上半年，北京的首开常青藤项目，就推特价房进行促销，效果明显；下半年，首开国风美唐7月份推出大量不限购的商业小户型产品，其住宅部分则会在9月份首次推出。

　　除销售任务的压力外，首开股份的资金情况，也使得其必须加快销售的现金回流。根据半年报，其短期借款和一年内到期的负债总额约110.8亿元，持有现金约78.2亿元，现金对短期债务的覆盖率只有约71%。

　　不过，首开股份在融资上的便利条件，也成为其扩张的重要优势所在。中投证券房地产行业首席分析师李少明在对首开股份中报的分析中表示：“首开凭借"高杠杆运作+良好的政府关系+准确把握市场节奏"，高速低成本扩张取得了持续成功。”

　　高负债率是首开股份一直以来的风格。其凭借保障性住房开发，打通低成本大额融资的道路，又将为其资金状况提供新的解决之道。今年以来，首开股份拟发行43 亿元中期票据及50 亿元私募债，为其保障性住房建设筹资。其中，私募债只针对北京的保障房建设，全市约有500亿元额度。

　　“43亿元的中期票据融资，已经上报给银行间市场交易商协会，至于能否获得受理、审批，现在还不清楚；而50亿元的私募债，这个由北京市金融办主导，能够更快实现，争取在今年年底前完成。”王怡表示。

　　中信建投研究员陈莹在其分析报告中提到：中期票据和私募债融资成本低，仅在贷款基准利率左右或略上浮，期限为3-5年左右，且审批手续相对简单。

　　“这些资金拿到以后，只能用在保障性住房建设上，不能拿到其他方面。尽管如此，但其可以改变首开股份资产负债表的结构，有利于其进行其他的贷款和融资。”上述接受本报采访的地产行业分析师表示。

　　作者：胡芳洁