新加坡凭啥有便宜房

　　记者 李强 对于接待中国访问者，新加坡建屋发展局已经炉火纯青了。大巴窑6巷480号，是建屋局大楼，正是这个楼宇内的职员负担了新加坡几十年来90万套公屋的建造与分配。

　　新加坡85%的居民都拥有“组屋”。黄诗蕊为建屋局负责讲解职员，她已经习惯于把新加坡尺度转换为中国参观者熟悉的口吻，“最常见的组屋相当于中国的三室一厅，使用面积90平方米，建筑面积120平方米，每一套总价在20万新元”。

　　“让我们去申请组屋吧！”这几乎是新加坡求婚者司空见惯的套话，因为在这里不结婚是不能申请组屋的，家庭月收入不能超过8000新元，这是两个最基本的条件。

　　在建屋局大楼内工作的职员一共有4700余人，正是这个庞大的“住房保障机关”，维持了新加坡老老少少的起居。相当于国内原来的“房管局”，现在的“保障办”，然而国内房管局转型为“物业公司”管理着老式“公房”，保障办拥有编制寥寥无几，把保障房任务分配给了地产商分担。

　　
　　参观者被直接带到地下一层，一个专门讲解新加坡公屋发展历程的场地，这里展现了上个世纪60年代、70年代、80年代、90年代新加坡公共住宅的发展过程。60年代的橱窗里，摆着破旧的碗筷、瓶瓶罐罐，那时政府只能提供9%人口的公共组屋。

　　自建屋局1960年2月1日成立，三年就建造了2.1万套组屋，到1965年增加到5.4万套，最终用了短短10年就解决了整个新加坡的住房问题。

　　黄诗蕊说：“建屋局并不是纯粹的政府机关，而是一个发展商角色。通过组屋售出的资金，自我循环，但如果出现赤字，那么政府会从财政中拨款。”

　　摆在橱窗里的道具，几乎让人以为取自一个不同时代的中国家庭，上世纪80年代笨重的电风扇，90年代的29寸彩电……

　　新加坡组屋从无到有，从有到丰，经历一波三折的变局。在2002年以前，组屋是“轮候制度”，一边建屋局造房，一边众多的市民排队，90年代中期时，最多有15万人轮候等待选购组屋。然而1997年的亚洲金融风暴，轮候队伍一夜之间无影无踪，3万余套建成的组屋无人问津，建屋局支付着庞大的维护费用，最终用5年才将这些组屋全部售出。

　　自2002年开始，建屋局转变了供应办法，不是根据排队人数来建房，而是需要申请者交纳预付款，即“预购组屋制度”，这使得组屋供求变得平衡，避免了供过于求的局面出现。

　　黄诗蕊介绍，每年都有很多中国城市领导来建屋局参观学习，在2006年，中国恢复保障房制度之后，被各级管理者提及最多的就是新加坡住房保障制度。

　　
　　对于一个普通的上班族而言，申请组屋到底会带来什么影响呢？

　　记者在国内认识的一位朋友李露，滔滔不绝地讲述了他的新加坡生活。李露在一家新加坡私立中学任语文老师，每天7点钟报到，工作颇为紧张，紧张并不是语文课程多，而是课外活动多，新加坡中考、高考，除了文化课，对课外活动的能力考察占比极大，这不是北京一直想搞的素质教育吗？李露的精力，三分之一在语文课，三分之二在各种课外活动的监督与辅导，他的工资每月在5000余新元。

　　李露申请的组屋是最常见的类型，三室一厅，建筑面积120平方米，储藏间、两间浴室、厨房。让人印象深刻的是，这套组屋的售价在20万新元左右。

　　李露的薪酬中包括住房公积金，因此还款可以用公积金部分，真正动用自己净得工资部分的比例，在20%—25%。更何况5000新元仅仅是李露一人的工资，未含配偶薪酬。

　　对于家庭月收入在5000新元以下者，购买组屋时可获高达4万元的政府补贴，而如果一个家庭月收入在1500元以下，总共可以得到8万元的补贴，也就是说对于低收入家庭来说，政府几乎给打了一个对折。

　　新加坡国立大学涂勇教授指出，按照国际通用的“房价收入比”计算，新加坡为5.8，而香港为19.8，伦敦为7.1。香港人为了买房需要支付超过新加坡人三倍的积蓄。

　　“房奴”这个词，李露只有飞回重庆时才可以听到。由于工作繁忙，他把孩子放在了重庆由父母照看，所以要经常回去。在新加坡的周末时间，像李露一样爱玩的人，和北京上班族去郊区农家院一样，通常开车跨海去马来西亚的“农家院”玩两天，那里简直比北京农家院还便宜。

　　每年学生放假之后，李露会时而周游列国，去一趟澳大利亚来回的费用为1300新元，去日本1200新元，最贵是去美国3000新元。李露说，学校的清洁工人月工资在1200新元左右，他用一个月工资就可以去澳洲旅游一次。买组屋时，这些工人可以得到政府大额补贴。

　　李露英语一般般，勉强够用，但并没有妨碍他在新加坡的幸福生活。

　　
　　尽管中国城乡建设部多次提倡各大城市学习新加坡的经验，但实际上，香港才是内地房地产的真正样板。

　　1997年之后，时任香港特首的董建华推出了每年建造85000套建屋的大计划，这个计划受到了来自房地产商的激烈反对，并认为由此导致了香港经济一度低迷。至2002年，香港政府宣布停建居屋（相当于新加坡的组屋，中国内地的经济适用房），此后香港房价一路雄起，至现在早已超过1997年金融风暴前的水平。

　　年轻家庭无力购房，日益成为显著的社会现象，并强烈指责“地产霸权”。今年8月29日传出消息，香港拟复建居屋。这与内地的轨迹异曲同工，先是停止公共住房，商品房大行其道，然后物极必反，开始重新考量公共住房的建造分配。

　　这个反复与周旋的过程，在新加坡却从未出现。原因在于，新加坡的组屋完全由政府承担，并且不允许住宅土地与财政收入有任何挂钩，这一点与德国、日本如出一辙。

　　香港却采取了“转移支付”的办法，即土地卖给地产商建商品房、商业体，然后用土地收入转向保障性住房的修建。香港政府的土地财政比例，数年来一直维持在政府总收入的10%以上，虽与内地省份土地财政动辄超过40%、50%无法相比，但与全世界发达经济体相比，已是比较高的水准。因此对于香港而言，让高房价跌下来，让七大地产家族退出经济舞台，实在不容易！点土成金的经济制度，让土地变得异常昂贵，使得公共住房只能成为蜗居，因此出现了彬彬有礼、着装光鲜的市民，三口之家住在23平方米的居屋，却感到异常满足，因为还有更多人连这个“鸽笼级”住宅也没有。以至前港督彭定康曾言，香港房屋土地政策是社会政策中“最失败的一环”。

　　有论者称，无论是新加坡还是香港，只是个城市经济体，不存在农村人口迁移问题，如果像新加坡一样放开组屋供应，得有多少农民拥向北京、上海呢？为什么不看看也是大陆经济体的德国、日本呢，日本90年代的虚拟经济与土地的结合导致了十年泡沫，但是90年代之前，日本已经完成城市化进程，当下中国正与日本70、80年代情形相似，70年代日本城市化进程是在严厉的法规之下完成的，不允许各级地方政府从土地售让中渔利，而开发商只能赚取设计、建造费用，即《新住宅市街地开发法实施细则》，“住宅的售价及住宅的建设费用不得超过国土交通省法令制定的适正价格”。也就是说，日本在城市化高峰期的普通商品房全部适用的是中国刚刚实行的保障房的土地和房价政策。

　　日本无法购买普通商品房的居民可以申请“公营住宅”，相当于新加坡的组屋，但一个鲜明的条款是“日本公团房申请人必须是无房户或居住极窘迫户，因此主要面向移居人口”。也就是来城里打工，再也回不了农村的新市民。而中国现在独有的户口制度，让“外地人”根本与“移居人口”无法等同。

　　事实上，无论是城市经济体，还是大陆经济体，只要是让土地变为商品的，公共住宅就一定窘迫，反之，切断“土地增值”通道的，住房问题的全民公平就是一个水到渠成的事情。

　　作者：李强