新华人寿清障上市路：被指低价“割让”霞公府

　　曾经创下北京最贵住宅纪录的“霞公府”项目的开发商，其24%的股权将被新华人寿保险股份有限公司（以下简称新华人寿）挂牌出让。

　　近日，新华人寿保险股份有限公司在北京金融资产交易所、北京产权交易所、上海联合产权交易所，以21.5亿元挂牌出让其持有的北京紫金

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• 王府井

　　如果该笔交易顺利达成，这将是今年房地产市场的第81宗并购案，这一规模已接近去年全年84宗的数量。

　　或为上市铺路

　　根据挂牌信息，紫金世纪成立于2005年6月22日，注册资本25亿元。现有三个股东，持股比例为：北京饭店持股51%，丰盛世纪置业有限公司持股25%，新华人寿持股24%。

　　2010年，紫金世纪账面总资产33.8976亿元，总负债8.92亿元，净资产24.97亿元。据评估机构的评估，紫金世纪评估值为89.54亿元，24%的股权对应价值为21.5亿元。

　　据悉，该笔股权分为两个标的、各12%股权。

　　对于此次新华人寿转让股权的原因，一位参与交易的知情人士透露：“新华人寿在此时剥离该部分资产是迫于无奈，目前新华人寿A+H股的IPO计划进入关键时期，上市计划已经得到保监会的审批通过，根据监管层要求，新华人寿需要将房地产业务剥离，为上市扫清最后的障碍。”

　　据悉，股权的交割必须在本月30日之前完成。

　　去年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，为险资进军房地产放开闸门，但文件同时规定，险资不得投资设立房地产开发公司，不得投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），不得以投资股票方式控股房地产企业，并要求已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

　　据《每日经济新闻》记者了解，在9月2日举行的项目专场推介会上，已有多位投资人到场，主要为房地产公司和有意向投资房地产的机构。但截至记者发稿时，该宗交易尚未有最新进展。

　　挂牌价被指偏低

　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为，新华人寿21.5亿元的挂牌价偏低。

　　资料显示，紫金世纪目前的评估值为89.54亿元。此外，该公司旗下的霞公府目前还有52套公寓住宅待售，总可售面积为24490平方米，按照已经销售的价格计算，可售住宅总金额达24.2亿元。即使粗略地将净资产与可售资产加起来，资产达113.74亿元，24%的资产价值为27.2976亿元。

　　张大伟认为，造成新华人寿偏低价转让股权的原因在于，一方面，新华人寿剥离房地产业务的心比较急，另一方面，缘于楼市调控之下，被转让的标的公司紫金世纪旗下霞公府的销售难度加大，变现能力较弱。北京市房地产交易管理网上的数据显示，自去年8月14日开盘以来已近一年，但霞公府推出的74套公寓，仅销售22套，签约率仅三成。成交均价为98881元/平方米，也低于此前的挂牌价格。而“京15条”出台加强版限购令后，作为高端楼盘的霞公府的销售难度更大，变现能力更弱了。

　　房企并购将愈演愈烈

　　事实上，即便按照21.5亿元的评估价格成交，这也不是今年以来最大规模的交易。这宗交易之所以为人瞩目，主要原因在于紫金世纪旗下拥有北京曾经的最高单价项目——霞公府。

　　据悉，紫金世纪是北京饭店二期扩建工程的项目公司。该项目位于地段极其优越的王府井地区，建设规模约为27.48万平方米，业态包括公寓、酒店式公寓和商业地产，“霞公府”便属于其公寓部分。

　　根据北京市房地产交易管理网的信息，该项目于去年8月14日取得预售许可证，预售范围包括74套公寓和1046套地下公寓，其中，公寓的拟售价格为10.86万元/平方米。

　　官方公布的数据还显示，在2010年第三季度商品住宅成交均价中，“霞公府”以10.791万元/平方米的价格位居榜首，随后又长期占据榜首位置。但随着“钓鱼台7号院”今年推出单价30万元的房源，才抢下了价格榜的“头把交椅”。

　　为促成该笔交易，北金所常务副总裁王乃祥还强调，允许受让方分期支付交易价款，也可由多家机构联合受让。

　　如果该笔交易顺利达成，这将是今年房地产市场的第81宗并购案，这一规模已接近去年全年84宗的数量。

　　数据显示，今年前8月，房地产市场并购案件已经高达80宗，交易金额突破228.7亿元，均创造了历史新高。其中，交易金额已远超过去年全年165.25亿的规模。

　　随着房地产调控的持续深入，房企并购案例也在逐月增多。其中，8月份发生的规模房企股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，创下2008年以来的月度最高交易记录。此外，在8月的房地产股权转让案例中，还包括6家央企的产权转让，这被认为是央企退出房地产市场的必经步骤。

　　北京中原的分析认为，随着楼市限购范围的不断扩大，调控政策力度持续趋紧，未来房企并购的趋势很可能继续加强。