开发商煎熬中的安慰剂：城市化还有20年

　　全世界最大规模的城市化进程发生在中国，这里也有全世界最严厉的房地产调控。但无论市场多么低迷，绝大多数开发商仍旧相信中国的城市化进程没有结束。尽管市场已经接近2008年的冰点，但经历过洗礼的开发商并不像3年前一样恐慌。

　　9月2日，在保亿集团承办的“十二五 城市化与房地产发展趋势论坛”上，被记者问及城市化能否撑起房地产的明天，中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞说：“我的回答是肯定的。”

　　城市化20年内不会停下来

　　200年前，地球人口仅有3%生活在城市；而30年前，这一数字已经上升到了33%。根据联合国的估算，目前城市居民的数量首次在历史上超过农村人口。未来25年内，世界人口的三分之二生活在城市。在中国，正在发生全世界最大规模的农村人口向城市迁徙运动。

　　住房和城建设部总经济师李秉仁指出，去年年底中国城市化水平已经达到47.5%，按照人口普查数据，城镇人口已达到49%。既有的建筑面积超过440亿平方米，每年新建的建筑面积大约是20亿平方米，中国每年新建建筑面积相当于全世界的一半左右。中国发展研究基金会2010中国发展报告指出，从“十二五”开始，我国将用20年的时间使我国的城市化率达到65%。

　　对照国际经验，中国正处于城市化的加速期，伴随而来的是房地产的巨大需求。牛凤瑞算了一笔账，“十二五”期间中国的城市化率每年预计增加0.8个百分点，城市人口总量将增加6000万以上，其间房地产投资将超过30万亿。2050年前后，我国城市人口将达到12亿，以人均住房建筑面积40平方米计，住宅的存量

　　将达到480亿平方米。考虑周转、更新的需要，住宅建筑面积的存量应该在530亿平方米左右，如果其他生产生活活动用房按照0.6—0.7的系数折算，届时中国城镇房屋建筑面积的存量将在800亿—1000亿平方米之间。由此，牛凤瑞推算，最近40年，中国城镇每年需增加房屋建筑面积16亿平方米左右，其中住宅增加面积10亿平方米左右。而1000亿平方米房屋存量也需持续更新改造。

　　这是一笔巨大的可持续挖掘的宝藏。中国房地产学会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员陈国强认为，房地产投资与城市化成正相关，房价也与城市化率成正相关，表现为：一是城市化给房地产带来机遇，二是旧城改造与新城开发城市空间形态的优化，三是城镇居民生活水平的提高对房地产住房市场形成一个市场的支撑。但是在城市化过程中，房地产市场会受到短期政策因素的影响，有波动性。

　　“未来几十年我国的房地产会因种种变数而呈现价格、交易量的涨涨落落。但价格随着成本的上升而上扬，交易量随着城市化进程而扩大，这种总体态势不会发生根本性的变化。”牛凤瑞说。

　　万科（000002.SZ）董事长王石认识曾表示，无论如何重大的政策都不会让中国的城市化停止下来。中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲在回答本报记者的提问时指出，未来中国的城市化会以每年1%左右的速度匀速进行，而城市化自有其规律不会受到房地产市场波动的影响。城市化是一套系统的社会工程，不仅仅是一个经济问题，是一系列的社会公共政策的问题。

　　中小城市是城市化的方向

　　城市化加速期的中国被凿刻出不同的面貌，与城市化初期的中国截然不同。

　　以北京为例，在老北京人的印象中，2000年前，三环外基本上是郊区，但现在城市的边界已经到达了六环。万科副总裁毛大庆感慨说，一线城市的城市发展经历高速扩张期后，其发展正在受到种种因素的制约。眼下，一线城市也是房地产调控的重灾区。

　　一些中型企业也将战略重点定位于二三线城市和中小城市，如阳光100，公司董事长易小迪曾在接受本报记者采访时指出，中国第一波以大城市、中心城市为主的城市化浪潮已经接近尾声，随之而来的第二波城市化浪潮才刚刚开始，而这一轮城市化浪潮主要发生在二三线城市，这就为这些城市带来了巨大的机遇。

　　易小迪还称，因为城市化过程，未来城市人口要从现在的50%增加到80%，还有4亿-5亿人口要进城，这个是房地产最基本的市场调节。必须肯定，房地产的基本发展环境、广阔市场还是存在的。

　　浙江中型房企保亿集团也在三四线城市开始进行布局。保亿董事长莫剑荣透露，在保亿“十二五”战略规划中，每年还要新进两个城市，力争在2015年实现15个城市发展目标。

　　国家发改委宏观经济研究院研究员肖金成认为，中小城市随着产业的集聚、城市规模的扩大，房地产的市场需求会得到扩大。而城市化应该是农村一个家庭进城，不是农民工进城，开发商瞄准中小城市的趋势是对的。

　　樊纲认为，城市化在人类历史上是世界大趋势，集约使用各种资源，创造更大的产值，创造更多的就业，从而使人的生活水平得以提高，这是城市化的基本道理。从资源利用效率的角度来看，大城市更优越。“当然这儿讲的大城市不是说现在已经很大的城市还要变成更大的城市，而是将一批中小城市发展成大城市。”樊纲指出。