房地产信托灭火令：有兑付风险 银监会就地扑灭

　　“我们已经收到监测通知，内容很细。”国投信托产品经理刘擎向南都记者表示。据有关媒体报道，在房地产调控力度不断加大，银行开发贷收紧，限购政策发挥作用之后，部分房地产信托显现出不能按期兑付的迹象。在此背景下，银监会已于近期下发了《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求出现兑付风险的房地产信托须就地“灭火”。

　　事实上，关于房地产信托的风险自去年12月起就被银监会不断提示，但房地产信托却一直刹不住车，反而急速膨胀，直到今年5月份，银监会亲自出手对多家冒进的信托公司进行窗口指导，被外界视为叫停房地产信托业务开始。而今房 地 产 信 托项目到期兑付风险再度浮出水面，银监会又再度出手，用益信托工作室对此点评称：房地产信托如日中天的风光日子正在渐行渐远。

　　房地产信托风险升级

　　去年以来，随着房地产调控的不断深入，市场销售逐步放缓，房地产企业的资金链整体趋紧的迹象显现，在银行信贷融资不断收紧的情况下，信托成为房企扎推融资的重要渠道。由于房地产领域所隐含的金融风险比较高，房地产信托风险不容忽视，银监会曾于2010年底颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，以控制房地产信托业的增长规模，并排查风险。

　　但这并没有阻挡房地产信托前进的势头。据用益信托工作室不完全统计，今年上半年，房地产信托疯狂发展，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。其中，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。

　　在此背景下，5月中旬，市场爆出消息称，部分地区房地产信托业务量较大的信托公司已接到地方银监局紧急通知，要求暂停房地产信托业务。但这似乎也并未见效，根据好买基金固定收益信托最新月报显示，2011年8月 ，40家信 托公 司共成立157只 固 定收 益 信 托产品，行业投向上，房地产行业仍为最大投资领域，共有48只产品成立，占比30.57%。主要集中在四家信托公司：四川信托(8只)、中信信托(5只)、吉林信托(4只)、西安信托(4只)。

　　其中，四川信托为发行房地产信托产品最多的公司，而且收益率最高的两只产品亦为四川信托推出的鲁商·首府的第一期、第二期产品，预期收益率10.5%，该产品期限为1年。四川信托的该系列产品投向房地产，计划募 集 规模为6亿元，其中前 两 期 募 集2 .29亿元，目前第三期正在募集中。

　　“川信是今年年初才创建的，上半年一直在做前期工作，所以8月份上的产品比较多，这也属于正常现象。”四川信托一位不愿具名的相关负责人昨日接受南都记者采访时表示，下半年川信的房地产信托业务会收缩，现在已经暂停了一些相关产品的受理。“从我们的调研，个别信托公司出现兑付风险仅属个案，这方面我们也在加强监测。”

　　出现兑付风险须就地“灭火”

　　兑付风险浮出水面后，在控制新增规模的同时，银监会开始逐个监测房地产信托项目。在近期下发的《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》中，银监会要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。

　　《监测通知》要求，各银监局应重点关注3个月以内到期的房地产信托项目兑付风险，对还款来源、抵押担保等预期兑付情况作出判断，并在《监测表》中明确注明对项目兑付风险的判断意见和拟采取措施。此外，对于房地产信托业务发展速度过快，或者风险隐患加大的信托公司，各银监局可采取项目事前报告或者暂停房地产信托业务等措施。对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处置，并将有关情况及时报送银监会。

　　从既往的案例来看，出现不能按时兑付后，信托公司有四条路径：召开受益人大会，经受益人大会同意，延期兑付；发一个新的信托产品，替换原有信托资金，借新还旧；项目重组，出售抵押资产偿还投资者；用自有资金接盘，收购投资者受益权，然后处置资产，或将房子建完再卖掉。

　　“目前我公司房地产信托产品存量较少，而且抵押物足值，没有发现有类似风险。”国投信托产品经理刘擎向南都记者表示。但是，国投信托亦关注到近日媒体报道南京不能兑付的情况以及通州个别楼盘近50%的价格跌幅。“我们认为还是应该充分准备一些措施防止因周期或意外导致的风险。目前看，如果开发商因经营方面的原因出现延期或不能兑付，信托公司是有充分的空间和时间进行处置，甚至引入专业的资产管理公司，或动用自有资金垫付。”

　　房地产信托风光不再？

　　“现在的信托牌照都来之不易，股东对风险要求甚至比银监会还严。”上述四川信托人士表示，在他看来，信托“坏孩子”的形象早已改变，“银监会是裁判员，可以出黄牌，但球能不能踢好，还是在于球员即信托公司本身，而今信托公司自身风险控制能力已经大大增强。”他预计，房地产信托兑付风险应该不会大面积爆发，行业整体风险仍然处于可控的状态。不过他也表示：“虽然房地产信托总量仍不算大，但是考虑到调控下的房地产风险，信托的规模必将收缩。”

　　无独有偶。银监会非银部主任柯卡生近日在《中国金融》杂志撰文指出，要加强房地产信托业务风险监管。密切跟踪房地产市场最新变化，高度关注信托公司流动性风险、市场风险和政策性风险；强化房地产信托融资监管；通过压力测试、专项调查等摸清风险底数，采取相应监管措施；对存续房地产信托项目逐笔核查，对违规行为依法查处，并适时进行风险提示和窗口指导，要求全行业审慎开展房地产信托业务。但截至目前，房地产信托业务在较快增长的情况下，暂未发生重大违规或风险事件。

　　尽管风险仍可控，但诸多业内人士均表示，目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款能否保证，不少理财师甚至开始向广大客户建议不要投资房地产信托产品。而据用益信托工作室不完全统计，多周持续处于下降趋势的房地产信托上周(8月28日-9月2日)热情依然不高，仅发行6款产品，拟募集资金10.9亿，占比仅为14.02%，融资规模及占比都大幅下降。用益信托工作室对此点评称：房地产信托发行规模已经明显下降，伴随着严格的房地产调控政策，投资者的投资热情也随之降温，逐渐将注意力转向了其它信托产品，可见房地产信托如日中天的风光日子已经渐行渐远。

　　7月国务院常务会议指出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施后，8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成为二三线城市限购“首令”。好买基金提示认为，“限购”对于房地产的杀伤力巨大，由于目前不少信托公司的融资项目都在二三线城市，一旦限购，项目的风险就可能暴露出来。投资者在挑选房地产信托项目时，应注意相关房地产项目的地域分布，避免项目在单一地区内过度集中。