通州楼市降价现多米诺效应

　　在不到两年的时间内，通州的房价经历了暴涨与暴跌，时下在经过了暴躁后的通州楼市，又恢复到了两年前的价格水平，1.4万-1.5万元/平方米成为了主流，这与2009年底时的价格不相上下。

　　通州楼市前景不明

　　通州楼市是北京市场的晴雨表，它的涨与跌对整个市场有着风向标的作用。

　　“现在通州的整个楼市弥散着一种‘恐慌’的气氛，随着项目不断地加入降价大军，在开发商的圈子里大家恐慌价格战将导致楼市的彻底崩盘，业主则担心自己刚买的房子价值就缩水，投资者苦盼房价的峰回路转。”一位开发商向记者表示。

　　其实，对于通州楼市的未来，开发商更恐慌的是其他新城的崛起。

　　“现在通州和大兴、房山、昌平等新城市的差距正在缩小，我以前就住在通州，现在交通的压力让我不得不搬出来。”春光地产营销总监刘梁向记者表示。

　　早在2003年，地铁八通线作为最早开通的郊区轨道交通线路，让通州的楼市和交通水平走在了其他新城的前面。一条高速一条地铁线的完美组合，在过去几年中确立了通州CBD后花园的地位。

　　然而时至今日，当初的交通优势已荡然无存。作为最早开通的八通线，需要1号线的复杂换乘，而且当初的轨道和车辆设计并没有追赶上暴涨式增长的人流量，八通线已经成为了北京最拥堵的一条地铁线之一，而现在开通的4号线、5号线等优势明显，不仅容量加大而且无需换乘。

　　在不久前北京市进行的一场土地拍卖会上，企业对于通州地块的降温也恰恰证实了这一点。

　　今年8月31日成交的通州区永顺镇地块，起始价为4亿元，最终由珠江投资以4.06亿元成交，折合楼面价3987元/平方米，溢价率仅为1.5%。但同为一天成交的密云地块竞争则十分激烈，最终以1.84亿元成交，折合楼面价3681.47元/平方米，溢价率约为46%。

　　溢价率的高低反映了企业对于地块的热衷程度。今年通州地块的一路走低，说明了市场对于目前通州楼市虚高的不认可。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据显示，截至9月份，今年通州区住宅土地成交仅6宗，整体楼面均价在5000元/平方米左右，此价格远低于去年7000元/平方米左右的楼面价。

　　“其实‘限购’只是偶然，通州房价下跌是个必然。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

　　“没有哪个地方的房价会像两年前的通州那样疯狂，项目基本上是一个星期一涨价，像珠江拉维小镇一下从9500元/平方米涨到了2.5万元/平方米，这样的行情不知道葬送了多少投机者，据说当年来通州购房的80%是投机者。”投资客王伟向记者表示。

　　新房价格集体跳水

　　6月份的时候，对于低迷的市场行情，通州的开发商还在坚守，不能降、不敢降是当时的普遍心态，然而溃败却在一瞬间。

　　今年7月底，房价飙升至2.5万元/平方米的珠江拉维小镇突然宣布推出特价房，南北通透的两居、三居现房，毛坯最低售价1.45万元/平方米，精装最低售价1.6万元/平方米。

　　苦守2.5万元/平方米将近一年，却一套房子未出售，珠江拉维小镇的价格崩溃预示着当年虚涨起来的房价正在回归。

　　一石激起千层浪，通州楼市脆弱的价格体系一下崩溃。

　　8月6日，华业东方玫瑰推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为1.45万元/平方米。

　　8月24日，润丰领尚为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价1.55万元/平方米，起价1.3万元/平方米。

　　9月4日，京贸国际城销售人员给记者发来短信称，二期开盘在即，预计均价1.4万元-1.5万元/平方米。同天，京州世家也发布消息称，93-95平方米大两居特价房均价1.42万元/平方米。

　　9月7日，被外界称为不会降价的金隅花石匠突然宣布，140平方米房源起价1.34万元/平方米，为南北通透现房。

　　从今年初到现在通州在售项目的价格已经下调了20%。

　　统计数据显示，今年1月份通州区域内商品住宅成交套数为902套，成交均价为22318元/平方米。到了今年8月份，通州区域整体成交价格持续下跌，17861元/平方米的成交均价相比年初已下跌将近20%。

　　“随着项目不断加入降价的行列，预计9月份的成交价格将会更低。目前通州楼市的主流价格是1.5万元/平方米左右。”中原地产的一位负责人表示。

　　“我们目前正在研究二期开盘的价格，现在市场流传的1.4万-1.5万元/平方米的价格并不准确。”京贸国际城市场部经理高枫向记者表示。但是她承认，目前市场的压力的确非常大，如果说去年底的京贸国际城降价7000元/平方米是企业的自身行为，那么现在大批项目的降价完全是由政策调控和市场压力造成的。

　　房价跌回两年前

　　“2009年底，我买这套房子时的价格是1.8万元/平方米，而现在周边的二手房，2009年的房子单价在1.4万元/平方米左右，2007年的次新房价格是1.6万元/平方米，房价对比两年前个别楼盘不仅没涨反而出现了下跌。”王伟向记者表示。

　　“目前，通州楼市的价格已经回到了2009年的水平，相比大兴楼市价格优势已经逐步显示出来，已跟房山的价格比肩。”亚豪机构的一位负责人向记者表示。

　　进入K2清水湾，装修得富丽堂皇的销售大厅与现场冷清的气氛并不相配，作为两年前带着通州楼盘向3万元/平方米冲击的带头大哥，也是现在少数几个依然维持在高价的楼盘。

　　对于临近两个项目价格的接连跳水，K2清水湾表现的依然很平静。该项目的一位人士表示，“我们后期还将推出花园洋房和别墅，价格是不会再下跌的”。

　　随即记者走访了通州区域目前正在销售的项目，穿过一条马路，正是不久前刚刚宣布推出1.45万元/平方米特价房的珠江拉维小镇。

　　“我们现在的价格比去年初还低，将来地铁6号线一通这里的升值空间会非常大。”销售人员向记者热情地介绍着。在售楼处现场也有几位前来看房的购房者，其中的一位向记者表示，“现在通州的房价全在下跌，跌的我有点不敢买了，有不少人劝我，等房价到了1万元/平方米左右再说，闹得我现在也不知道怎么样好了”。

　　“从目前各个项目的价格来看，通州楼市的价格离探底已经不远了。”中原地产研究部负责人张大伟向记者表示。

　　在金隅花石匠的对面是去年底任志强以8000元/平方米拿下的地块，连围挡上也没有显著的标识，要不是当地人告诉记者，根本就分辨不出来。同时金隅嘉业也以8200元/平方米的楼面价拿下了另一块土地。

　　在北京市房地产交易管理网上记者看到，金隅花石匠在2010年6月30日取得预售证时的成交价格为15563元/平方米，而在2010年11月28日拿下预售证的项目成交价格为15469元/平方米，已经出现了微弱的下调。

　　“后面拿的项目的楼面价已经到了8000元/平方米，这次金隅花石匠推出1.34万元/平方米的特价房，盈利空间已经非常有限了。”一位开发商向记者表示。

　　除了在土桥的两个项目，金隅地产去年在九棵树拿下的地块楼面价已高达1.05万元/平方米。

　　降价潮传导至二手房

　　除了新房，通州二手房也迎来价跌量涨。

　　“最近两个月通州的二手房价格走低，单子（成交量）开始有了反弹”，21世纪不动产通州门店的一位负责人对记者表示。他介绍，在“金九银十”之前，不少业主急于转手或重新购置新房，抛售现象增多，拉低了二手房价，使得成交量有所上涨。

　　记者了解到，其实早在今年7月份的时候，已经有投资客开始抛售房产。

　　据“链家地产”市场研究部统计，7月份上半月，全市4700个可售存量楼盘中，成交3套以上的畅销楼盘减少了一半左右，由600个下降到300个，而通州畅销楼盘增加了一倍，占了14席占比约为5%。

　　同时，通州区域二手房客户量增长了近50%，整体成交量较6月份同期上涨了30%左右。通州二手房价格继续下跌。

　　通州区二手房7月份上半月均价仅为15326元/平方米左右，基本与去年3月份的价格相近，相比第三轮调控前均价下降7.4%。而在价格下降明显的区域，成交也出现了明显的回升，主要依然集中在果园、梨园等典型区域的热点楼盘。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，目前部分通州区域的房价已经出现了明显的回调。在局部区域价格明显下跌的情况下，部分观望的刚性需求认为价格已经基本处于低位，未来下降空间不是很大，开始出手“抄底”通州楼市。

　　这种说法在九棵树附近的一家地产中介公司得到了印证，该公司负责人表示，由于业主急于出手，不少二手房已经降至1.3万-1.4万元/平方米，紧邻地铁位置更佳的房源稍微贵一些，大概在1.5万元/平方米左右。“现在买房人最看重的就是价格，这样的低价房源特别受追捧，几乎是出一套少一套。”

　　记者从九九房网了解到，8月份北京二手房网络均价为25223元/平方米，环比上涨0.31%，主要是由于大兴和通州新增了大量大户型房源所致。

　　九九房市场负责人指出，进入8月份，不少新盘都推出了打折促销活动，使得不少地区的商品房单价低于同区域的二手房价格。随着这种一、二手房房价倒挂现象的出现，让不少二手房的潜在买家流入到了新房市场。同时加重了市场对二手房降价的预期，也增大了二手房房价进一步下行的压力。

　　房价的下跌的确引起了购房者对通州楼市的关注，但是“链家地产”的报告却显示，目前通州和大兴滞销的二手楼盘达到了200个，而去年这两个区域是北京最热的区域。

　　商报记者 赖大臣/文 暴帆/摄 焦剑/制表