海外房产来沪叫卖高回报率(图)

　　早报记者 王齐


　　国内楼市僵持之际，海外开发商正乘机不断来中国推介项目。

　　9月16日，在上海举行的马来西亚地产投资论坛上，马来西亚政府旗下马来西亚产业机构首席执行官Kumar Tharmalingam 透露，马来西亚楼市保持每年8%的增速，处于一个稳步上升的时期。马来西亚住宅年回报率7%至8%，零售地产则在10%至12%，工业地产在9%至12%之间。

　　马来西亚当地莎亚南工业区的一家开发商对记者表示，该公司主要希望能吸引中小企业，年回报率在6%，包租两年。而一位吉隆坡专门开发高端住宅的开发商介绍说，该公司目前承接的中国大陆买家占比为2%，而香港买家最多。租金回报率在7%，包租一年。

　　“从海外楼市和全球经济情况来看，所有国家的房子都想拿到中国大陆来卖。”戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事胡港文分析说，今年有兴趣购置海外物业的人群增长速度很快，就戴德梁行的统计数据而言，现在客户数量比年初增加了两三倍，而且还有不断增加的趋势。买家集中在沿海城市，珠三角以及长三角地带。另外，北京以及东北的客户比例也在上升。

　　有业内人士认为，今年海外物业重磅出击中国市场，与国内中长期的调控形势和限购有关。

　　马来西亚一家开发高尔夫球场度假别墅的开发商告诉早报记者，“今年中国房地产市场调控很严格，很多城市都限购了。我们在这个时机来展示房地产，希望能博得更多的买家。”

　　高回报率的罗生门

　　“年回报率7%”、“包租10年”，在今年海外地产各式各样的推介上，总可以看到这些吸引人的数字。这些数字可信度高吗？

　　胡港文认为，一些海外开发商或代理机构提供租金回报保证承诺，但其实这和国内产权商铺是一样的概念，“成本很难收回”。

　　全球私人物业顾问公司莱坊国际投资部亚太区总监Seb Warner建议，投资者应当选择房地产市场发展更成熟稳定的国家，同时政治环境、资本流通等因素都应考虑到其中。

　　据Seb Warner介绍，在欧洲，除了英国，其他市场比较僵持。中东国家经济水平是在下降的通道，不值得投资。亚太区，房价还在涨，但是上升空间不大。而在澳大利亚市场，因为美元的强势地位，用人民币购买不是很划算。

　　胡港文建议，城市租赁市场需求的情况，在大的国际金融中心城市不仅安全系数更高，而且有租赁需求，租赁市场很活跃，租金水平也较高。 值得指出的是，国内一线城市核心板块的房价已经达到了国际高房价的水平，而这些板块的租金回报率却不及海外市场的三分之一。Seb Warner提供的数据显示，伦敦物业平均租金回报率6%，上海的回报率仅为1.9%。

　　胡港文对此解释，欧美国家的人置业理性，房价贵，宁愿租房，房价便宜之后再购房。经常在购房和租房之间，取决于经济状况。海外租赁市场活跃，有相当大的需求。

　　Seb Warner建议，在伦敦购置物业贷款更划算，利息和租金抵消后，不用付个人所得税。成熟房地产市场物业投资周期比较长，五年相对而言是一个好的投资回报时间。伦敦的物业一般都不是包租的，因为租金一直在上涨。当地银行也不给这种包租服务的机构提供贷款。他预计，2015年伦敦房价较现在将上涨35%左右；同期伦敦租金相较现在有22%的增长。

　　中国式投资模式

　　能否适应海外

　　对于目前的海外置业热，Seb Warner指出，虽然公司今年在中国的成交量同比翻倍增长，但中国投资海外物业的真正热潮还没有到来。这与中国目前的政治经济环境、资本流通、经济环境等因素有关，很多有资金实力的买家还不具备国际视野。

　　一马来西亚开发商对早报记者提出疑问，“来自英国、澳大利亚的买家购置物业都是为了休闲度假，为什么中国买家大多以投资为目的，很喜欢买小户型而且回报率很高的项目？”

　　胡港文指出，中国买家很多都是购买公寓为主的住宅，80%左右是住宅，其余的是办公楼以及商铺。首次海外置业，大多选择小户型公寓。但是有些买家有了海外投资经验，对产品的选择慢慢有所拓宽，有些买家买北美的带土地的独立屋，买之后等土地升值把房子拆了重新获取利润。

　　Seb Warner也表示，中国投资者倾向于投资小户型、出租回报率高、投资周期短，而且对交通枢纽、标志性建筑、他们听过的有名的地方很感兴趣。

　　这种“小户型+高回报率”的中国式投资模式，是否能适用于海外？

　　胡港文认为，这种思路是很危险的，因为国内楼市发展是不成熟的。这几年房地产市场发展很热，买家根本不考虑租金回报，都期待房价的上升空间。而欧美成熟市场，不可能有这样的暴涨。

　　值得担忧的是，中国投资者一旦看好海外市场，一股脑儿地蜂拥，是否会造出海外楼市的房价虚高？ Seb Warner认为，在欧美，中国买家占比很小，纯粹是靠市场推动房价非理性增长的可能性不大。推动非理性增长是移民很热的地方，而且中国买家不会去买很大的物业。