来源：中国经济周刊
作者：孙维晨
9月13日，北京万科副总经理肖劲的一次发言让敏感的房市骚动不已。
肖劲表示，北京万科的调查显示，在目前严格的限购情况下，北京仅有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合成户数为20万户。有统计表明，2009年北京一年大概卖了15万套房，2010年为13万套，而
这一观点引发了众多市场人士和媒体的争论。
9月14日，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受《中国经济周刊》采访时说：“这并不存在一个报告，而是北京万科每月和每季度由市场营销部门所进行的市场调研分析的结论。”
毛大庆表示，肖劲所讲的该次调查进行了约3000次抽样，每次为一户家庭。“样本主要来自老客户以及前来咨询的准业主。”“3%”的数据由此而来：在上述3000次抽样中，有大约100户家庭在限购政策下拥有购房资格。“而每户拥有购房资格成员人数不定，有的有1人，有的有2人，有的有5人。”
毛大庆向记者强调，肖劲发表上述言论是在“非正式场合”。截至发稿，本刊记者一直未能拨通肖劲的手机。
某知名房地产开发企业高级副总裁对《中国经济周刊》置评说：“肖劲所说的这个数据，放在整个北京市场肯定是不准确的。北京有常住人口近2000万，按照每3人1户计算，共有大约666万户。如果只有20万户够资格的话，那么当前北京就不能叫限购政策，而应该叫禁购政策。”
他说，即便加上“有资格、有能力、有意愿”三个条件，也不会只有区区20万户。肖劲所讲的调查结果，或许只能代表万科北京分公司一个个体的目标客户的情况，而不能指代整个北京市场。不过他表示，目前没有任何公开数据足以进行诠释，“统计过程太复杂。”
某二手房交易机构高层人士也认为：“肖劲的数据和调查方法不能代表整体市场情况。无论怎么算，20万户的数据都太片面。”“目前我没有看到有权威发布的统计数据。”
北京的限购政策在全国来说都属“极为严格”的。今年以来，北京为落实“国八条”而出台了一系列限购政策细则。在严厉的催化剂作用下，北京住宅市场的成交量受到了明显打压。今年8月，北京商品住宅成交5506套，面积67.15万平方米，环比下降32.03%。1至8月总成交面积624.44万平方米，同比2010年下跌12.80%。
众多开发企业因销售量锐减而不如从前。甚至曾一度传出“限购松动”的传言。
中国房地产协会的一位高层人士告诉《中国经济周刊》：“在限购的政策之下，成交量进一步萎缩是必然的。但是北京到底有多少人有资格买房，直到目前各方并未发布一个较为权威的数据。”他认为，要综合户籍人口、购房记录、社保记录、个税记录等是十分繁琐的一项工程。“这么复杂的工程，不能仅凭万科高管的一次抽样调查就说得清楚。”
有官方研究机构的知名高级分析人士向《中国经济周刊》表示，该机构没有就这方面问题进行过专门研究。但具有北京购房资格的，不管是本地或外地居民，多数是年轻人，而且真正的需求也是年轻人，应当说大部分无房的年轻人，都应当具有购房资格。所以，在北京市具有购房资格的家庭比例会大得多，因为一般房主都在父母名下。
9月14日，本刊记者致电住建部政策研究中心主任陈淮，他在电话中告诉记者，政策研究中心进行过购房资格的统计，但是该结果并不对媒体发布，并拒绝了记者的采访要求。
据经济之声《央广财经评论》报道，“开车遇到红灯总碰到有人敲车窗，摇下车窗一看不是卖房的在发传单就是乞讨的人，长此以往，开发商的前景可想而知。”在中国房地产经理人联盟主办的一场新书发布会上，北京万科副总经理肖劲是这样调侃当下的楼市的。除了这种充满戏谑意味的调侃，肖劲还公布了一份万科针对北京家庭的入户抽样调查。调查显示，在严格的限购政策之下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为2万户。
这份万科针对北京入户家庭的抽样报告显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。调查结果是2009年北京大概卖了15万套房，2010年卖了13万套，今年目前为止只买了6万多套。如果按照去年销售13万套来算，这20万有资格有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求减少的同时，北京楼市库存持续增加。目前北京楼市库存大概有15万套，如果现在北京不再供地，没有新项目产生，也许这些正好够有资格买房的人消化掉。调查结果还显示，目前北京的开发商可以分为四类，主要是预期悲观、寻找空袭、改变定位、无所作为，万科属于第二类，大多数开发商属于第四类。
北京联大四方房地产经纪公司总裁杨少锋认为，北京的楼市已经从前两年的卖方市场转变为了买方市场，要想从固定大小的蛋糕上多分一块，就必须在价格上做出较大的让步。下半年随着资金压力的加大，必然有很多开发商加入降价的行列，中国一二线城市的楼市将呈现血腥肉搏的局面。另外，近期楼市调控愈演愈烈，限购也从一线城市蔓延到了二三线城市。著名的房地产商任志强评论说，目前中国最不缺的就是购买力，一线城市限购了，二线城市的房价与销量立马就上来了，二线城市限购，三线城市又起来了，限购政策正是在跟随着市场需求转移。
对此，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭作如下点评。
焦点一：哪些人符合“三有”标准？
万科公布调查显示北京现在只有3%家庭有资格、有能力、有买房的意愿，那么，同时符合有资格、有能力、有买房意愿这三个条件是哪些人呢？杨红旭认为有三类人。
杨红旭：
一般都是当地的收入较高的家庭。首先，单身或是刚结婚的人群，他们的收入偏高，但还没有买过第一套房子，有第一套房子的刚需。第二，有一些中产阶级家庭，可能家里的主干已经是企业高管，他们还有购买第二次房屋进行改善和升级的需求。还有可能是个别的确实在北京已经有五年纳税记录，工作时间比较长的一些外地人。
有资格、有能力、有买房意愿，把这三个条件都算进去了，当然人数就比较少。一般来讲，在中国目前大城市里，大约有两成、最多不超过三成的人是有能力买商品房的。三个标准都要满足的话，有3%我觉得也是靠谱的。但这是动态的，例如，如果楼市现在触底反弹，房价开始回升，有些人有意愿但不一定有资格，但为了买房满足自己的意愿，他们会采取很多方法避免限购。所以这是一个动态的概念，现在只是一个静态的严格分析，一旦市场发生变化，会有很多人会释放需求，冲进来买房子。
焦点二：什么伤了北京楼市？
中秋期间北京楼市成交量再次陷入冰点，假期头两天北京住宅成交总量309套，和去年中秋节假期头两天的成交量相比下跌40%，和今年“五一”成交量相比更是大幅下跌72%，这是不是也能够从一定程度上说明万科的这份调查是有一定的依据呢？杨红旭认为确实如此。
杨红旭：
成交量下滑说明需求萎缩，也就是说很多人有购房意愿或者由购买资格有能力，但是不愿意入市，所以假期表现也这么低迷。进入9月份，传统季节9月10月应该成交量是反弹的，需求应该入市，但目前看来今年9、10月份成交量反弹量肯定比不过去年。去年8月底开始反弹，9月、10月已经比较高了，今年观望气氛比较浓厚，消费者入市意愿比较低，因此导致企业的存活压力比较大。
对于仅有3%的家庭符合有资格、有能力、有意愿买房三项标准，杨红旭认为，一是反映出目前限购政策确实比较严格，二是北京房价确实比较高。
杨红旭：
第一，限购比较严格，北京的限购政策是外地人需要有五年纳税记录，这在全国是年限最多的。数据显示今年二季度在北京买房的外地人所占的比重只有10%左右，而去年还是近40%。是外地人购房比重大幅降低，是导致北京楼市今年需求萎缩萎靡的一个很重要的原因。比较严的限购条件，导致很多外地人需求无法释放，这里面可能误伤了部分需求，虽然把一些投资投机者拦在北京城门之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人因为纳税记录不满五年受到抑制和阻碍，这是一种误伤。
另外，这一数据也反映出北京房价比较高。有些人是北京本地人，想买第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房条件，第二套可能就买不起。这说明北京的房价相对于本地的大多数家庭而言还是偏高的，因此导致购买能力不足。
焦点三：楼市大降价有多远？
在目前非常惨淡的楼市现状下，楼市大幅降价的可能性到底有多大呢？杨红旭认为，楼市大幅降价离我们还很远。
杨红旭
在目前中国经济宏观经济情况之下，我认为还不太现实。很多发达国家房价泡沫破了之后房价大跌，一般出现在GDP由高增长转为低增长，然后城镇化基本已经完毕，人口红利基本没有。我们国家的GDP增幅、城镇化水平、人口红利这三大要素，还没有到达能够催生房地产泡沫破裂后房价大幅下跌的局面。调整的话，只是前两年增幅比较高，这两年需要有一个回落调整，属于这种性质，还不是泡沫破了大跌。如果是一种良性调整，房价不可能大幅下调，可能只是一个微跌，然后慢慢阴跌，筑底反弹。
在看不到严厉限购政策边际的情况下，地产商悄然之间已经开始研判究竟有多少人有资格购买自己开发的住宅。现在，作为中国房地产标杆企业的万科，在北京所做出的测算是20万户（9月11日，万科发布了一份针对北京家庭的入户抽样调查，其中显示在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户编者注） 。
不止万科一家企业对此数据十分关心。《中国经营报》记者了解到，包括金地集团（600383）、首创置业、龙湖地产等在内的一线房地产开发企业，都曾用不同的方式对这一限购之下的“需求上限”进行过测算，所得出的结果亦在20万户上下。
基于这一共识，一线房地产开发企业已经开始调整销售进度，将可售房源尽可能提前销售，以避免在具备购房资格的市场需求被消耗殆尽之时，再行入市陷入被动。根据北京中原房地产等市场研究机构的统计数据，截至2011年中秋节，北京楼市的库存已经高达15万套。
20万套“红线”
严厉限购之后北京究竟能有多少家庭具备购房资格？这是4月以来万科以及大多数一线开发企业一直想弄清的问题。现在，这个问题终于有了明确的结果。日前，万科北京公司副总经理肖劲告诉记者，万科经过内部调研后得出结论，限购政策之下，符合限购政策要求具备购房资格的家庭，约在20万户左右。
2011年4月，北京市政府颁布并实施了落实中央政府房地产调控政策的“京十五条”。其中对于限购政策进行了严格规定。对于非本地户籍人口，需有5年以上纳税记录或社保证明，否则将不具备购房资格；对于本地居民，以家庭为单位实施限购，对于名下已有房产或已经购买房地产的，不具备购房资格；本地居民只能在卖旧买新的情况下，可以新购一套商品住房。
记者了解到，万科即是以此作为对照标准进行了分析。截至2010年底，北京私人房屋权属登记总计约600万套，其中2003年以后的新建商品住房登记权属约50万套。在房屋权属总量中，约60%为北京市户籍，对应家庭约490万户。按照北京市的规定，这部分户数将从北京约500万户家庭中剔除。
这意味着，北京户籍人口中真正符合目前限购要求的，只有约10万户。与此同时，根据毕业生留京比例、按时间进行推算后，也约有10万（户）人目前具备购买资格。两者相加，约占北京目前总人口和户数的3%，也就是20万户具备购房资格。
“这是一个数学模型的推算，不是最终确切的数值，因为我们也无法掌握很多民政系统、公安系统的数据，所以，只是一个大致的趋势的估计。”万科北京公司一位高管向记者表示。
据了解，首创置业、金地集团等一线房地产开发企业也以不同方式进行了类似的调研，其结果大致在20万~30万户之间。
高库存叠加
“这个现实对于开发商来说，是很残酷的，但是除了接受也没有别的办法，但更现实的对于开发企业的威胁，是激增的库存与需求上限的矛盾，这是开发企业悲观情绪的根本所在。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。
记者从北京市住建委获得的房地产市场成交以及存量住房数据显示，截至2011年8月底，北京市商品住房库存总量已经上升到15万套。这距离北京商品住房的库存的最高纪录20万套，还有约5万套的距离。2008年，中国房地产行业迎来1998年房改以来最深的一次调整。
肖劲告诉记者，在北京房地产交易最为繁荣的2009年，一年的商品房成交量约为13万套，2010年受到调控的影响，成交量下降到10万套。截至目前，北京2011年的成交约在6万套左右。这意味着，仅仅15万套的存量，就足以消耗掉20多万需求上限中的绝大部分。
市场目前的表现丝毫没有展现出库存扭转的趋势。中原地产的统计数据显示，中秋节小长假期间，北京住宅成交总量仅有461套。而“五一”劳动节长假三天，北京住宅的成交量还能达到1641套。而中秋节所在的9月，通常被视作金九银十的起点。
“5月的时候，严格限购政策刚刚开始，市场还没有反应过来，但到了9月，市场的反应已经非常明显，具备购房资格的人群，消耗得比较严重，但新的满五年的非本地户籍人群或新留京的大学生以及分户产生的新的需求，还没有补充进来，所以库存上升的问题，短期内无法呈现逆转的情况。”
一位不愿具名的开发企业销售负责人告诉记者，目前他从销售签约的过程中，发现了销售境况的恶化趋势，就是签约周期的明显拉长。“之前3~5天就可以完成转签，但现在超过10天以上的转签的客户明显增加，甚至20天还不能完成，这说明客户的观望情绪在加剧。”他说。
抢先清空库存
面对日益增加的库存以及购房者不断增加的观望情绪，万科执行副总裁毛大庆多次向记者表示，限购政策最大的影响，就是限定了购房者池子的总量，“早卖一批、具备资格的人就少一批，池子里面的鱼就这么多，越往后越少。”毛大庆说。
对于毛大庆的这一逻辑，绝大部分开发企业的负责人均表示认同。因此，尽量提前开盘销售的日期和时段，成为应对“购房需求总量不增加”情况下，必须选择的一个策略。“这个价格必须先于价格策略执行，如果开盘时间都不抢早，那么越往后符合购买资格的人就会被消耗得更多。”前述不愿具名的开发企业负责人说。
北京市住建委的一位官员告诉记者，从目前受理预售申请的情况看，11、12月开盘预售的楼盘不少。目前住建委市场处正在审核相关的材料，并与开发企业沟通。不出意外，2011年的最后两个月，会有一些楼盘陆续开盘预售。
“这种情况在往年并不多见。”张大伟告诉记者，一般来说，北京11、12月已经进入冬季，从理论上说，并不适合房地产销售，因此，开发企业通常情况下，不会选择在11、12月开盘，尤其是纯新盘。
路劲地产北京公司副总经理温立伟向记者证实，该公司开发的路劲世界城项目如无意外将于11月开盘。万科位于海淀区西北旺的住宅项目也大致计划在11~12月的冬季开盘。
“由于限购不是按年度计算的，而且在可以看得见的未来没有放松的可能，所以，要是等到2012年春节后，项目的客户可能都被抢先开的楼盘抢光了。”温立伟如是解释抢先开盘的逻辑所在。
至于价格，在抢速度的背景下，地产商也已经有了充分的准备。记者了解到，金融街（000402）控股位于昌平的项目，目前已经直接采用签约直接减除20万元的方式促签。万科位于昌平的项目，也开始采取92折的思路对一期个别楼栋清楼销售。
最艰难的日子还没到来，肖劲认定。
链接
北京市统计局今天发布的“1-8月北京经济主要指标数据”显示，前8个月商品房销售面积为787.2万平方米，同比下降7.9%；其中，住宅销售面积为541.9万平方米，下降11.9%。刚刚过去的中秋节小长假，据北京房地产交易管理网数据显示，3天北京住宅签约仅为407套，与2010年中秋假期相比下跌了45%，成交量创下历史新低。9月上旬，北京一二手房合计签约套数为3906套，同比下降60%。
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