限购令二、三线城市遇阻

　　本报记者 韩玮 发自上海

　　9月11日，浙江省衢州市成为中国第46个宣布限购的城市，也是继台州市之后唯一跟进限购政策的二、三线城市。

　　从2010年4月北京市最先启用限购手段至今，质疑者甚多，“不如回到计划经济发房票好了”，但拥护者认为，限购就像给发烧病人的一剂退烧药，有其副作用，但无疑是必须的。一年半来，限购初显成效，不少城市渐渐看见了房价回调的曙光：成交量急剧萎缩，而这一“杀伤性武器”也被国务院要求在今年上半年房价上涨过快的二、三线城市中推广。

　　只是，响应者寥寥无几，大家选择了集体沉默。

　　投资外溢

　　“排队买房”的一幕再度上演。

　　9月17日，紧挨上海的江苏省昆山市花桥镇，一处新楼开盘。陈劲松起了个大早，顾不上早饭，便从上海市区开车直奔售楼处。尽管赶到时才过9点，他排在50多号。

　　“上海限购后，单位同事三番五次说起在昆山买房，有几个已出手多次。”老陈是沪上一家房产中介的客户经理，这是他第一次下决心在昆山置业，打动其的是这样一则消息：上海正在研究6条轨道交通线路，连接江浙地区的6个中小城市，包括，昆山、太仓、吴江、启东等。

　　其实，上海嘉定—江苏昆山的轨交规划已经获批，即，上海轨交11号线延伸段。去年10月，该线路破土动工，目前延伸至昆山花桥镇，计划明年底通车。

　　“轨交房”的头衔赚足噱头，不少人比老陈更心急。据售楼处工作人员介绍，1号购房者两天前就来了，吃、住都在大厅里，更有甚者要求一次性多拿几个号。

　　早到者拥有优先选房的权利，而且，若能出示3万元的存款凭证，可以享受8.8折的优惠。老陈算过，折合后，这一楼盘的单价不足8000元。

　　“市区1套等于昆山3套。”老陈认为，昆山是上海的卫星城，依托沪上的经济辐射，未来，房价升值空间很大。“地铁开通后，肯定有一波行情。”

　　陈劲松是为数不少的投资客之一。有业内人士披露，整个昆山楼市中，外地人买房占比3/4，投资的比例较大。

　　“一线城市被限购后，投资投机者的购买重心外移，涌向二、三线城市，从而推动这些地区的房价上涨。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海、无锡、苏州等地的限购令成就了昆山的房价。

　　据统计，2009年9月，昆山商品房均价比较平稳，为5782元/平方米，1年半后，2010年底，这一数值升至7500元/平方米，涨幅近三成，而今，该地区住宅均价为9744元/平方米，较2010年底再涨三成，但仅用了半年多时间。

　　“受周边核心城市限购政策的影响，部分二、三线城市承接了溢出的投资或自主需求。”7月25日，中原集团研究中心发布了一份针对15个省50个未限购城市的楼市调研报告，其中指出，共有21个二、三线城市受到了“挤出效应”的影响。比如，福建厦门市被限购后，投资需求转向泉州市；而北京有了限购令后，河北廊坊、燕郊等地的楼市被进一步催热。

　　于是，8月17日，江苏省住建厅相关负责人证实，住建部已于7月底向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照70个大中城市房价指数等“五条标准”，先行自查，再拟定需要纳入限购范围的二、三线城市名单。

　　限购变形

　　8月下旬，消息频传，昆山或将限购。因为，中原集团研究中心的上述调查指出，未实行限购而房价较高的二、三线城市中，前三强为：珠海、台州和昆山。

　　于是，戏剧性的一幕上演了。昆山搜房网统计，8月第一周，全市住宅成交量下跌7%，第二周，再跌10.6%，第三周，昆山在或将限购的名单中露脸后，实现成交625套，较前一周猛涨28.6%，紧接着，第四周继续冲高，增幅高达24%。

　　当全国多地预计“金九银十”完败时，昆山楼市提前大火一把，只是，传说中的限购令“只听楼梯响，不见人下来”。反倒是浙江的台州、衢州两市抢在了前面，不过，对比第一批限购令，两地的政策已经变形。

　　8月25日，台州市下发《关于进一步落实房地产市场调控的通知》，对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域外家庭、不能提供自购房之日起2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明的市域外家庭，暂停其在市区内购买新建商品住房。

　　9月11日，衢州市亦祭出“限购令”，与台州版最大的不同是，其对本地居民的第4套房“限购”。目前，所有已出台的46道限购令中，只有这一道宽限至第4套。

　　台州人宋然在衢州一家房产公司工作5年，他认为，两座城市的做法可以概括为8个字：丢卒保车，以退为进。

　　“去年9月，‘限购令’全国升级时，台州市场就担心遭受波及。而现在的政策，一方面使得当地政府免于调控不力的苛责，另一方面又保证了财政来源。”宋然说。

　　目前，温岭楼市受调控影响很小。9月19日，市郊的大溪镇推出4幢178套房源，户型为140—170平方米，平均单价8599元。当天，839人参加摇号买房，相当于5个人抢1套房，而仅3小时后，178套房源只剩1套在售。

　　至于衢州的限购令，宋然笑道，通常，普通家庭很少会想到买第3套，反倒是政策一出，大家猛然醒悟，原来还可以再买一套。

　　“台州、衢州的限购令，形式主义大于实际意义。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事汤辉告诉记者，这些城市更重视财政收入和经济增长，所谓的限购有隔靴搔痒、应付了事之嫌。“在衢州，多少人会买第4套？屈指可数。既然如此，针对极少数人的限购有何意义？”

　　“而且，类似的政策会让消费者，尤其是房地产业人士认为，这是一个不给力的调控，就如2004年、2005年的历次调控，开发商与国家之间的博弈总以后者的失败告终，那么这一次，到了一定时间，政策必将再度放宽。”汤辉说。

　　“金九”即将结束，按照预期，20—30个二、三线城市应陆续推出“限购”措施，但至今，只有台州、衢州有所动作，并因此陷入争议。“原来盛传9月1日，现在又改成10月1日了。”陈劲松告诉记者，昆山的限购令延期了。那么，二、三线城市的限购令都将暂缓出台了吗？

　　限价对抗限购

　　河北省廊坊市香河县最先选择了一种新方法—行政限价，此前，广州增城、从化等地已有对单个楼盘实行限价的做法。

　　6月中旬，香河县人民政府下发通知，要求限制本行政域内新建商品住房的预售、销售价格。其中，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米以内，最高单价不得超过7500元/平方米，而高档商品住房的最高单价上限为11000元/平方米。

　　据披露，香河县自2008年始，以“建设新农村”之名，通过“以租代征”等方式，大规模圈占耕地，而后经政府层层“包装”，改变土地用途，以高价“倒卖”给开发商。

　　“香河县出台限价令，可能与目前爆出的违法圈地案件有关，当地政府意欲寻求一种‘平衡’。”中国社科院城市发展与研究中心主任牛凤瑞说。

　　而牛凤瑞等学者认为，“全面限价”没必要全国展开时，7月21日，廊坊市推广了这一做法，对新建普通商品住房最高限价9000元/平方米，要求市中心平均单价不超过8200元，市郊不高于7100元。

　　“限价的目的实为对抗限购。”尹中立分析道，目前，一线及少数二线城市实行限购后，效果非常好，成交量已有所下降，如果再坚持限购一至两年，房价必将出现一定幅度的调整。而这却是二、三线地方政府最不乐见的。“如果交易量没了，紧接着，房价就会下调，那么，地价就上不去。”

　　“地方政府更关心的是如何保持市场交易量，最好还能发掘出其中的潜力。如果直接限制房价，那么，有资金实力者可以继续购买，而原本没实力的消费者说不定还能因此跨过购房门槛，同时，这又能实现宏观调控的基本要求。”温州大学房地产研究所所长石海均教授告诉记者，二、三线城市确实按照中央思路考虑过问题，只是，他们选择了一个风险最小、对本地区房地产市场打击最小的对策。

　　“但从另一角度来说，整体限购的做法值得商榷。限购是一种行政手段，如果用于调控个别热点城市，比如，上海、北京、温州，这是可以的，但若对二、三线楼市‘限购’，这本来就有些勉强。”石海均说。

　　“如果按照限购的思路，那么，我认为，应当是严格的全国性的限购，而不是先限购一部分城市，把投资投机势力赶到别处，再接着限购。尽管如此，我不认同限购的做法。房价涨得太高，那么，限购；反之，取消限购。表面上看，这说明政策具有灵活性，但实际上，不过是头痛医头脚痛医脚的做法，而且，从根本上违背了市场经济的运行规律。”

　　尹中立告诉记者：“资金需要一个出路，不准它炒楼可以，但只赌不疏不可以。直到现在，投资客还不死心，他们仍在等待。而限购令作为行政性手段不可能五年十年地持续下去，如果这一政策退出时，投机需求依然旺盛，房价报复性反弹，那么，中国楼市，乃至中国经济都要开追悼会了。”