来源：第一财经日报
林小昭 张艳红
在宏观调控不断加码的情况下，土地市场的火热局面俨然成为了过去。近期，虽然政府不断加大土地供应量，但开发商参与热度不高，多宗地块勉强以底价成交。而蛰伏了大半年的万科、中海等开发商，近期也有机会底价拿地。
卖地高峰期到来
18日在2011年广州房博会举行的土地拍卖会上，尽管有不少市民围观，但三宗地块的拍让则谈不上多么火爆。其中白云新城白云大道地块只有万科一家申报，直接以底价成交，成交价格为12.697亿，成交楼面价为13535.8元/平方米。另外两块位于番禺的地块也仅吸引2个和3个开发商的报名。
其中保利地产虽然报名参与两地块的拍卖，但全程没有举牌。广州本土开发商君华集团先以51264万的底价直接拿下了番禺桥南街番禺中学西侧地块，其后又与另一家本土企业广东同乐建材公司展开激烈争夺。经过24轮的竞争，最终再以5.56亿拿下了番禺沙湾万科金色城品北侧地块，楼面价为6529.6元/平方米。
值得注意的是，该地块尽管竞争颇为激烈，但最终溢价率也仅接近一成。在拍卖初始时甚至陷入僵持，以至于现场主持人特意提醒说，目前该地块周围楼价已经达到1.5万~1.6万元/平方米，而该地块的楼面价大概只有6000，“请竞买人好好考虑，这样好的地块是越来越少了。”
这种低地价成交的局面并非个例。在本月1日举行的号称“广州今年以来最大的拍卖会”上，所有地块均遭遇零举牌零溢价，冷淡收场。9日广州开发区两幅住宅地块的拍卖会上，万科和中海5分钟内均以底价瓜分完毕。
地王难再现
“今年的土地市场肯定跟去年不断出现‘地王’时不一样了。”合富置业首席市场分析师龙斌对《第一财经日报》表示，土地市场冷清的局面要客观分析，例如一些地方现在也在制定土地出让规则，防止“地王”出现。“用来比较的地块过去是没有限制条件的，现在都有中小户型比重的限制，或者要搭配一部分公租房、保障房比例的条件，还有设定一些最高价，到了最高价后就要竞投其他的东西，这些设置都肯定会影响到开发商在拿地时的考虑。”
另一方面，不断趋紧的宏观调控也改变了过去非常乐观的预期，一些开发商本身的土地储备已经比较充足，在宏调以及信贷政策趋紧的情况下，要保存足够的现金以备“过冬”之用。“降温、理性是今年土地市场的主题。”龙斌说。
“今年一线城市土地市场的收入肯定不能跟去年相比。二三线相对好一些。但整体而言，今年土地市场的收入肯定不会像去年那样迅速增长。”中原三级市场研究部研究总监张大伟指出，上半年不少地方出现土地流标、底价成交的现象，随着限购升级后，大部分城市土地财政会受到较大的影响。
而接下来土地市场的走势会如何变化？广州市社科院研究员彭澎指出，这取决于限购政策的持续时间，从目前看来到明年限购不会出现松动。而宏调下银根如果继续紧缩，开发商在销售不畅的情况下更不可能大规模拿地。
土地收益困局
土地市场的冷清在很大程度上也影响了地方政府的财政收入。广州市财政局局长张杰明8月底在向市人大常委会作报告时透露，上半年，全市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。
该市2010年的土地出让金收入为455.6亿元，比2009年增长了40.9%。按照今年初提交的报告显示，预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。
按此计算，今年上半年广州市土地出让金收入仅完成全年计划目标的四分之一左右。
实际上，这并不是广州所独有的现象。今年以来，在宏观调控不断加码的情况下，京、沪、广、深这些一线城市以及一些限购比较严格的二线城市土地出让金收入都不甚乐观。例如北京今年前8月土地出让金收入在670亿左右，仅为去年全年的40%左右，住宅用地这一块的收入更是只有去年的20%左右。
不少业内人士指出，房地产市场宏调的不断深化和土地市场的降温，将会对地方政府的土地财政造成较大冲击。
不过，对一线城市和二三线城市而言，土地市场偏冷带来的影响不尽相同。对一线城市以及部分限购比较严格的二线城市而言，虽然上半年土地出让金收入不甚乐观，但这些城市目前已经在努力降低对土地市场的依赖，改变依赖大规模的基建固投带动经济成长的模式，因而土地出让金收入的减少对这些城市的影响仍在可接受的范围之内。
广州市国土房管局副局长黄文波表示，广州公共财政很稳健、理性，没有依赖土地财政。“十一五”期间，广州年均土地出让收入约230亿元。土地出让总收入和土地平均价格，在一线城市中是最少和最低的，也低于很多二线城市。“广州目前的人口规模达到1500万，到2020年可能超过1800万。作为超千万人口的特大城市，广州楼市有较强、较稳定、可持续的刚性需求支撑，这是许多城市不具备的。”
龙斌也指出，广州每年的土地出让金占整体财政的比重是比较低的，因此土地市场的降温并不会带来太大的影响。但对于那些太过于依赖土地财政的城市，比如对那些地方经济产业欠发达、以房地产为支柱产业的城市来说影响就比较大。
逆市抄底良机？
今年6月，审计署发布的《全国地方政府性债务审计结果》披露，截至2010年底，全国地方政府性债务高达10万亿。公告透露，2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府，地方政府“土地财政问题”暴露无遗。评论指出，土地财政一旦破灭还债就没戏。
为了完成年初制定的土地出让计划，不少地方政府纷纷在下半年抓紧推地的步伐，但市场反应则相对冷清，开发商拿地的意愿仍然不足。以武汉为例，9月16日，武汉举行年内最大规模土地拍卖，原计划推出32宗地，5宗因故延期，3宗地因无人报价而流拍，历年少见。成交的24宗地拍得15.432亿元，全部以底价成交。
市场价格较低是否也给部分开发商提供了一个逆势“抄底”的良机？对此，龙斌认为，现在土地价格比较低，对资金充裕、土地储备也不算太多的开发商来说，是一个很好的入市时机，但对本身土地储备很多的企业来说，拿地就会非常谨慎。
彭澎也认为，现在虽然底价较低，但关键是一要有那么多资金，另一方面土地储备也还不算太多。“拿了土地这两三年内要开发，开发了之后能不能卖得出去，这都是未知数，而且宏观调控政策现在看来到明年都不会松动，所以现在也不一定是好时机。”
“要看调控时机，从目前来看，到明年上半年之前，调控力度肯定不会放松，所以说现在肯定不是底部，并不一定是抄底的机会。”张大伟说。 getty图
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