标准普尔看空楼市：明年房价降一成？

　　继全球最大私募股权公司黑石集团撤资中国房地产之后，国际评级机构标准普尔继续唱空楼市。一叶落，而知天下秋。中国房地产似乎在这个秋天不仅不会收获又一个“金九银十”，会不会在满眼萧瑟之下进入一个 寒冬？

　　大鳄，游出中国楼市

　　据美国媒体9月25日报道，全球最大私募股权公司黑石集团已同意将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。

　　报道称，如果一切进展顺利，交易将于今年11月初完成。据悉，黑石集团于2008年购入该物业，总面积为4.2万平方米，当时价格为10亿元。而在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。业内人士认为，在盈利水平未出现大波动的情况下撤资，黑石集团此举难以理解，有可能是看空中国商业房地产未来走势。

　　但亦有媒体报道称，目前，中国对于私募股权行业的发展持支持态度，但是国外私募股权投资者在购买中国资产时面临着不少限制，这使得国外投资者进入一些具有战略意义的行业时能力十分有限。

　　值得注意的是，黑石集团近期在中国资本市场上的减持动作频频。9月16日，港交所数据显示，黑石投资以每股1.85-1.874港元的价格减持中国中铁H股1.66亿股，合计套现3.08亿港元。减持后，黑石对中国中铁好仓持股量由7.36%下降至3.42%。

　　黑石集团新闻发言人安德森拒绝就撤资事宜发表评论，而新世界发展有限公司也未就此事表态。事实上，新世界百货官方网站22日已经披露此次交易，该网站公布名为《收购一家位于中国上海市持有一项物业权益的公司》的公告。

　　该公告称，这栋位于上海市普陀区长寿路155号，名为调频壹广场Channel1的物业，由美国黑石集团在上海的独资企业盈石资产管理有限公司营运管理。新世界发展的全资附属公司天鹏国际有限公司作为买方收购出售股份。新世界在公告中提到，此次收购事项将进一步强化该公司在上海市场的影响力。（新京报，记者 冯尧）

　　标准普尔：中国房价明年降一成

　　国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称，如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力，该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。

　　标普在当日发布的一份新闻稿中称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。不过，标普表示明年住房销售减少30%的可能性不大。

　　标普企业评级董事符蓓表示，该机构对中国房地产2011年的合同销售金额平均预测为按年增长25%至30%，但个别开发商的增速将有较大差异。符蓓称，“我们设定的2012年基准情形显示销售不会出现实质性下滑，原因之一是房地产商过去两年的投资增加，提高了可供销售的房产库存。”

　　标普也指出，大多数开发商都能够消化2012年住房销售降低10%的影响，该机构同时预计规模较小、定位比较单一且存在较大再融资风险的开发商2012年里会承受更大风险。专门在北京和上海等地开发高档房地产的企业则有可能受创最重。标普还表示，最有可能受到冲击的开发商包括上置集团、上海证大、沿海家园、绿城中国、合生创展和盛高置地等。

　　对于明年房价的预测，符蓓称，仍预计明年国内房价下跌10%，同时维持对中国房地产行业“负面”展望。她称，“自6月以来，开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。”

　　标普企业评级副董事陆枫则表示，该行仍维持中国政府未来一至两年政策继续从紧的看法。“目前看来没有迹象显示（收紧）政策会逆转。”

　　独立投资顾问公司莫尼塔公司在上个月发布的一份报告中表示，对12个中国城市的房地产商进行的月度调查显示，近70%的地产商称，与7月份相比，8月的现金流状况恶化。

　　此外，有海外媒体27日援引美银美林的数据称，恒大地产集团、合生创展集团及其他中国房地产商低于投资级的美元计价债券自6月30日以来已下挫16.4%，创下2008年第四季以来最大季度跌幅。数据显示，美国房地产商如Beazer等发行的垃圾级债券价格指数同期平均下跌了2.3%。

　　瑞银在23日发布的一份报告中称，政府加强控制信托贷款，将进一步加大中国开发商的融资压力。瑞穗证券亚洲驻香港的经济学家沈建光则在22日发布的一份报告中写道，自2010年11月以来，面向中国房地产商的银行贷款基本停止发放。“日益上升的流动性压力将迫使房地产商降价，以增加销售并带来更加可持续的现金流，”沈建光认为，“房地产商一段时间之前就应该这样做，而不是抵制降价并求助于各种成本高昂的融资管道。” （上海证券报，记者 王宙洁）

　　销售额再降：大型房企也将难以承受

　　9月27日，标准普尔向中国房地产市场发出警告称，中国房地产市场形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将加大。同日，瑞银证券首席中国投资策略师兼财富管理研究部主管高挺在接受媒体采访时指出，未来几个月，房地产投资和外需将左右中国经济的下滑程度，其中房地产行业的走势将成为关键。

　　标普称，尽管多数开发商能够承受未来一年房地产销售额下降10%的影响，但若销售额下降30%，包括一些大型企业在内的开发商都将处境艰难。中国政府还没有放松货币政策的迹象，此外，受信用风险升温和全球资本市场大幅波动的影响，开发商可能也难以通过离岸债券市场等融资渠道获得资金。

　　由于外围经济环境的持续恶化以及中国经济增速放缓迹象逐步凸显，市场开始产生中国货币政策放松的预期，但高挺指出：“如果此时放松货币政策，房价立马会反弹。目前针对房地产市场已经有了一个很好的思路，即如果商品房市场不行，还有大量正在建设的保障房来支撑。”

　　不过，他同时表示，如果政策不变，房地产公司的经营状况势必会比较严峻，“今年9月相较同去年同期销售量约为30%－40%的负增长，‘金九’没有了；如果政策持续，‘银十’也没了。”

　　标普指出，在其评级范围内的开发商中，如果市况持续艰难，盛高置地（控股）有限公司、众安房产有限公司、上海置业有限公司及上海证大房地产有限公司流动性枯竭的速度可能会最快。最容易受到销售额大幅下降冲击的开发商则包括，上海置业、上海证大、沿海绿色家园有限公司、绿城中国控股有限公司、合生创展集团有限公司以及盛高置地。

　　高挺认为，未来几个月房地产行业的走势将成为中国经济的关键。“在拉动中国经济的三驾马车之中，出口在未来一段时间内面临的风险很大，2010年北美和欧洲占中国出口总额的40%，因此一旦北美和欧洲的经济持续疲软的话，对中国出口的影响冲击会很大。”

　　他进而指出，“在投资方面，铁路、公路等基础设施建设都在放缓，只剩下房地产投资和制造业投资，而制造业投资很大程度上取决于出口。因此，房地产投资将在很大程度上左右中国经济增速。”（国际金融报，记者 付碧莲）

　　标普直指六房企“钱紧”

　　继将中国房地产行业展望从稳定调为负面之后，9月27日，标普公布的一份针对中国房地产开发商的压力测试显示，为保证流动性，很多开发商会降价促销，预计未来6至12个月房价会跌10%。

　　压力测试销售降三成难承受

　　压力测试显示，多数开发商能够承受2012年销售额下降10%。如果销售额下降30%，可能使包括数家大型开发商在内的很多开发商承受严峻的流动性压力。

　　“自6月份以来，开发商的资金压力持续上升，我们认为，未来6至12个月，它们的销售情况仍将非常不确定。此外，房地产行业的整体负债也会快速上升。”标普方面表示。

　　标普信用分析师符蓓表示，销售额下降和国内外信贷紧缩是推动开发商流动性压力上升的主要因素，存在较大再融资风险的小型、细分市场开发商2012年面临困境的风险更大。

　　特别关注6公司被指最难扛

　　标普称，最扛不住销售额下降打击的开发商有6家：沿海家园、绿城中国、合生创展、上海证大、盛高置地、上置集团。如果2012年销售额下降10%，这6家企业就会“非常难受”。

　　获得标普BB或以上评级的开发商，由于已储备了部分流动性，并在海外进行了再融资，加之项目较多，地区分布多元化，所以在承受销售额降幅方面更有优势。不过标普指出，在BB或更高评级的开发商中，对销售额下降最为敏感的公司包括华润置地、恒大地产以及世茂地产。

　　房价预测一年内房价跌10%

　　标普称，在资金及信贷紧张的情况下，很多中国开发商需要促进销售以增强流动性，因此会降价促销。未来6至12个月，中国房价会有10%的下调。

　　标普方面还表示，对信托融资依赖程度较高的中小型开发商将成为大型开发商的收购目标。

　　房企回应

　　标普评价未必准确

　　遭标普点名的多家房企昨天表示，标普的报告未必准确，目前企业运营稳健。

　　被点名的合生创展昨天并未直接对此作出回应，但该公司一位内部人士告诉记者，他认为标普的分析报告未必准确，合生创展目前经营发展一切正常。同样，绿城中国一位高层也表示：“标普有标普的评价体系，绿城有绿城自己的评价体系，目前绿城经营稳健。”另一知名房企华润置地未作出回应。

　　专家点评

　　销售降30%不太可能

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，预计明年楼市销售额下降的空间在10%-20%之间，下降30%的可能性不大。不过他表示，目前住宅市场的确酝酿着比较大的风险，预计明年3月将出现全国性的库存积压高峰。

　　张大伟也认为开发商尤其是中小开发商正面临前所未有的资金压力，但他表示，今年前8月外商直接投资房地产资金同比上涨71.5%，在所有资金来源中涨幅最大，这说明外资对中国房地产市场并未完全看空，特别是商业地产。

　　市场现状

　　房企销售不太理想

　　根据瑞银证券统计，截至8月底，瑞银跟踪的16家上市房企中，销售进度低于60%的包括绿城中国、合生创展、富力地产、雅居乐、世茂地产以及远洋地产。瑞银证券分析师认为，虽然前8月上市房企整体销售依然理想，但销售势头正在不断减弱，尤其是更多城市纳入限购范围将造成预售速度再度下降。

　　目前，富力已下调了全年销售目标，绿城也表示今年销售目标难以实现。业内人士预计，下半年会有更多房企下调销售目标。（京华时报，记者 张艳 鲁欢 潘秀林）

　　（本文综合新京报、上海证券报、国际金融报、京华时报及人民网等媒体稿件）