郎咸平：楼市步步惊心大洗牌 房价为何“阴跌”

　　郎咸平：各位观众大家好，我是郎咸平。欢迎收看本节目，那么今天我想谈一个非常非常有趣的题目，可是那绝对不是股市，因为大家观众朋友被深度套牢的结果，现在已经没有人想看股市的这个话题了，所以我就谈谈楼市。

　　那么今天我们请到三位专家来参加本节目，第一位是张子华，张子华先生，你是星浩资本做房地产营销策划的。那么第二位韩健君，你是房盟中国总经理。

　　韩健君：主要是通过房地产的营建商来销售房子。

　　郎咸平：就卖房子的意思。

　　韩健君：卖房子，还有做贷款。

　　郎咸平：帮大家找钱，卖房子，就这个意思，不要讲得那么文绉绉的。第三位，张鲁宁，你是上海合厚的董事长，你是做什么的，你们公司？

　　张鲁宁：房地产策划。

　　郎咸平：策划，给谁策划？

　　张鲁宁：像绿城、金地都是我们的客户。

　　郎咸平：好吧，那我想请问三位，你们最近觉得我们房地产的这个价格走势如何，销量如何？

　　张子华：从上半年的走势说，还是相对来说还可以，就是吃饭的行情还是有的，但是和往年相比，还是有一些差距。

　　郎咸平：那么你是交易量下跌，是吧？那房价呢，也是我们老百姓最关切的话题？

　　张子华：价格的话。

　　郎咸平：到现在为止，到我今天讲话为止？

　　张子华：基本上是只有略微下跌。

　　郎咸平：阴跌一点，那你呢？韩总你说呢？

　　韩健君：我觉得这里面有两点吧，第一点从成交量上来讲的话，在九月份，日成交量、新房成交量在140套这样子的一个水平。那么像在六月份、七月份的时候大概在240套一天的。

　　郎咸平：所以你说交易量下跌？

　　韩健君：交易量下跌的速度还是比较明显的。

　　郎咸平：但是你价格没跌？

　　韩健君：但这个价格呢。

　　郎咸平：也只是阴跌像他所说的。

　　韩健君：阴跌。

　　郎咸平：那么张总，你呢？

　　张鲁宁：确实没怎么跌。

　　郎咸平：你也是一样的，按照你们第一线的工作人员的数据来看，确实没什么跌，所以三位朋友你们的观点都是比较一致的，也就是说交易量，你是大幅下挫的。那么可是房价，你也不能说完全没有跌，但是跌得没那么爽，就是有点阴跌的感觉。

　　解说：2010年以来，中央政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。国家统计局公布的数据显示，70个大中城市8月份环比下降的城市有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市明显增多。

　　这也是2009年以来，首次出现了过半城市房价环比止涨，部分大型开发商在9月底开始采取实质性的降价措施，继率先举起降价20%的大旗之后，富力地产[简介最新动态]再次宣布下调全年销售目标20%，成为首个下调销售目标的一线房企。9月25日，外资投行黑石集团将所持有的上海Channel one购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，抛售了近15亿元的地产。

　　据悉，这是黑石集团首次从中国房地产投资中撤出，两天后，国际评级机构标准普尔发布研究报告称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将会加大。面对限购令和信贷紧缩双重夹击下的房企资金链，开发商的支撑力和供应力将会发生怎样的变化呢？

　　郎咸平：所以今天我就准备透过这个机会和各位观众朋友做一个非常复杂的分析，为什么房价只是小小的阴跌，而没有如我们所预期的大幅下跌。坦白讲，我们做这个研究花了非常长的时间，非常非常的复杂，我首先跟各位讲一个非常有趣的数据，2011年上半年的情况和2008年第二季度房价狂跌的时候情况可以说是一模一样。以2008年第二季度为例，当时投资的增速，房地产投资增速是34%，可是这五大核心城市呢，7%。

　　因此呢，当时的状况为什么造成房地产几乎崩盘，就是由这五个核心城市首先领跌，然后波及到其它地方二三线城市，好极了。今年上半年呢，我们发现了情况有惊人类似，2011年上半年投资增速33%，以北京市为例，从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%。

　　上海呢，由35%跌到，2011年的35%跌到2011年上半年的9.4%，那么拿这个数据和2008年相比，你发现有没有可能，又是从大城市开始领跌造成整个房地产市场的崩盘，有没有可能。其实我如果不谈这个投资增速，因为这是最容易受到限购令影响的数据，我就谈谈这两年，我们地产商的疯狂，2010年除了这么多地王，盖了这么多房子，现在到了销售的时候，好吗？

　　就是以上海为例，9月份新开盘的32个项目发现其中47%零成交，因为房子太多了，供应太充分了。那么以第二季度为例，第二季度和第一季度相比，一手楼盘供给增加了78%。可是第二季度这个成交的楼盘呢，却比第一季度下跌了16.3%。

　　那么，这些简单数据告诉我们什么呢？告诉我们2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似，而且呢和当时又不同的一点，这一次呢，房地产是供给远远地大过需求。

　　那么按照这个说法的话，那应该是楼价狂热跌呀，可是发现没有，只是像他们三位所讲，只是阴跌，就为这个问题，我们做了进一步的分析。那么我们就拿第二季度为例，我们不要跟第一季度比，我们跟2010年比，你发现14个城市第二季度只比2010年下跌了11.1%，那五个核心城市呢，只下跌了3.8%。

　　那么这个和季度相比比较有意义，那么和2010年第二季度相比，你发现五个核心城市只下跌3.8%，这证明什么呢？知道吗？证明整个这个成交量并没有像我们所预期的大幅下挫，而且3.8%几乎可以，这个数字可以忽略了。

　　而且呢，我再以北京市为例，我们发现北京本地户籍的购买房子数量和之前相比只下跌7.1%，那也是非常少的，各位朋友你知道为什么吗？那么今天呢，我就给我们观众朋友一个惊喜的解答，也就是说，我就以一个城市为例，就谈北京好了。从2008年到2010年，大概每一年成交25万套，2008年比较差17万套，2009年比较多40万套，那么2010年33万套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。

　　好了，那非常好，三分之一是一手房，也就是说，如果说开发商想降价的话，它只有三分之一冲击效果，因此你说这两年开发商疯狂搞地啊，弄弄弄积攒这么多房子，现在这个供过于求，那你降价啊，那你降价的话，那你应该只有三分之一的效果，可是三分之二来自于谁呢，来自于二手房。

　　好，再给各位一个数据，2010年年底做的调查结果显示，北京居民有自己产权房子的人72.4%，其中18.3%是多套房子，那这数据非常有意思，也就代表说，不是每个人都是两套房，只有18.3%的有两套房以上，可是72.4%是有自己产权房子，这什么意思？

　　北京市限购令允许北京市户籍老百姓可以买两套房，因此72.4%的人，大部分的人还只有一套房，因此他们还有能力再买第二套房，正是还有能力买第二套房，因此这整个需求并没有受到大幅打压，他还是可以买。

　　你知道什么效果吗？那我告诉各位朋友，我们前面讲的数据，供过于求的数据只会使得地产开发商可能降价，但是以北京市为例，这些新楼盘都在哪里，都不在五环之内，五环内有是有，没那么多，都在外面，包括通州等地，所以通州等地每一平米大概下降两千块。

　　确实有下降，为什么，三分之一的地产开发商在供过于求的情况之下，降价求售，而且也不很多，因为像2010年北京秋季房展有二十几个楼盘参加，你发现打折，大概是九五折、九七折等等是有的，但是通常都是在通州这个比较偏僻的地方，五环之外的。

　　五环之内没有，各位知道为什么吗？因为大部分的交易是二手房，二手房价格跌不跌不是看地产商，要跌只在通胀那地方跌，像这个市区之内的话要看谁，要看72.4%这些有房子的老百姓，他们要不要跌。那我请问你，他们有什么意愿，除非像2008年一样整个信心崩溃，整个市场崩溃，他有可能降价求售，可是我再请问你，如果目前没有像当时信心崩溃呢，我请问你，他有什么理由降价。

　　举个例子，你有两套房的人，你要卖房，要炒房，对不对，你要赚钱，你想赚钱的话你会降价吗？如果只有一套房呢，你有什么理由去降价，你有房子了嘛，最多你不卖嘛，你有什么理由去大幅降价呢，所以为了赚钱也好，为了自己住房也好，你自己本身就有房地产，你根本没有什么理由大幅降价。

　　问题就在这儿，所以这个72.4%的老百姓，有北京户籍的老百姓就撑得起这个二手房市，它就是不跌，不怎么跌，不怎么跌的结果，你发现九月份通州附近跌，五环之外微跌10%了不起，10%、15%，可是五环之内，就像你刚刚讲的，跟上海一样的，最多阴跌一点点，也不是很剧烈，也不是很普遍的。

　　因此我们今天得到什么结论，北京市房价能否继续上涨，你猜它的动力在于谁？就来自它居民结构的不一样。北京市有本地居民是1200多万，外来人口720多万，真正需要房子的是这些外来人口，基本上很多都是没房的。

　　不像北京市老百姓72.4%是有房的，因此房价要不要涨，要看这些人，什么意思呢？也就是说北京市房价上涨最大压力来来自于非北京市居民的这些外来人口，他们最大压力，其次才是想购买多套房以及投机者，但是这一批外来人口不准买房的结果，涨价立刻停止，因为她们最大的动力停止了。

　　那这所谓其次的动力什么，买三套房，买卖二套房什么投机，这个冲击不是很大的，这就解释为什么新规出来涨价停止，这解释为什么就通州地区价格跌，因为地产开发商他们在供过于求的情况下，削价求售。

　　下降是决定于谁，就决定于这72.4%的有北京市户籍老百姓，他们不降就不会降，最后什么结果，给各位讲一个我们的结论，房价是否下降取决于户籍人口，房价是否上涨取决于非户籍人口，开发商只是打打边鼓，它冲击力是不大的，这就是我们今天给各位朋友做的这么一个简单结论。

　　韩健君：最近上海市的官方数字是上海市到九月份新增外地人口是790万，790万当中只有5.5%的人有自住房，也就是说。

　　郎咸平：他们是最大的购买房的增加压力，就是他们。

　　韩健君：有90%多的人，就是80%的人是有租房。那这样子的话，等于它刚性需求空间是非常大。

　　郎咸平：非常大，对，所以我刚刚讲说，房价涨不涨要看非户籍人口。你看你这个数据就非常好，就是90%多没房子，他们是最强的刚性需求，不让他们买，那就好了，那房价就不大涨。

　　当然我相信各位朋友也会问我，郎教授，如果开发商在大面积的供过于求的情况之下，如果他大甩卖呢？如果他想这个拿回现金，由于资金断裂了，怎么怎么，他大甩卖呢，还是会造成影响啊，还是会对二手房造成一定的冲击对不对。

　　哎呀，理论上是这样子的，可是我告诉各位朋友，2011年和2008年完全不一样，你知道为什么不一样吗？因为2011年我们发现房地产商一个非常非常非常非常有趣，而且从来没有发生过的一个现象，叫做有序地退出。2008年是没有的，2008年是怎么样，是一恐慌情况之下的话，割喉销售因此房价大跌，这次不是，你注意房地产商，它是非常有秩序的逐渐退出。

　　而是一个什么，一个真正整合，最后呢，中小型地产商大量退出的结果，房源慢慢都卖给这些大地产商，比如说，万科等等。举个例子，北京大龙地产以8.2亿元的价格把这个王府井西部会馆卖给开发商，而不是降价求售，还有包括中国恒天、南方工业、中机十院，把自己房地产部门都卖给其它开发商了，还有北京城建，它把它北京市的地产公司30%的股权，还有三亚的地产公司49%的股权挂牌求售，都卖掉了。

　　那么这些现象不是单独的，我们查了查上市公司，我们发现上市企业里面像这种有序退出的很多家，我念给各位听，包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒，金种子酒、江淮动力、通程控股、厦门信达、海利得、重庆路桥等等十家，好吗？

　　也就是说，以大江股份为首的十家地产公司有序的退出，还有在所谓的大连控股等等的另外八家地产公司，就是赚了钱之后，不再做地产了，做什么？搞矿去了。我把名字念给各位听，鼎立股份(A股)、大连控股、华茂股份、新湖中宝、绿景地产、华业地产、鼎立股份(B股)、莱茵置业，也就是说，这些是我们找的案例，十家上市公司有序地退出。

　　另外八家有序地退出进入矿业，那我请问各位，这么多家中小型地产公司，有序退出的结果什么，你猜它卖给谁了，就卖给这些像万科一样大型专业地产开发商，以2011年上半年为例，万科买了十个项目，其中最大笔是三十亿元在广州的，新光城市花园[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评].

　　那么你看得出来，如果这些地产商，它是有序的退出，而不是隔喉大甩卖的话，你知道什么结果吗？那我告诉各位朋友一手楼盘价格就不会跌，你觉得万科这种大企业，比如说万科、招商、中海等等的，它有什么理由去歌喉卖，没什么理由啊。因此为什么没有发生地产商像2008年一样大甩卖的情况出现，就是因为地产商，中小地产商有序地退出，而慢慢实行重组，也就是卖给那个大型的专业的地产开发商。

　　就因为这个结果，所以你会发现，一手市场除了非常少数的，像北京通州之外，它降价个10%、15%之外，基本上你发现也没怎么降价。为什么，因为大量需要资金，有问题资金要断裂的地产商不再大甩卖，而是有序地退出。

　　那么万科这种大企业一掌控之后，它不可能大幅降价，在2008年干过一次傻事，它现在不会再干第二次。好了，你会发现整个地产行业已经现在开始一个大洗牌，那么这个大洗牌的现象是非常有趣的，也就是我们过去，比如说我们你刚才讲的绿城为例。

　　那它和万科相比，绿城的经营效率是高过万科的，当时2006年之前，以当时的数据来看的话，万科销售量是绿城的三倍，但是利润只有绿城二倍，你这个效率有问题了，可是到2010年呢，销售量是绿城的4.5倍，利润呢，是4.75倍，你发现经营效率显著提高。

　　那么为什么很多中小型地产开发商，它会出现问题呢？那么根据我们研究的结果，两个原因，第一个就是2010年2009年这个囤地太急，大面积的抢地王，抢这个心里激动的结果，花下了很多的资金去拿下了很多块地，这是最大问题。

　　钱从哪里来，这个钱来源是非常贵的，来自于信托，地产信托基金，那么当然我今天就随便举个例子，你们猜万科它利息多少，在2009年的时候，那个时候它没怎么去拿地，就因为这个原因，因此它成本比较低，他们搞这个基金，地产信托基金，5.9%。

　　那么其它中小型地产公司呢，差不多12%到14%，以绿城为例，它会高达14%。那么这个资金的差距加重了中小型地产公司的负担，而且这些地产公司由于扩张过快，购买土地过于迅速、囤积过大，然后利息过高的结果，一旦碰到2011年宏观调控的结果。

　　扛不住了，扛不住的结果怎么办呢？不是宣告倒闭，不是拍卖楼盘，不是大甩卖，而是迅速地将自己所有的股权，甚至百分之百的股权全部卖给专业的大型开发商，所以最近我们很多人，看到这个例子之后说，万科九月份之后花了上百亿去到处买土地说，哎呀，地产恢复了。

　　不是，是这么简单的，而是什么，而是像万科、中海、招商、恒大等等地产公司非常积极，干吗呢？到处买地，为什么因为她们已经集中大量的资源，而且它们拿的资金，坦白讲比中小型地产商的资金成本低得多的多。

　　所以我们再往前看，你会发现大型地产商的高度集中，很可能就会像香港一样出现四大天王的情况，而且这次买地皮的时候，你看最近万科、保利跟富力也在北京、沈阳、海南等地也开始高价买地，而且再以招商地产为例，2010年买地只是花了13亿，2011年是108亿，吓死人了，为什么？

　　不是简单地说，地产复苏了，不是的，而是什么，而是大量源透过有序退出的结果向专业大型地产商靠拢，因此从这次之后一直到2010年，我相信将会由几大时候地产开发商控制，如果它们控制的话，我可以告诉各位朋友，要降价的机会是更小了，就这么简单，因为它们有足够的资金给你扛得住。

　　韩健君：还有一个我觉得重要的是什么东西，就是说，这一次的调控以后，它是增加成本的调控，这个成本增加了以后，肯定是他不会愿意去，把这么高的成本，他没有压缩的空间。

　　郎咸平：对。

　　韩健君：我觉得第三个现在CPI已经达到6.2，这么高，实际上不涨，房价意味着也就是在跌了，同时我觉得还有一个非常重要的因素是什么因素的呢？就是说，你看现在2011年上半年，就是这个大开发上企业的并购，达到56件。

　　2011年上半年比2010年同期增加了27件，也就是说，大的开发商的这个并购速度在加快，像以保利来举例的话，保利82%的土地项目是并购来的，那这个比例就占得非常大，所以它这样的话，等于是房地产这个行业真正的洗牌。我觉得这个洗牌也许是向良性的方向去发展，另外这些大开发商实际上在2011年，他的这个销售的模式上也进行了一些改革。

　　那么原来这个销售可能都是通过自己和代理商来进行销售比较多。那么2011年你看潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)他节走了电子商务，新的一种销售模式，像我们房盟中国也是做了一个大的电子商务的平台。那么在全国来讲的话，我们也是和支付宝进行合作，也是做了些大的全国的首家的云电商的平台，那也就是说，开发商实际上在如何压缩他的销售成本上也在做很多的一些探索。

　　张子华：我们也是觉得整个未来，也就是三种大型的房地产，第一个，就是企业垄断的这种，然后是像万科、恒大那样，非常有竞争能力的一些上市的企业，第三个也就是一种房地产私募基金这样的一种形式。我们觉得这三大行业未来可能就是统领整个主流的房地产市场。

　　郎咸平：不过你要晓得如果说真的走向，我们刚才讲的这个开发商大面积的整个的话，形成香港模式的话，其实香港老百姓在这几个四大天王开发商的压力之下，你要晓得，终生得背负着房贷的压力，他们终生打工，为了四大天王而打工。所以到最后你真的整合之后，成为几家以后的话，你要晓得房价居高不下的结果，将永远成为房奴。

　　李莉：好了，听了朗教授和嘉宾的一番深入的分析之后，我们不难发现。2011年上半年大型房企销售金额仍然实现了快速增长，那资金快速回笼，减小了房企大幅度降价销售的压力。那至于部分“差钱”的中小开发商他们纷纷有序退出房地产市场，其开发的项目也被大型房企所并购，那么经过这轮淘汰与再生的房地产大洗牌之后，楼市又将何去何从呢，让我们一起拭目以待。