唐钧：房地产价格“假摔”说明什么

　　近年来，住房问题在中国社会里一直是万众瞩目的热门话题。这是因为：一则“居者有其屋”本是老百姓的基本社会权利之一，也是政府公共服务的基本职责之一；二则围绕解决住房问题，中央政府前前后后已经出了那么多政策，老百姓期盼有个好的结果。然而……

　　一.房地产价格“假摔”和保障房建设“他信”

　　期盼“金九银十”，这是已经处于“惨淡经营”的房地产商对楼市季节性销售高峰的美好愿景。但是，近日里媒体报道的相关信息依然不乐观：国庆期间，北京、上海、深圳三地楼市依然“悲摧”，成交量被用“冰冻”二字来形容。北京房地产商“以价换量”的如意算盘落空，而上海、深圳的楼盘折扣则被直指“无诚意”。有研究表明：楼市的成交量到年底前不会有起色。但是，即便如此，价格依然不会大幅下探。业内人士的解释是：多番调控已经打破了原来的售楼规律，开发商已不再按季节规律推盘，“十一”难再是判断楼市的节点这恐怕只能看作是一种自我解嘲或自我安慰。

　　今年上半年，随着对房地产的调控措施越来越紧，各大城市也曾屡屡传来被称为“拐点论”的利好消息。据说，“房价过快上涨势头”已经得到初步遏制。但是，这一论断随即就被谑称为“假摔”各大城市主城区的房价虽涨幅不大，但一直在小步紧跑，传言中的“下跌”基本上都集中在郊区或所属的县镇。于是，真正想买房自己住的老百姓，仍然只能指望保障性住房。

　　当然，不负众望，今年以来，高层领导已经屡次就保障房对人民群众作出了承诺。温总理在《求是》杂志发表文章指出：“落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。”接着，在夏季达沃斯论坛上，温总理表态：“中国将坚持以人为本，更加重视保障改善民生，走共同富裕的道路。”他特别指出：“全国城镇保障性住房覆盖面要达到20%。”

　　如果再回过头去看年初的相关说法，可以发现，也许如今已经从当时的立场上稍稍后退了几步。当然，当时的立场也是模糊的，譬如年初时有“今年再建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年能够建设3600万套”的说法，但到下半年，见诸报端的表述已经是“开工建设”。然而翻开年初的正式报告，提法却正是“开工建设”，也许当时大家期望过高，都有点犯迷糊。

　　如果说到完整的保障房政策，不但要尽快建设，而且要合理分配。如今把保障房建设的重点放在公租房和廉租房上，因此“管理”和“退出”机制就显得格外重要了。对于这一点，高层始终是很清醒的：“保障性住房建设以后，管理和退出机制现在就要着手制定规则，这样我们就实行了一个完整的从建设到管理，到退出这样一个完整机制。”

　　对于保障房的“管理”和“退出”，我们关注到，从年中开始，有关保障房政策的报道中，与公租房相关的政策正在悄然地起着变化：9月末，中新网报道，针对公租房“退出难”的问题，江苏省住建厅官员表示，退出公租房不是指立刻将房源交回，而是鼓励住户就地向经济适用房和商品房转换。其实早在6月间，《华夏时报》就曾经报道，目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式，比如广东省的联合开发模式，公租房“先租后买”政策以及多地的“共有产权模式”。同时，媒体称，对于地方政府的这些探索，住建部将“不会卡得太死”。 窃以为，诸如此类的政策变化其实是很有道理的，我们正在以继续以“摸着石头过河”的精神试探着走向正确的方向。

　　回顾近年来住房政策的种种变化，令人扼腕：解决中国社会的住房问题要靠“保障房”而不是靠“房地产”，这个观点笔者从2004年开始坚持不懈地讲了6年，到去年下半年才算有了成效。政府表态了：政府应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的住房问题。再接下来，在制定“十二五”规划时，又发出了要“在今后五年，新建保障性住房3600万套”的豪言壮语。但是，让人不解的是，半路上突然杀出个程咬金，“保障性住房应当以公租房和廉租房为主”。于是，今年两会期间，我接连写文章对这个任务目标提出了异议，可惜并未引起重视。我在文章中表达了这样一些意见：

　　先说廉租房，其对象实际上受到经济收入和住房面积的双重限制，因此这是一个很小的社会群体。据有关方面披露，整个北京市符合条件的只有24000户。所以，这个问题其实不难解决。就此推论，廉租房怎么也不可能“为主”。

　　再说公租房。如果我们不健忘，那么就回想一下10年前我们为什么要进行住房改革？当年住房改革的目标不就是公租房吗？建国以后，一直到80年代，中国人住的都是公租房。要是政府盖房子出租能够满足人民群众的需要，我们为什么要搞“房改”。有人说，现在的公租房与以前的福利房不同。但了解历史的人都知道，福利房恰恰是因为公租房满足不了需要才异化出来的怪物其本质还是公租房。

　　公租房有显而易见的三大缺点：一是政府必须筹措大量资金去建房，这是当前各级地方政府都发怵的事情；二是建起来又只能低价出租，很难或者根本无望收回成本；三是房子的产权是公家的，所以建起后房屋维修的资金都得政府掏出来。综上所述，以公租房为主，其“保障性”实际上是很难普遍实现的，而且难以持续发展。因此，实施房改前实行公租房政策的时代，政府逐渐在住房问题上形成了对人民群众的大笔 “欠债”。

　　如今的计划可谓是“狮子大开口”，一年要建1000万套保障房，我们可以简单地算笔账：假设平均每套保障性住房套内面积是50平米，每平米造价是2000元，那么一套就是10万元人民币。1000万套就是1万亿元人民币。这个数字是一个什么概念呢？这是2010年财政收入的1／8。2011年财政预算安排的住房保障支出是1292.66亿元，10000亿减去1300亿，缺口多大呢。现在媒体上通常的说法是8000亿，这些钱从哪里来？何况明年还要继续“大干快上”，又是1000万套。“十二五”期间总共要建3600万套。可能有人会说，政府的“三公经费”少花点，就什么有了。这话我也常说，但仅仅是牢骚，真要靠这个办法来筹集8000亿乃至数以万亿计的庞大资金，应该是不靠谱的。

　　事实已经证明，正是资金瓶颈压制了上述美好计划贲张的血脉。到6月底，“保障房建设成绩不乐观，部分城市开工率不到三成”，类似的报道充斥于媒体报道之中。但是，短短的3个月后，最新消息突然变得乐观起来。到8月，据说保障房建设的开工率已经达到86%，很多省份居然都已超过了100%。但是，从媒体评论发出的质疑看，这些统计数字似乎都属于“不管你信不信，反正我信”的范畴。

　　房地产价格的“假摔”，保障房开工率的“他信”，向我们提出了一个疑问：解决中国人的住房问题出路何在？

　　二.中国的住房政策向何处去？

　　我们再来回顾一下20世纪末出台的“房改方案”究竟是怎样设计的：政府有责任向所有的城市居民家庭提供“经济适用房”所谓“经济”，就是一般的城市居民都能买得起；所谓“适用”，就是面积适中，设施齐全。买不起经济适用房的低收入家庭可以租住廉租房，而经济上较为富裕的家庭则可以上市场购买商品房。这个改革方案就这么简单，但符合实际可以满足城市居民的住房需求，也符合城市居民的消费能力在住房领域形成真正的“有效需求”。

　　以经济适用房为主的改革方案有什么好处：首先，经济适用房是按“非营利”的政策思路设计的，就是按成本价乃至微利出售。这样，建房的成本可以迅速回收，而回收的资金又可以再次投入建房，所以可持续。其次，经济适用房出售以后，就成为房主的资产，以后的维修就得自己解决了，政府不背包袱。其三，人民群众拥有自己的资产很高兴，对稳定社会有利。综上所述，最好的政策选择其实应该是经适房，这才应该成为保障性住房的重点。很可惜，因为政府在住房政策方面一贯的不作为，这项政策在实施和执行中出了很多问题，现在已经被污名化甚至妖魔化了。

　　可能迫于无奈，如前文中提到的媒体报道所述，一些地方政府已经开始实行变通的办法。不管哪一种方式，实际上都在变“租”为“售”，悄悄地在向“经济适用房”的模式转变。有人说，这样做有悖“公租房”政策的初衷。现在的问题是要实现“居者有其屋”，而不是无谓地讨论住房所有权的“公”或者“非公”。以平价出售居民住房的政策理念和政策实践实际上早已有之，“房改”不就是把“租房”变成了“卖房”吗？当然，经适房污名未除，人人谈之变色。但是，从实际操作来看，公租房的分配一点也不会比经适房简单易行。反过来说，公租房可以怎么分配，经适房就也可以怎么分配。最主要的是政府要干预，而且要公平、公正地干预。

　　现在有的城市公租房已经登台亮相，从媒体报道看，租价似乎不比市场便宜。我们再来算一笔账，一套套内面积50平米的公租房，假设成本是10万元，加价一倍，就是20万元。如果按每平米20元出租，租价是每月1000元，一年12000元。那么就要200个月，将近17年才能收回成本，这还不算维修。但对租户来说，17年付出了20万元后，房子还是人家的。如果按20万元出售，政府马上就能拿到房款。首付6万元，其余的按揭贷款，加上利息算18万，每月付1000元，180个月，亦即15年后房产就完全属于自己了哪种方式对人民群众有利，还看不出来？

　　以上所说，关键是要有“理想”的经济适用房政策所谓“理想”，就是政府不拿土地挣钱土地本是国家所有，并非政府，尤其是并非政府官员所有。我们的国体是共和国，“共和”的意思亦即“天下为公”，“国家所有”就是“人民所有”拿土地与民争利，不啻是让老百姓拿钱来买本属于自己的东西，在法理上是说不通的。

　　其实，这几年，为了维护某种特殊的利益，在住房方面，官方商家一直都在营造种种幻象：一是中国人的住房需求似乎趋于无穷大，但这样的“测算”并没有把普通市民的实际支付能力考虑在内，所以虽有“需求”但不能形成“有效需求”。二是房地产价格高涨似乎使有房家庭资产倍增，但对买房自己住的家庭，这种“高价”并无意义；从宏观看，可能更多体现的是“通货膨胀”。三是认为老百姓只要有房住就行，所以把政策定在“住有所居”。但实际上老百姓更想有属于自己的财产，“居者有其屋”的政策才是真正符合人民的需要和心意的。对于以上这些价值判断及政策设计的误区，我们可不能等闲视之。