房地产信托迎密集兑付期 整体风险可控

　　得益于房地产调控的房地产信托，自2009年下半年以来一路高歌猛进，如今一年半已过，调控后第一批发行的信托计划已经基本到了“收获”期。但是面对房地产市场密布的阴云，是不是所有的房地产信托都能全身而退？银监会在这一个时间窗口上发出预警，借新还旧的消息不断地挑逗着业内人士的神经。房地产信托的兑付压力到底几何？

　　“现在的情况来看，从今年下半年到明年上半年，房地产信托确实较今年上半年会迎来一个相对密集的兑付期，不过就目前的情况来看，兑付的风险还在可控的范围内。”普益财富信托研究员范杰对《证券日报》记者表示。

　　兑付期渐近

　　房地产信托“出入平衡”

　　房地产信托规模的飞速发展始于房地产调控的2010年。根据信托业协会公布的数据显示，截至2010年6月30日，房地产信托资产余额达到了3153.63亿元，全年新增额达到了1407.49亿元。而到今年年中，上述两项数据分别达到了6051.91亿元和2077.66亿元。其中，房地产信托在全部信托资产中的占比也由2010年中的11.35%上升到今年年中的16.91%。房地产信托在过去的一年时间内发展迅猛。

　　集合房地产信托的期限大部分在12—24个月，业内人士普遍认为，从今年下半年开始，房地产信托将逐渐迎来较为密集的兑付期。

　　“以前都是一股脑的发产品，不过最近几个月感觉兑付的产品数量也越来越多，”北京某信托公司客户经理对本报记者表示：“房地产信托这边不像去年的一味发行，感觉现在发行与兑付可能会进入了一个比较平衡的阶段。”

　　根据普益财富提供的数据显示，房地产信托今年上半年除了3月份兑付12款，5月份兑付了10款以外，其余月份各月兑付产品数量均未超过10款。而从6月份开始到我们监测到的明年3月份，各月兑付产品的数量均超过两位数。

　　银监会预警

　　提前防范风险

　　银监会早在８月时便发文预警，要求信托公司逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险并采取相应措施，对兑付风险“早发现、早预警、早处置”。业内分析人士认为，这也说明了监管层对可能到来的兑付风险提前开始了防范。

　　“不过，从目前的市场整体情况来看，兑付的压力不是很大。”范杰认为，信托公司普遍拥有较为谨慎的风险控制体系以及良好的抵质押物，如果项目方出现了对付的问题，处理质押物也可以产生较高的价值。

　　但是市场上不同的信托公司风格不同，针对房地产业务也是或激进或保守，各自的风险也不一样。用益信托工作室分析师李旸也曾对本报记者表示，房地产信托的风险要分开看，从整体上来看这个风险也许是可控的，但是这不能保证每个信托公司的每一个项目都没有问题。

　　同时，限购令的推出以及低迷的成交市场也为房地产信托市场平添阴霾。根据中国指数研究院昨日发布的报告显示，近两周多数城市同比下降，十一长假期间房地产市场销售不佳，“银十”开局不利。40周监测的34个城市，22城市楼市成交量同比下降，13城市成交量跌幅在30%以上，其中深圳同比跌幅最大，达到60.51%。

　　“资金的回笼情况是信托公司最最关心的问题，目前有些房地产项目的销售情况已经跌破了信托公司的预想。退一万步讲，假若真的到了处置质押资产那一步，由于信托计划刚性兑付的需求存在，处置资产得到的资金和对应的信托计划也已经脱节。”上述信托经理对本报记者表示，所以，一般情况下，与处理质押资产相比，信托公司会寻找很多别的出路。

　　市场普遍认为，针对出现问题的项目，信托公司往往会发新的信托计划堵旧计划的窟窿，这样既不伤“和气”，也能顺利度过当下的“难关”。

　　而业内人士也多认同这种上述应对措施。普益财富分析师范杰表示，由于信托公司一般不会披露这类的信息，所以也无法检测到相关数据。用益信托分析师李旸认为，一般都会拆东墙补西墙，另发一个信托计划。

　　“对于投资者来说，我们希望他们在接触这一类项目之前能深入了解该类项目的台前幕后，虽然收益率可能会高一些，但是普遍风险也比较大。”范杰认为。

　　不过除了上述方法，信托公司还可以先以自有资金垫付，然后再通过开发商延期兑付或处置质押资产等方式弥补。实在是遇到大的窟窿招架不住，也只能去控股股东那里“哭诉”了。

　　“总之，信托公司拼尽全力也不会让房地产信托项目崩盘，银行可以允许有坏账存在，但是信托不行。”业内人士指出。