20万亿银行贷款后 开发商资金困局何解？

　　制图/蒋皓明

　　银行业向房地产持续收紧后，房地产业的资金生态将何去何从？

　　9月份上海交通大学高级金融学院举行的“地产金融高级论坛”上，全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称，房地产20万亿元贷款，已成为中国银行业的一颗 “地雷”。接下来开发商必须要到别的地方去拿钱，“结论就是开发商低廉资金时代结束了，高利率资金时代来临了。”

　　王世豪称，银行目前贷款总量是55万亿元，20万亿则意味着房地产行业的贷款已经占到银行贷款总量的36%。而所谓的高利率资金，目前而言，主要包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化。住建部政策研究中心副主任秦虹说，没有开发企业愿意通过股权、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。只有信贷收得越来越紧，开发企业贷款越来越难，才可能为新型的金融业态提供市场。

　　金融创新不容易

　　但是，房地产的金融创新，至少目前来看，并不那么平坦，风险依然四伏。

　　9月22日，市场疯传银监会要求信托公司对绿城中国(03900.HK)房地产信托业务展开调查，绿城中国当日股价暴跌16.23%。

　　虽然事后绿城加以澄清，但股价大跌也显示了市场对房地产信托兑付风险的高度敏感。

　　今年以来，绿城与平安信托以及中诚信托合作，为旗下的两个项目发行了两笔信托，融资额超过25亿元。

　　而绿城2011年中报显示，截至6月30日，绿城的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。持有现金90亿左右，却有350多亿元负债，负债率高达160.2%，成为大型开发商中负债率最高的房企。

　　今年上半年，房地产信托疯狂生长。从统计数据来看，今年以来房地产信托产品的平均收益率一路走高。不过，由于兑付风险，银监会近期下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。

　　此前有媒体报道称，部分地区银监局已提出要求，辖区内信托公司的房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。在房地产信托发行较为火爆的长三角地区，这一规定已使得部分信托公司暂停了该项业务。此外，一些规模超标的信托公司则被相关监管部门降低了年度评级。

　　在强力监管下，房地产信托已经有了大幅下降。普益财富统计的8月份信托市场月度报告显示，该月51家信托公司发行316款集合信托产品，环比增加16.61%，创下发行高位。其中，投资房地产的产品74款，平均募集规模2.22亿元，较7月份大幅下降1亿元。

　　而另外一个融资渠道——REITs（房地产投资信托基金），秦虹表示，国内已经研究了多年，在国外也有很多经验，现在差临门一脚，就是政府的批准。

　　信托行业监管非常严格；债券集中于公租房建设，且实施困难，REITs迟迟未获批准。也因此，监管相对而言宽松的私募股权基金就有望成为最佳融资途径。

　　PE广受期待

　　秦虹表示，自己认为房地产私募股权基金最值得关注，“由于高端客户投资能力很强，抗风险能力也比较强，如果房地产私募股权基金今后能够真正规范地运作，不要出大的问题，这个产业的发展是很有希望的。”

　　上海明华房地产开发有限公司董事长毛正峻坦言，“我们缺钱。”

　　毛正峻透露，自己公司前段时间内部成立了一个地产私募基金的研究机构。他强调，基金有很强的资金管理能力和融资能力，而开发商有很强的项目前期判断、中期操作以及后期的运行能力。二者的结合虽然目前市场量很小，很不成熟，但是一个必然的趋势。

　　清科研究中心的统计显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，去年底总量为500亿元。今年1~8月共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为12.77亿美元，相当于去年全年募集量的70%。

　　2010年除星浩资本、基汇资本等少数几只大中型基金外，其他基金多由小型新兴机构募集，且金额普遍偏小。2011年房地产基金募集不仅进一步提速，且其中多有专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。随着国家货币政策逐渐收紧，银行信贷压缩，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

　　上海中之环投资管理有限公司总经理王树阳表示，房地产基金与开发商合作，大约可分为三种模式：一是股权模式，基金不参与具体的经营。二是债券模式，委托贷款，但最大的问题是追求比较高的回报，目前做到24%已经是极限了。三是预收备案加回购。这也是很多小额贷款公司与开发商合作的方式。

　　上海中之环投资管理有限公司是安徽中环投资集团公司发起设立的，既是开发商，也管理自己的基金。对于利润回报，王树阳说，合理范畴是25%~30%。

　　不过，瑞士信贷银行亚太区房地产融资和证券化部董事赵炳东表示，目前的房地产基金大多数还是简单的高利贷发放者，不过也有些基金有更多的附加值，比如从开发商手里买了一些价值没有充分体现的物业，通过整理和重新租赁，使租金水平上升50%~60%。

　　易居资本中国基金副总裁、合伙人吴绮敏也表示，中国的房地产基金刚刚开始，基金还是停留在单个项目的债权、信托，这样的融资方式还是初级的，应该上一个更高的层级。

　　“最好的房地产金融业态是，一般的老百姓有一点钱去买RITEs，再有钱买信托，还有钱投资私募，使不同层次的民间资金在房地产的供给前端可以找到相应的投资品种，也使房地产今后真正转到供需大致平衡的阶段，这是今后长时期稳定房地产市场，相对房价不过快增长的重要原因。”秦虹说。