来源：理财周报
兑付风险主要来自房地产公司高负债率和低成交量
理财周报记者 钟辉/文
“开发商就是要钱，通过信托拿来的钱不到手上那就没意思了，所以以前信托资金开发商基本都是一次性提走，怎么用他们自己看着办，信托公司说是监督，但其实也控制不了。”
平安信托某中层向理财周报记者如是说，并向记者进一步透露，“下半年银监会严格控制，必须按项目进度一笔一笔地提款，信托公司必须跟进。”
房地产信托兑付风险加剧
银行渠道，房地产商早已拿不到钱，这已是房地产市场公开的秘密。而房地产商的另一个“融钱”的出口——信托公司，则让房地产信托在监管的空隙中爆发。
据了解，上半年房地产信托平均年华收益创各类理财产品之首达10.8%。照此计算，开发商的信托融资成本在16%左右。
但是激进的开发商信托融资成本远不止16%，收益率在12%的信托产品也比比皆是。
据理财周报记者了解，目前正在销售的“中信乾景·恒润套利型投资基金集合信托计划”和“长江畔·桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”最高收益率均达14.5%，而平安信托和绿城中国共同打造的“平安财富安城1号房地产基金信托产品”逾期年化收益率更是高达25%，绿城该项目的信托融资成本高达30%。
无独有偶，中信信托7月发行的一款用于天津星耀五洲收购指定地块项目公司的信托产品收益率也高达25%。
有分析人士表示担扰，融资成本如此之高，项目或市场一旦出现问题，房地产信托的兑付首当其冲。
在监管方面，早在5月份，银监会就下发了《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等详细信息，从而降低兑付风险。
某信托公司产品设计人员表示，“很多开发商走一步算一步，寄希望于政策松绑，但是高收益的信托融资等于是饮鸩止渴。”
眼下，政策毫无松绑之意，成交量萎缩，高融资成本的房地产信托兑付风险加剧。上述平安信托某中层表示，“房地产信托兑付风险主要来自两个方面，一是开发商和项目本身的资质问题，另一个就是销售资金不能回笼。现在主要是销售量不行，资金回笼的问题。”
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则向理财周报记者表示，“上市房企这些年一味地做大规模，风险意识不强，负债率普遍比较高。目前市场成交量如果持续，资金链就会受影响，很多项目只能暂停，开发商本身的资质就会下降，房地产信托的兑付风险不容乐观。”
据了解，目前大部分房地产公司的负债率都在70%-80%，绿城的负债率高达163%。“(负债率)超过50%就应该警惕了，香港很多财团负债率都在30%左右。”韩世同表示。
如果交易量继续萎缩，项目资金链一旦出现问题，高负债率的地产公司无法偿还投资者欠款，加上抵押物折扣销售受阻，房地产信托投资者有可能出现本金受损。
“打包开发”
信贷紧缩，银行之门紧闭，信托严格限制，开发商意欲寻找新的融资渠道。
受益于政府支持的保障房成了各大开发商争抢的“香饽饽”，而保障房信托用于商品房开发，也是公开的秘密，“打包开发”成为开发商的新融资渠道。
有业内人士表示，绿城信托资金被银监会调查的主要原因，就是绿城把保障房资金用于商品房。
近日，绿城集团执行总经理、绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南向媒体表示，绿城至今与政府签订的保障房安置房合同超过500万平方米，已经替政府造保障房超过800万方，国内没有房企可以超越。
对于开发商的新融资渠道，用益信托工作室分析师岳婷则向理财周报记者表示，开发商利用保障房信托的方法主要是“打包开发”，
如一保障房开发项目分为三期，一期为保障房建设，后两期就变成商业地产的开发；或者是一项安居工程，募集资金的30%用于建设保障房、回迁房等等，70%的资金就用做住宅、商用房开发。
“保障房就是个框，开发商就是利用‘政府支持’这一点大打擦边球，系统性风险可能会低一点，但保障房信托的风险并没有降低，政府不可能给房地产信托产品做保底担保。”某信托业资深专家也向理财周报记者如是表示。
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