上海豪宅市场出现降价

　　⊙记者 薛明 ○编辑 衡道庆

　　从不轻易降价的豪宅市场开始启动降价。本报记者独家获悉，一直以顶级公寓豪宅著称的星河湾正低调促销其在上海的闵行星河湾项目，降价幅度超过20％。

　　星河湾此次促销可谓费尽心思。从售楼处销售人员处得知的价格仍是4.5万元/平方米左右，优惠政策为全额付款9.7折，按揭贷款9.8折。以此计算，一套250平方米左右的小户型房源，价格仍在1100万元以上。而实际上，多个闵行星河湾低价促销的帖子已经在二手房网站传出。

　　据二手房中介阳楼地产的工作人员介绍，虽然分销单位为二手中介商，但房源全部是一手房源，购房者可直接与开发商签订一手房销售合同，而这些一手房源又并非直接出自开发商手中。据他们的说法，一个上海的投资公司在去年星河湾开盘时整购了1号楼房源。近日由于资金紧张，以当时的收购价格转让这批房源。房源全部为288平方米的四房户型，单价在3.5万至3.6万元/平方米。此价格较开发商其他一手房源价格下降20％以上。

　　另一家分销中介为帛乐房产，经纪人对这批房源的解释与阳楼地产工作人员一致，并进一步介绍称投资公司当时只是支付了部分定金，并没有签订正式的合同。因此现在购房者只需要直接更名就可以了。且目前还有很多可选房源。

　　说法不同的是开发商自己的销售团队。销售人员表示这批房源已经卖完。但如果有意向，可以带上100万元定金直接来看房，“如果开发商恰好在，又看到你的诚意，无论是9.7折还是8折都可以谈。”而无论是中介机构还是一手销售代理商，都拒绝透露投资公司的详细信息。

　　不过，记者从上海官方网上房地产上看到，所谓的投资公司整购的1号楼于2011年5月才在网上房地产登记开盘，从咨询机构的内部数据库中，也没有任何曾经被登记或撤销登记的信息。“一般来说，投资公司整体收购物业，哪怕是过桥贷款的性质，都会在网上房地产上显示为已登记，贷款还清后再撤销登记。只是不在交易中心备案而已。这起码可以一定程度上保障投资公司对房屋的权益。像这种只付定金，根本不在网上房地产上登记的做法还没有见过。”一位资源房地产咨询专家介绍。

　　更有接近星河湾的地产界人士透露，此次所谓的投资公司转售完全是开发商制造的促销故事。

　　种种迹象表明，闵行星河湾通过一、二手代理机构同时启动了降价促销，只是降价形式比其他企业繁杂很多。这和星河湾的市场地位相关。此前，星河湾一直是区域物业定价的标杆。上海浦东星河湾和闵行星河湾在开盘前期都曾经引领周边房价大幅上涨近1000元/平方米。“一旦星河湾降价，无论对星河湾本身还是周边楼市都可能产生重大影响。”房地产专家薛建雄介绍。

　　星河湾此次降价的背景是其持续数月的销售低迷。网上房地产显示，今年2月以来，闵行星河湾的月销售纪录基本为个位数。最少的纪录分别是2月份的1套和9月份的3套。“豪宅开发商也面临年底的资金压力，很多房企将无法避开这一轮降价潮，无论是高端物业还是中低档商品房。”薛建雄表示。

　　“对于想买龙湖房子的人，现在可以抄底了。”一位上海房地产业内人士称。

　　继重庆、青岛两地高调启动“低价开盘”策略后，龙湖在上海的两处楼盘集中入市。开盘价格较此前市场预期大幅下调。

　　有消息人士透露，上海龙湖好望山项目于上周四开盘，户型为195平方米和147平方米的大平层房源。虽然此批房源之前的报价高达2.7万元/平方米，但开盘当天，开发商打出的销售价格只有1.5万元/平方米左右。根据销售人员的解释，如此大幅度的降价的原因是房源由精装改为毛坯，减去了近8000元的装修成本。“好望山平层公寓为全新推出的业态，早前规划为精装，通过最新的客户深度调研和市场预判，一律调整为毛坯，以限时团购的方式开盘。”龙湖集团相关负责人表示，好望山的本轮促销仅到10月底截止，这是为赢得局部市场先机而主动采取的营销动作。

　　另一个降价楼盘是龙湖郦城。有消息称，龙湖郦城最新一批精装房源价格只有1.3万至1.5万元/平方米，此前的预期均价为1.9万元/平方米。相比之下，2010年龙湖郦城房源还要卖到1.5万至1.8万元/平方米。“在客户潜在购买力充分的区域，我们需要抓住新产品推出契机，以高性价比房源抢占市场先机。这一策略在9月份重庆易房节的活动中证明是行之有效的，这也是龙湖今年以来强化销售策略灵活性的一个具体表现。”龙湖发言人称。