北京楼市GDP贡献率下降 未来将以去库存化为主

　　北京市统计局于24日最新的数据显示，2011年1-9月，北京市居民消费价格累计上涨5.9%。而9月份北京市居民消费价格同比上涨6.5%。另外，房地产投资仍然处于高位。

　　业内人士指出，北京楼市供应小高峰将逐渐结束，未来一段时间楼市将以去库存为住，但成交量不容乐观，有可能导致大规模的价格战。

　　房地产投资额同比上涨15.2%

　　数据显示，前三季度北京地区生产总值增加值为11404亿元，增速8%。1-9月全社会固定资产投资2264.2亿元，同比增长19.1%，其中房地产投资完成额1881.7亿元，同比上涨15.2%。

　　链家地产首席分析师张月认为，前三季度北京gdp增速8%，明显低于全国9.4%的增速。房地产投资增速也低于全国。与二三线城市楼市调控存在与地方博弈不同的是，北京经济增长对于房地产行业的依赖程度逐渐降低。第三季度全市房地产行业生产总值占gdp的贡献率为6.7%，相比第二季度减少1个百分点。楼市调控受外部制约较小，调控效果也更加显著。随着经济结构调整的进行，未来房地产行业长期固有的一些机制也会逐渐改善。

　　9月提高投资统计起点后，前三季度房地产投资完成额同比增长15.2%。而今年1-8月调整前，同比增幅为9%。表明调控后房地产投资的放缓主要集中在小规模的投资中，大额投资仍然有明显的涨幅。尤其是占三成左右的保障房投资，同比增长2.3倍，带动房地产投资出现明显的上涨。

　　未来将以去库存化为主

　　根据数据，前9月商品住宅新开工面积2010.5万平方米，同比上涨64%，涨幅较1-8月回落16个百分点。单9月新开工面积为220.8万平方米，同比下降3.9%，环比下降57%。

　　张月认为，新开工规模同比增幅有明显回落，同时8月以来的商品住宅新开工规模的井喷，基本也都是开发商为金九银十的期房入市做准备。预计四季度，开发商的开工意愿会逐渐走低，11、12月新入市项目会大量减少。截止目前新房11.8万套的库存积压下，年底开发商入市意愿也会降低。同时11月至明年3月以前，楼市将以去库存销售为主。

　　业内分析人士认为，未来四季度成交量仍不容乐观。一方面，低签约率、低购房意愿下，未来房企面临较大的销售压力。10月份新入市项目的成交量不足百套，近期新入市项目签约率逐渐走低。同时，未来购房意愿并不强烈，根据央行调查，三季度有30.6%的居民表示有购房意愿，再创5年来新低。

　　另一方面，开发商资金有所缓和，但销售资金回笼仍有难度。链家地产根据统计局公布的数据统计，9月到位资金538.6亿元，同比下降0.5%。降幅明显回落。其中，自筹资金209亿元，同比上涨34%。但金融贷款同比下降24%，定金和预收款同比下降6%。

　　张月认为，而相对于目前开发贷款收紧，信托融资也并不畅通，促进销售资金回笼仍然是最可行和最见效的方式。同时，在全年业绩压力下各大开发商要在年底前做冲刺。因此，在购房意愿低、成交压力大的矛盾之下，为保证资金的有效回笼，完成销售业绩，未来房企之间的竞争将呈现白热化的阶段。但短期内大规模的价格战还不会出现，同时房企也会保证业绩的基础上，不会轻易的大幅降价。