温州客看空楼市钱途

　　“10月起，豪宅降价、别墅促销频见报端。今年以来高端住宅成交量巨减，尤其是"金九银十"的惨淡业绩让开发商倍感压力，部分高端项目开始促销。

　　专家指出，如果标杆开发商的优惠促销措施得到准购房者的认可，将会引起高端市场大规模跟风降价。”


　　被业内认为抗跌性强的高端物业也“动”了。

　　10月18日，有媒体曝出闵行某豪宅降价的新闻，二手中介挂出的1号楼部分房源单价低至3.5万-3.6万元/平方米，较2号楼4.5万元/平方米的报价足足下降1万元/平方米，大幅下降20%。

　　10月9日位于浦东花木板块的四季雅苑，再度推出63套小高层房源，主力户型面积151-269平方米，开盘价5.25万-9.35万元/平方米，较上一次5月开盘时出现6%~7%的降幅。

　　业内人士透露，10月13日开盘的上海龙湖好望山195平方米和147平方米的大平层公寓房源，此前报价2.7万元/平方米，但开盘当天，开发商打出的销售价格只有1.5万元/平方米左右。销售人员解释，如此大幅度降价的原因是房源由精装改为毛坯交付，减去了近8000元的装修成本。

　　位于原南汇航头板块的某联排别墅项目188-229平方米的联排别墅房源也推出“3万抵50万”（交3万元意向金可在正式购买时抵50万元）等大幅度优惠举措，实际折扣相当于八折左右。

　　另外，也有豪宅尝试网络电商、电视购物等新的营销模式，并且给出的优惠幅度很大，试图突破豪宅的销售瓶颈。对此，中国房产信息集团联席董事会主席兼总裁周忻在出席2011第三届中国房地产科学发展论坛时表示，今年国内房地产形势已经明朗，房产电商的迅猛发展将使房地产企业迎来下一个春天。

　　高昂姿态扭转

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，从近期个别高端楼盘价格让步的尺度来看，具有相当普遍性，高端市场高昂的姿态已经扭转。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民认为，市场有起伏是很正常的情况，但目前还不能说豪宅市场就挺不下去了。特别是此次闵行某豪宅降价，降低的这部分价格也是今年涨上去的，对于开发商没有实质的伤害，也不会引起老业主的反感，所以将此作为市场的信号言之过重。

　　中国房产信息集团分析员高岗表示，龙湖、万科、星河湾这样的标杆企业标杆项目的动向具有一定的风向标意义，其降价结果将会对市场造成较大的影响，若降价后热销，则很可能会引发其他企业大面积的跟进。若降价后依然无法打开局面，那无疑会坚定其他企业固守价格的决心。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从上海典型高端产品定位的大型房企项目销售情况来看，由于限购、限贷等因素，及个别房企坚持不降价不推盘等原因，高端房企公司整体销售业绩不理想。这些房企的个别项目开始突围，或以价格杠杆来撬动市场，或以位置不好的楼栋房源低价入市炒热市场，个别项目销售业绩猛增，整体上弥补了其他项目销售不理想的局面，以此博弈调控过冬。

　　宋会雍表示，豪宅市场金字塔尖的客群定位，使得开发企业在价格策略方面更显智慧。成交不利，价格调整是必然之举，但如何切入，考验颇大。僵局中贸然出手，并非上策，所以豪宅领域内价格的调整普遍要在观望再观望之后。一些老牌豪宅项目，拿地时间久远，成本低廉，更加有耐心在价格调整上采用跟随策略。豪宅价格调整普遍做得比较隐蔽、低调。

　　静观其变也是煎熬

　　其实，相对市场上早有的普通住宅低价入市、大幅优惠促销引来购房者通宵排队等“大动静”，高端住宅在很长一段时间里可谓是再三的观望不动声色，而眼看着成交数据每况愈下，想降价的瞻前顾后，降了价的又怕没有业绩上升导致影响项目口碑。

　　德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，“闵行某豪宅自18日被曝降价来，仅在22日有2套房源成交，成交均价在42600元/平方米左右，这显然是没有降价前的成交价格，所以，降价后的成交数据还没有得以体现。”

　　宋会雍表示，高端项目的价格调整更多的是试探性调整，取得交易实效的机会不大。如老牌豪宅项目四季雅苑，在3月首推小面积公寓产品，维持楼盘交易节奏。在下半年客户群体进一步收窄的情况下，9月项目成交套数仅为2套。

　　佑威及楼市专评网提供的数据显示，今年前三季度上海单价5万元以上的商品住宅成交面积28.09万平方米，同比下跌2.63%。“金九银十”期间，豪宅成交量更是大幅萎缩，9月成交量为2.74万平方米，环比下降9.17%，同比下跌46.24%。10月成交量依然没有好转，截至10月20日，10月共成交5万元/平方米以上的商品住宅1.17万平方米，仅为去年10月总成交量的14.86%。今年前三季度上海别墅成交面积共81.3万平方米，同比下降26.59%。“金九银十”成交惨淡，9月成交7.38万平方米，环比下跌15.54%，同比下跌66.79%。截至10月20日，今年10月共成交4.10万平方米，仅为去年10月销售量的21.15%。

　　张宏伟指出，高端项目促销也要看其价格是否降到位，如果只是噱头蜻蜓点水，购房者自然不会买账，但若给出的优惠条件打到实处，确实可以见到一定的成交量，例如原南汇航头板块的某联排别墅项目一经推出优惠措施迅速拉动成交。

　　二手房

　　二手豪宅成交量跌近七成

　　据德佑地产监控数据显示，今年9月，全市总价800万元以上的高端二手住宅总计成交52套，1.6万平方米，成交套数环比下跌23.5%，同比跌69.2%，达到了今年3月以来的最低点。自今年8月至今高端二手住宅成交量下跌显著。一方面，调控力度在7月的再度增强，尤其是对限购的“堵漏措施”，令本已有效客源稀少的高端市场雪上加霜，政策的效果在8、9月份有日渐强化的趋势。另一方面，经过数月的市场相对稳定期，原本有限的市场购买力受到了进一步消耗，市场的潜能日渐透支。

　　此外，9月高端二手住宅的全市均价依然达到了4.86万元，自4月以来，全市均价一直维持在4.7万-5.0万元/平方米之间，可见即便在市场日渐低迷的情况下，二手高端住宅价格依然没有出现太大的松动。

　　德佑地产研究主任陆骑麟指出，大部分高端二手房业主长期看依然看好楼市，除非出于个人原因急售，一般都不肯做出太大幅度的价格让步，因此造成了买卖双方的预期大相径庭，成交随之萎缩。近期我们看到有城市调控政策出现松动，但是对于高端市场调控依旧从紧，也反映了当前高端住宅成交持续回落处于低迷的主要原因。

　　据21世纪不动产上海锐丰东昌店区域经理余冠华透露，陆家嘴板块近期二手豪宅成交平淡，限购令仍是造成成交低迷最直接及致命的因素，今年“金九”至今的成交水平仅约为去年同期一半。但近两个月陆家嘴板块内二手豪宅挂牌房源则较为充足，基本能够满足各层次类型购房的需求。如果时刻用心关注，说不定购房者能淘到心仪的高性价比房源。很明显该板块已处于供大于求的局面。

　　调查

　　近四成准购房者预期房价下跌

　　世联地产通过近5000份问卷调查形成的购房者信心指数报告显示，购房者信心指数出现拐点，购房者预期房价下跌的比例首次超过上涨的比例。今年三季度，预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1%。购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降12.8%。

　　世联研究认为，当前政策效力已逐步显现。政策执行较严格的地区，房价上涨得到初步遏制。购房者预期未来房价下跌的比例明显增加，这在东部一二线城市表现更为明显。这是今年以来购房者预期的重要转折，意味着未来买方市场将发挥重要作用。

　　访谈

　　杨红旭：房价下跌形势已确立


　　东方早报：房价是否已经呈现下跌苗头？

　　杨红旭：不仅是苗头，房价下跌的形势已经确立。原因是，第一，自9月份以来各地降价促销的现象进一步增加。个别城市出现退房现象，北京、上海包括杭州、深圳都有。降幅比较大，某些个案导致闹事退房。另一方面数据面，9月份的70个城市房屋价格指数没有出来，我估计国家统计局的数据可能会出现环比负增长。当然，之前的一个数据已经表明了9月份均价相比8月出现首次负增长。我认为，无论是市场面的动态变化，还是统计数据都表明在9月份出现下拐的趋势已经定了，最晚无外乎延迟一个月，10月份一定会出现整体性的房价下拐。

　　东方早报：首套房利率上浮是否会加快房价拐点到来？

　　杨红旭：首套房利率上浮一定会加速拐点到来。其实，信贷紧缩对市场影响的程度要比限购深。目前而言，连首套房的利率都有上涨，在基准利率之上又上涨了10%~20%，这是非常恐怖的事，意味着不仅是贷款紧缩在打击投资投机需求，而且也在抑制刚性需求。在政策放松之前，市场还将继续探底和低迷。

　　东方早报：楼市调控是否会有所松动？

　　杨红旭：任何一轮经济下行、楼市调整的过程中，都会有地方政府试图或明或暗的放松楼市调控政策。主要是因为地方楼市低迷会导致土地出让金（包括房地产税收）大幅下滑，从而影响地方政府的收入。

　　这次也不例外，会有政府放松相关政策，包括几个方面：第一，土地政策可能会放松。以前，开发商拿地之后必须要按时间交土地出让金，这次可能会延迟让开发商交土地出让金。第二，税收可能会有所减免。

　　第三，限购政策肯定会有或明或暗的放松。只要放松买房人认购房子的标准，就会使很多人符合购房条件。其他方面的信贷也有可能会放松。地方政府控制的商业银行可能会放松贷款政策。总之，在楼市低迷之下，地方政府肯定会尝试去放松行政干预方面的政策。

　　李骁：货币方面政策有望放宽


　　东方早报：近期，楼市政策是否会放宽？

　　李骁：政策放宽的可能性确实存在，但主要会是针对宏观经济方面的货币政策的放松，这主要是由于目前物价已经出现连续三个月的下跌，从某种意义上有松口气的迹象，另外，中小型企业面临的压力十分巨大。这两者相加可能导致货币政策放宽。而与房地产直接联系的政策放宽的可能并不大，佛山的闹剧就已经表明了中央的态度。而增加限购城市的相关政策不了了之的情况也只是说明针对楼市的政策不会再加剧。

　　东方早报：首套房利率上调对房价下行是否有促进作用？

　　李骁：首套房利率上调对房价下跌的促进作用是肯定的，尤其是在一些限购的城市，刚需成为市场成交的主力，无论多少的利率上调都会增加其置业成本，减少购房者数量。但关于首套房利率上调能否落实，这还是要看银行自身的资金储备而定，不排除个别银行通过调整利率来补充资金的可能，但绝不会是所有银行都如此执行。

　　东方早报：上海楼市拐点何时到来？

　　李骁：就上海而言，房价已经出现了下调，而市场对于房价下跌的预期也已经成型，这从6-10月期间，购房者对后市预期的市场调查中就能看出，6月有四成左右的购房者表示后市不明朗，但到了10月，认为房价会降的购房者已占到七成左右。但就拐点问题，仍然需要观察，如果说针对楼市的调控政策在一年内不放松，那么今年内拐点势必会出现。

　　宋会雍：拐点或在明年年中出现


　　东方早报：政策放宽的可能性大吗？

　　宋会雍：此次佛山的闹剧是一个信号，表达了中央在近期或者到明年年初期间针对楼市的相关政策不会放宽。这也是对其他城市敲响了警钟，表明了中央的态度，如此看来，其他地方“顶风作案”的可能性并不大。但地方和政府在步调上并不一致的情况已经明显化了，这主要也是受到土地出让金明显下滑导致的，所以并不排除地方政府在其他领域动脑筋，比如在银行方面给予开发商一定程度的优惠，在土地出让收款方面延期等。

　　东方早报：上海房价下跌的拐点出现了吗？

　　宋会雍：所谓拐点，应该是在价格调整之后带来大幅度的市场成交，仅仅调整价格却不能带来实质性的交易并不能称为拐点。

　　从目前来看，上海房价下滑的预期已经形成，而部分一手房源项目也已经下调了售价。但其力度并不大，也只是小幅拉动，加上开发商在资金链上的实力尚存，完全可以通过出让个别项目“过冬”，而这种小幅下调举动给予了二手房东一定程度上的信心，更加难以主动让利。由此可见，上海楼市的拐点在今年难以出现，但根据房企资金的压力程度判断，拐点有望在明年年中到来。

　　东方早报：首套利率上调是否会加速拐点到来？

　　宋会雍：首套房利率上调只能说是对现阶段的楼市带来雪上加霜的影响。但对拐点的影响程度并不算太大，其能量尚不能破解目前的楼市格局，这主要是因为房企对于消费者购房压力增加的反映并不会太剧烈，大可通过加大购房优惠来缓解。此外，首套房贷款利率上调并不会是中央一刀切的政策，需要根据地方的信贷紧张程度而定。只有在开发贷款上利率的调整才是最直接加速拐点的方法。就上海而言，各大银行的信贷额度十分紧张，所以是存在调整首套房利率的可能，但也只会是短期的调整。