资本加速流出 住宅“蓄水池”风光不再

　　面对可能是有史以来最为猛烈的降价和拐点，中国资本聚集最为庞大的房地产市场，各路资本各有各的打算，暗流涌动。

　　本报记者近期注意到，除了面对大幅降价优惠而跃跃欲试的购房者群体外，更大量的资本正在加速从住宅这个昔日最庞大的资本“蓄水池”流出。同时，另一个“蓄水池”商业地产正持续扩容，更有一部分抛售住宅物业的投资资本撤离中国楼市。

　　最新的市场案例显示，一边是大量抛售住宅资产的投资客，一边则是大量投资商业地产的投资客。楼市资本新的格局正在酝酿新的力量对比。

　　“和住宅地产全然不同的特点是，商业地产尤其是商铺物业，最终体现并提升其价值的关键在于后期运营管理。”同策咨询高级分析师姚伯钧在最近一期搜房网“调控下如何掘金社区商铺”大话地产上直言，对于流入商业地产的庞大资本而言，经营体现价值是首先需要面对的课题。

　　下半年，商业地产投资增幅已超过住宅投资，这表明部分资金已转投商业。但搜房网大话地产活动现场，上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟认为，目前社区商业有两种倾向，一个是“透支”，一个是“稀释”。“透支”是购物中心等盲目发展，没有考虑到消费能力和吸附能力；而“稀释”一定程度上使得所有的消费者、业主可以享受到商业地产带来的方便，但这种方便1碗饭10个人分，造成吃不饱。

　　姚伯钧还指出社区商铺存在的另四个问题：项目定性过于高端或是超前；规模控制不够，租金提升能力不强；分布性不合理；设计欠科学。对于涌入商业地产的庞大资本而言，这些都是不容忽视的投资陷阱。

　　更多市场外资金，正在加快进军中国商业地产的步伐。近日，财富控股地产有限公司（华瑞中国地产信托管理人）正式推出其位于上海虹桥区的地标性商业地产项目“The HQ虹桥城”。据介绍，华瑞中国地产信托信托目前在中国拥有超过80万平方米的商用物业，资产规模超过125亿元。

　　“类似于这样的外资机构，正在投资和筹备中的，数量庞大，他们的主要目标，就是中国商业地产。”一位资深的外资代理机构人士告诉本报。

　　本土国资也不甘落后。最新消息显示，杭州联华华商集团近期取得杭州原和平家私广场物业，并更名为世纪联华购物城，预计将于今年年底前开业。

　　高力国际华东及西南区和中国物业投资服务董事总经理翁琳指出，种种有利因素将积极推动上海商务园区内写字楼需求的持续增长。上海搜房网数据监控中心统计显示，上周上海写字楼成交393套、29217平米，环比前一周大幅增长，393套的周成交套数创下8月第二周以来新高。

　　还有一部分中国楼市资本向外撤退，成为大量国际豪宅瞄准的目标。如11月2日，第一太平戴维斯就赴上海推介英国伦敦东南区泰晤士河畔的现代化豪华物业 Woolwich Central。第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事朱兆荣指出，目前英镑汇率处于历史低位，伦敦租金上扬，正值投资英国物业的最佳时机。

　　多种迹象表明，作为多年最大资本“蓄水池”的住宅市场，开始呈现“四处溢流”的现象。这或许是楼市调控逐步见效同时，值得注意和需要风险预防的连锁效应。