房价拐点还有多远

　　本报记者走访京城几个典型区域一探究竟

　　位于朝阳区王四营乡双河村的北京在建最大保障性住房项目双合家园目前已完成主体结构施工，昨天进入外立面装修。双合家园占地35公顷，可提供公租房和限价商品房共7160套，全部工程将于2012年底完工，并陆续交付使用。

　　“便宜了十万，买还是不买？”拿着户型图在露天花坛边坐了三盏茶的工夫，徐雷还是决定放弃。

　　临近年尾，楼盘降价的消息不绝于耳。到底谁在降？真降还是假摔？期盼已久的房价拐点，离我们还有多远？带着这些疑问，记者连续走访了几个传言降价的典型区域，一探究竟。

　　地点1 通州

　　房价下跌 全城最大

　　“最后两天优惠，有意向请速与我联系。”周末，K2·百合湾的销售员再一次给看房者群发了短信，每平方米再优惠3000元，而就在两周前，该项目还是一分不让。

　　从下半年开始，大范围的降价促销在通州楼市兴起，华业东方玫瑰、润枫领尚、京贸国际城，降价楼盘轮番上阵，并引发前期老业主的抗议维权。几天前，东亚·逸品阁也宣布年底入市，每平方米13200元起，再创通州新盘价格的新低。

　　尽管“半折甩卖”纯属忽悠，可通州的房价确实是在走下行路线。“开发商卖房，都是互相制约的。有一个楼盘大降，就会影响区域其他楼盘的销售速度。到了年底，各开发商都会有现金流或者冲业绩的压力，更愿意采用特价促销房的相对保险形式，以价换量。”通州某项目的负责人告诉记者。

　　据北京中原地产市场研究部统计，从8月到10月，通州新盘成交均价从每平方米17000元到16000元。

　　“从曾经的一路飙升，到楼市调控下的迅速收缩，通州无疑正在慢慢挤出泡沫，成为北京房价下跌最快的区域。”

　　地点2 马家堡

　　降幅微小 有价无市

　　“中介给我打电话，说马家堡的房子，单价都从每平方米29000元降到22000元了，让我赶紧去看房抄底。”每次接到经纪公司的电话，闫小姐听到比较多的一个词就是“马家堡”。因为紧挨南城，配套设施建设较缓，南四环也成为传说中的降价热点。

　　因为新盘放量很少，二手房成为马家堡区域内的主要供应。在某知名中介门店，当记者提出要买一套单价在每平方米22000元的满五年老房后，经纪人小唐查了半天，才在司达小区找到一套120万元的小两居。“22000元的价格，在马家堡一带很难找到房子，一般业主的报价都在每平方米25000元左右，这套属于着急卖的。”

　　到了司达小区，记者才发现，这套“急卖”房源性价比很低：房顶墙面早已大面积裂缝，全靠胶带勉强凑合；地面还是老式的胶纸，已变得凹凸不平；所剩家具也都不能用。

　　小唐告诉记者，虽然马家堡的成交均价在这三个月有明显下降，但并非因为市场大降，而是价高的房源没人成交。“报价低于每平方米25000元的，都是离地铁15分钟以外的老旧小区，地铁沿线的房子，像城南嘉园、瑞丽江畔，单价怎么也得27000元，也就比8月便宜了1000元。”

　　地点3 方庄

　　变化不小 落价实惠

　　“74平方米的两居室，装修全新，报价185万元，折合单价每平方米25000元。”在记者的采访中，二环边的方庄房价，是令人颇感惊喜的地方，芳城园、芳群园等几个老社区，普遍报价都已达到每平方米25000元，比最高点时下降了近4000元。

　　“方庄的二手房，从数字看，降幅不算最大的，也就3000元左右，可落得很实惠。”一位中介门店经理告诉记者，由于方庄不少属于改善型业主，卖小的比例不少，所以在报价上也都倾向于一步到底，而且往往成交时还有商量余地。“毕竟限购后，能买房的人越来越少，成交一单不容易，所以，卖小的业主相对不爱拿价，很容易就给出心理价位。单价上落个3000，再加上老房子没有营业税和个税，对于首套刚需购房人来说，其实很合适。”

　　地点4 大兴

　　房价仍处 “割肉”初期

　　在大兴的几个新盘转了一圈，市民陈先生也没挑上一套合适的小户型。“虽然开发商都宣布有优惠，可降价幅度却感觉不痛不痒的，而且不是这个户型的就剩尾房了，就是那个户型朝向不好，可挑的余地很小。”

　　经历了调控前的成交高潮后，大兴的房价也在近期出现下调态势，可在记者走访中，同为郊区，大兴的下探幅度和通州相比，却显得少有诚意。

　　来自中原地产的监测也显示，大兴新盘虽然在最近三月内普遍降价，但“割肉”幅度均不大。在13个典型项目中，最近两个月价格下调的项目有10个，而降幅超过两千元的只有两个：金色漫香林10月签约均价下调超过3000元；华润公元九里10月均价相比之前下调近10%。

　　对决

　　房价咋走

　　专家打架

　　在昨天的搜狐企业家论坛年会上，各路专家对房地产的走势展开激烈辩论。这个说北京房价肯定降40%，那个立刻予以反驳；这个称明年下半年房价将到谷底，那个却说现在买房正合适。多方唇枪舌剑，争论得面红耳赤。

　　争论1

　　房价究竟会降多少

　　中国社科院工业经济研究所研究员曹建海认为，房价要降40%。中国住房的建设能力、开发能力是超过需求的。在2006年，北京市每年新进的人口和开发能力相比，开发的超过新进人员中真正要购房的人。至于供不应求，这是投机需求造成的。支撑房价的只能是那些投机客。

　　住总集团董事长张贵林不同意曹建海的观点，“涨多了肯定要往下降一点，但降到40%的时候在座的各位不同意。因为银行的贷款还不上了，出现了坏账了。房子不值钱了。”

　　争论2

　　何时买房最合适

　　张贵林认为，从北京市来看，如果想在城里买房，现在是个机会，因为北京城里的土地越来越稀缺，长期来看，一定是涨的。

　　融科智地执行总裁郑志刚认为，房价还没有到谷底。当下价格的变化其实是政策和市场的叠加，如果把这两个曲线叠加来看，在国家不再出更严厉的行政手段来调控房地产的前提下，房价探底应该是在明年下半年。

　　本报记者 贾中山 J159

　　争辩

　　1 房价拐点究竟还有多远？

　　房价拐点已经来了

　　胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

　　7月份，北京二手房成交均价是每平方米25099元。到了10月份，达到每平方米21800元，环比下降12%。所以，房价拐点已经来了。但具体到各个项目，不是全市范围的普遍大幅下降，而是有缓有急。

　　房价拐点说不靠谱

　　林倩(链家地产副总裁)

　　某个楼盘近期的成交量，取决于上一周期的新增房源量和客源量。如果房源增长快，房价下降得就快。你说通州房价跌了10%，那他还说西城房价涨了2%呢。那“拐点说”孰是孰非呢？

　　2 房价拐点怎么判断？

　　我咋没感觉到房价拐点

　　许先生(购房人)

　　专家常说，房价拐点来了，可我怎么一点儿都感觉不到呢？确实，我去看过的一些楼盘，最近都没有涨价，有的甚至还便宜了几万元。可平均到每平方米，也就降了一千来块。这就叫拐点了？那购房人可真伤不起，涨价是一个月三千，降价却是半年一千。

　　12月就能明显感到拐点

　　杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　判断何时到了房价拐点，主要看全国70个大中城市房价环比的数据。10月份的数据肯定环比下跌，房价拐点已然到来。至于普通购房人为何还没感受到，是因为房价“拐”后还有一段发展的过程。再过两个月，也就是今年12月底、明年1月初，大家对于拐点的感受就清晰了。

　　3 房价还能再落？

　　房价还没到底

　　胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

　　房价到没到底，要看购房人买不买账。从目前的实际成交看，“以价换量”还处于价跌量不动阶段，所以，拐点还没到底，至少到明年春节前，房价还将继续延续下行态势。一旦市场成交量出现连续两个月的环比增长，就预示着底部来了。

　　住宅市场恐将崩塌

　　潘石屹(SOHO中国董事长)

　　今年下半年以来，政府实施的限购政策显示了效果，住宅市场成交量萎缩，具备买房资格的人越来越少。现在，房地产开发商在死扛，因为限购之下，即使降价也未必能换来成交，对自有资金链的缓解也可能无济于事，住宅市场的崩塌就在眼前。

　　4 现在买房合适吗？

　　现在买怕亏

　　蔡小姐(购房人)

　　首付高了，贷款难了，这些都得在房款上找补回来。

　　我觉得，房价才刚刚略有下降，要是着急出手，很容易就会亏的，还是等等再说。

　　“刚需”族该出手了

　　林倩(链家地产副总裁)

　　目前判断，未来五到六个月，北京楼市依然不会太好，对于确实有购房需求的“刚需”族来说，可以考虑出手了。每个人都想“抄底”，可总是只有个别的少数人能偶尔碰上这个底。 赵莹莹 J201

　　个案

　　旧宫二手房价

　　降三成无起色

　　本报讯(记者姚丽颖)由于购房者普遍看空后市，加之房源多存在“硬伤”，大兴旧宫部分二手房价格大降三成，成交仍未见起色。

　　据我爱我家门店统计，今年七八月份，旧宫二手房均价还在每平方米17000元上下浮动，到近期，已跌至15000元。一些急售或是顶层房源业主甚至报出了12000元的低价，跌幅在30%左右。

　　二手房价格一再下降，但旧宫区域的成交量并未出现明显变化。购房者普遍看跌后市是主要原因。一位门店经纪表示，有的购房者认为，旧宫区域还能再跌10%。

　　此外，旧宫区域出现价格大幅下调的房源多处于顶层，还有些前期用于出租的房屋，维护状况较差，即使降价也难以售出。 D140

　　有话要说

　　楼市和专家一样

　　真假难辨

　　捕渔翁：啥时拐到俺靠工资就能买得起？

　　小龙女：别听所谓的专家忽悠，别上中介的当，想买房，您就踏踏实实等着。

　　蒋有三：专家太多，负责任的专家太少，楼市真假难辨，专家更是真假难辨。政府建的廉租房大量推出之日，真正起到平抑房价的作用，就是“拐点”到来之时。

　　金闳伟：房屋本是生活必需品，用来炒作是一种畸形发展现象。什么时候不再为了眼前利益，不再为了个人的政绩，抑制住房屋的炒作，真正的拐点就会到来。

　　捧腹而行：我认同那句“老官话”，市场经济中的问题一定要靠市场解决，目前靠政策强行打压出来的楼市拐点，等于是牺牲了房屋持有者的利益，去补贴买房人的利益，那也是老百姓积累多年买来的不动产啊。