牛刀：中国房价泡沫何时破灭？

　　胡锦涛在G20峰会上表达了对人民币升值态度，在国际上激起了强烈的反响，但是，在本国资本市场反应平淡，是何原因？让我们来看看新华社的解读：新华海外财经报道，胡锦涛当天还用迄今为止最为强硬的措辞，呼吁全球领导人不要再敦促新兴市场升值货币，因为这会令全球经济陷入“平衡的衰退”，使可持续增长成为不可能。

　　这是一种障眼法，从宏观经济的角度解读胡锦涛的讲话，丝毫不提未来人民币未来的走势。我的分析是，胡锦涛的讲话印证了本书中提出的人民币升值的末梢概念。所谓末梢概念，是指完成了单边升值的过程，未来的人民币汇率将随着市场浮动。这种情况，在其他国家的出现过，但是中国将要出现的，不是阿根廷的一次升值到位，而是日本的汇率浮动。而汇率浮动的最后结果是，人民币将逐步反映在国际市场的真实购买力。

　　所有汇率管制的国家，都要经过这样一次历程。当年日元出现升值末梢状态，到房价泡沫破灭时，历时只有8个月，同样出现升值末梢的阿根廷历时只有7个月，越南历时只有5个月。人民币真实的购买力将在以后的岁月当中，逐步体现出来。恐怕我们将来要面对的不是升值，而是贬值。对应日元，中国房价泡沫破灭是在2012年的6月。

　　相对日本汇率与房价之间的走势，来看本国房价泡沫后房价走势，那就是一个这样的结果：当人民币贬值到6.82元时，房价对人民币的真实购买水平回到了2008年，也就是房价跌回到2008年；当人民币贬值到8.26元，人民币对应房价的真实购买水平回到了2003年。这将是对买房保值的极其巨大的嘲讽。

　　房价泡沫破灭后，中国经济出现的五大趋势，我在《穷人通胀富人通缩》有详尽的分析，未来全球的财富流向也在发生变化。中国经济最大的潜力是内需，调动内需对新一届政府是一个积极的考验。