北京楼市成交环比再降逾3成 消化潜在库存需10年

　　11月众房企纷纷打折销售，却难挽楼价下滑趋势

　　在众多房企年底的打折促销下，京城楼市似乎不为所动。11月过半后的成交量仍然在低位徘徊，而在这种去化率下，北京12万套的住宅库存和巨大的潜在供应量，使得消耗这些潜在库存的时间或将达近10年。

　　对此，中原地产三 级市场研究总监张大伟就表示，“北京楼市的拐点已经非常明显的开始接近，房价下调的趋势已经显现。”

　　环比再降逾3成

　　根据北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京商品房市场继续低迷的走势，其中商品房住宅签约套数为2352套，环比10月下半月下调32.9%，二手房住宅签约套数为3456套，环比下调30.1%，总成交量为5808套，同比下调幅度更是达到了57.7%。

　　而从10月底开始，各大房企纷纷加大了在一线城市的打折促销力度。其中万科北京公司旗下的金隅万科城于11月推出三期新房源，均价为14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米，而远洋地产位于朝阳区的远洋一方项目也由2万/平方米降至1.8万/平方米。

　　位于通州、大兴的诸多项目更是将售价较三季度相比调低了2-3成。

　　不过，诸多打折项目并没有带动北京楼市的回暖，成交量继续低位徘徊。

　　对此，张大伟就表示，“虽然通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间都有所增加。但相比购房者的心理价位差距依然巨大。而且随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。买涨不买跌很可能使得价格下调难以换来成交量回升。”

　　此外，限购政策持续使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在逐渐成交中消耗，再加上贷款政策继续收紧，使得刚需难以入市。因此，分析人士就认为，北京年内的楼市成交将持续低迷。

　　而自今年2月17日包含限购等措施的“京十五条”颁布至今，北京的楼市成交同比去年已经下滑了4成，不及2009年同期成交量的39%。

　　北京房地产交易管理网数据就显示，2月17日-11月16日这9个月来，北京商品房住宅签约套数仅为57779套，二手房住宅签约套数为74380套，合计住宅总签约套数仅为132159套，同比去年同期下调幅度达到了40.5%。特别是其中税费更高的二手房住宅同比下调幅度更是达到了49.8%。

　　对此，业内人士分析，由于北京12万套的住宅库存和今后大量供应的保障房，使得在市场限购不放松的情况下，北京楼市已经明显过度到完全的买方市场中。

　　潜在库存消化需10年

　　在成交量大幅下滑的同时，北京、上海等一线城市的在建商品房及住宅面积均再创新高，使得这些地方消化库存的压力进一步增大。

　　北京及上海统计局数据显示，两地1-10月在建商品房及住宅面积分别达到了1.12亿及1.219亿平米。住宅施工面积也已经达到了6742万平米和7781万平米，按照同期公布的1-10月签约数据可以得出，消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，其中商品房消耗时间更是达到了111个月，均高于全国平均水平。

　　同时，截止11月9日，北京商品房住宅库存合计再次超过了12万套的历史高位，达到了120411套。而消耗目前这些可售库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。库存消耗比已经达到了历史高点。

　　对此，中原地产的研究报告就认为，虽然限购新政抑制了北京、上海的成交量，目前成交量也并非市场真实需求情况，但是目前来看，2-3年内，这两个城市放宽限购的可能性不大。而按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预期2012年开始，将是两地房企最难受的库存高积压期。并且最近几年的大量土地供应将继续增加在建面积。

　　张大伟表示，目前的楼市显然已经到了市场积压的拐点，预计选择降价的房企将会越来越多，降价的范围也将逐渐从远郊区向核心区蔓延。