量跌会导致全面降价？(组图)

　　京沪穗深10月成交

　　插水超五成

　　广州楼价基本进入下行通道 预测年底前降幅超10%

　　香港大跌前出现成交大滑坡

　　在1996年至2011年的15年里，香港楼市“负资产”曾出现过三次高峰期，分别是1997年亚洲金融危机、2003年“SARS（非典）风波”和2008年国际金融危机。其中1997年金融风暴所导致的房价大跌，使香港房地产在1997年10月至2003年7月间，经历了长达68个月的调整，整体楼价累计跌幅高达65%，写字楼楼价的跌幅更达七成。不过，近两年香港楼市回暖趋势和内地一样明显，今年4月香港房价已超越1997年房地产泡沫破灭前的最高水平。有香港中介公司负责人介绍，在大跌前的销售高峰期，香港一家中介门店一个月就能卖出七八十个单位，同一套房子在同一家门店，一个月甚至试过进出三次，可见当时的楼市在表面上是多么繁荣，当时人人都深信房价只会涨不会跌。

　　之后，香港楼市在2007年也曾一度回暖，当年送交土地处注册的楼宇买卖合约共145691份，同比上升47%；合约总值5256.3亿港元，同比上升66.8%%。然而，回暖势头很快又被2008年的金融海啸打沉，2008年全年送交注册的所有种类楼宇买卖合约减少22.2%，合约总值也下降21.4%。据了解，在楼价大跌前的2008年上半年，市况仍颇佳，每月皆录得1万宗以上的登记，但步入下半年市况急转直下，2008年11月成交更跌至谷底，仅有3786宗，这一现象也反映出物业价格下跌前夕成交明显转淡的规律。

　　降价前夕 有迹可寻

　　广州2008年拐点前成交腰斩

　　不管从外在因素还是内在原因看，内地楼市都不能和香港楼市相提并论，但从2007年年底至今的房价起落也不难看出，量跌往往是价跌的前兆。以广州为例，从2007年12月到2008年全年，成交量低迷时曾在30多万~40多万平方米的水平徘徊，远远低于正常时期月成交量60万平方米的标准，楼价也随之跌至不到9000元/m2的近年最低点。但到2009年3月之后，成交量逐渐恢复到60万平方米以上，楼价也逐渐重新攀升。

　　根据搜房网的统计，北京、上海、广州、深圳四个城市，今年9月~10月的住宅成交量和去年同期相比平均下跌了超过五成，同时，各地楼市的库存量则不断提高，从以往的求大于供，变成供大于求。根据阳光家缘网站的数据，截至11月13日，广州十区两县的可售套数为51048套，但未售套数却高达96950套。

　　随着近期国务院总理温家宝发表了关于房价调控的讲话，显示出中央对调控不会有丝毫动摇的决心后，开发商们原先对调控可能松动的一丝希望也告破灭。

　　局部降价是不争事实

　　据新浪乐居的监测显示，广州海珠区11月以来虽然成交量同比暴跌约75%，但开发商对外仍未松口，稳守高价。

　　《家天下》本月初通过对各区指标盘的价格追踪调查，发现指标盘中降的多升的少，局部降价已是不争的事实。近一周来，各方人士在接受采访时均认为，“楼价进入下行通道”基本无疑问，年底之前降幅预计超过10%。而且此轮降价将不再是结构性降价，而是所有在售楼盘，包括单盘新品，都会以低于预期的价格发售。

　　经济学家谢国忠甚至在接受媒体采访时表示，“房地产泡沫正在破灭，今年年初我改变了我的预测，当时认为今年下半年将开始下跌，但这个下跌不是一步到位的，先期先下跌20%~30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。”

　　坚挺的市区盘也松动了

　　记者从市场了解到，之前一直很淡定的市区盘现在也有些坐立不安了。越秀某新盘代理公司的有关负责人表示，他们已建议开发商将售价比之前预期调低10%左右，而市区另外一新近开售的楼盘，也被指开价偏高，销售情况不容乐观。

　　同时，家住海珠区的范女士告诉记者，她之前曾在从化某公寓项目下了诚意金，当时销售人员表示开售时价格会在9000多元/m2（带精装修），但最近销售人员再致电给她时，则表示价格会在8500元/m2左右，让她感觉到非限购区域的楼盘价格也开始松动了。

　　本专题撰文：记者陈白帆

　　经济界“空军一号” 预测跌市准不准？

　　李稻葵：“房价下跌10%比上涨30%引发的社会问题更大”央行货币政策委员会委员，清华大学金融系主任

　　编辑部解读：房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为会出现社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。

　　刘明康：“房价下跌50%银行本金无问题”前中国银监会主席

　　编辑部解读：房价下跌50%所带来的问题将不是针对房地产行业的压力测试可以估算的，因为到时经济将有可能崩溃。

　　谢国忠：“2014年会出现房价下跌50%”经济学家、玫瑰石顾问公司董事

　　编辑部解读：房价下跌20%~30%后，急需买房的和一些投资客会进场，这中间楼市可能会有反复。

　　易宪容：“上海房价下降50%，北京房价下降30%”（发表于2005年）中国社科院金融研究所研究员

　　编辑部解读：这句话已成为一个笑柄。北京一个白领看了专家的预测后持币观望，半年后她看中的房子每平方米涨了600元，这意味着她一年白干了。

　　广州地产界人士 推荐何时入市好？

　　广东中原地产项目部总经理黄韬：年底有10%左右降幅，买家可入市

　　年底这波可以考虑入市，不排除明年年初价格会比今年年底微升。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理、北京大学公共经济研究中心研究员韩世同：实质性降价年底前出现

　　暂时还没形成全面降价，估计近期会出现个别楼盘大幅降价从而带动市场全面降价的行为。

　　广州房地产行业学会副会长、广州房地产行业协会专家委员曹志伟：今年年底至明年第三季度前是自住购房适当时机

　　楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期相比发生50%的变化并呈长期趋势，现在谈拐点还为时尚早。 记者 陈白帆 (来源：广州日报)