起价很美好均价很现实 青岛开发商降价避实就虚

　　青岛开发商降价避实就虚,“敞亮价”还要等多久?

　　临近年关,在全国各地房企降价促销跑量的大背景下,青岛陆续有新盘低价入市,其中以龙湖等大牌房企为代表。但是也有部分房企仅仅打出劲爆低起价,吸引购房者的注意,均价却并不低,广大购房者从希望变失望,不禁感叹“敞亮 价”可以让青岛等多久?

　　楼市入冬存量房需消化18个月

　　根据房产交易中心的统计数据,截至11月21日,全市存量房共有140298套。而截至11月8日,青岛今年的累计成交量为71626套,依照成交速度来推算,青岛市现有存量房足够消化至少18个月。

　　从周交易来看,11月开局不利,据搜房网数据监控中心的数据显示,第一周仅成交1727套,环比下跌0.74%,总成交面积168754.19平米,环比下跌10.25%。第二周成交1688套,环比下跌2.26%,总成交面积161902.9平米,环比下跌4.06%。从日交易来看,进入11月份以来,日均成交量一直在200套左右,有时日成交量仅有百余套。从数据可以看出楼市已经入冬。

　　而且数据显示,14万套存量房中,一半以上的房源已经进入了准现房销售阶段。楼市形势好的2009年和2010年,市场销售的房源以期房为主,多数楼盘经历不到准现房阶段就已经宣告售罄。今年随着限购等楼市调控政策以及加息、提准等金融收紧政策,大量购房者转入观望阵营,越来越多的准现房甚至是现房,涌入存量房的仓库。

　　降价避实就虚起价看起来很美

　　面临年底回款压力,开发商不得不割肉放血跑量回款。像胶州青岛风景早在9月份就以七折价格入市,折后单价3000元多一点,仅仅一个月时间青岛风景去化就超过1200套,当期去化率超过75%。

　　然而并不是所有低价入市都让购房者能购上房。一些开发商打出低价入市的噱头,实际起价房源仅有一两套,均价远远高于起价。

　　近日,在李沧区一家新盘项目看房的一位市民说,李沧区的这家新盘项目报出的起价是7100元,均价是9700元,两者相差了2600元之多。“到了售楼处才发现,起价7100元的房子根本没法住。”该市民表示,房子的户型很差,而且为北向房,挡光很厉害,而且房源只有一套,到了售楼处,置业顾问直接告诉她起价房已经没有了。随后向她推荐的房源,单价都在9500元左右。

　　“开发商开盘预售时,一般公布一个起价、一个均价,每套房子再根据户型、朝向及楼层确定一个价格。”某地产营销机构经理说,“但起价与均价之间肯定有很大出入。此外,起价与均价两者一般相差悬殊,便于销售人员控制销售局面。”

　　目前很多项目仅公布起价,不公布均价。不少购房者表示起价根本不能代表主体房源的价格,很多楼盘实际价格跟起价悬殊很大,价格还是很高。

　　市场破冰需开发商多点诚意

　　临近年底,也到了开发企业支付工程款、贷款、员工薪酬的高峰期。青岛很多房产开发商面临资金链紧张的局面。黄岛的唐岛湾板块,李沧的中央居住区板块,都已经有两家囤地近百万平方米的开发商通过出让股权的方式融资,以缓解后期开发压力。

　　据一位房产业内人士透露,不少开发企业都面临着年底前的回款压力,很多项目都开始大搞促销,希望以价换量回笼资金。而如果无法顺利实现销售变现,不少公司将陷入困境。

　　进入10月,价格战继续蔓延,先是高新区楼盘龙湖以5000多元/平方米的起价入市,比周边房价低出近2000元。紧接着胶南大盘保利海上罗兰宣布6000多元/平方米开盘,更是将降价大潮引向西海岸海景房。

　　不过,降价能不能真正打动购房者,看的是实实在在的让利幅度,而不是降价的噱头。如果开发商总是喊“狼来了”,购房者对降价的噱头有了免疫力,到时要哭的就是开发商了。想要度过楼市寒冬,开发商也得多点诚意,别只会“忽悠”。

　　沪豪宅交易量跌七成低迷态势向豪宅蔓延

　　调控的传导效应越来越广,楼市交易低迷的态势已经蔓延至上海豪宅市场。

　　近日,记者获取的业内数据显示,如果以成交均价在5万元/平方米以上的上海豪宅物业为例,2011年10月至11月21日止,上海豪宅成交共计123套,成交总面积为31970平方米。而根据去年同期的成交统计,豪宅物业成交量为481套,成交总面积为113515平方米。

　　上海中原地产提供的数据也显示,自今年8月以来,豪宅交易市场每况愈下。同比跌幅不断扩大,已从8月的26.36%上升至10月的57.74%。

　　在调控压力累积叠加影响之下,豪宅市场的低迷趋势预计将延续至年底,甚至明年。

　　事实上,虽然经历2011年的宏观调控压力,但上海豪宅市场仍在上半年表现活跃。然而,时至第四季度,持有成本的叠加上升压力开始逐渐显露,且成为遏制交易增长的门槛。

　　上海中原地产研究咨询部分类数据统计显示,2011年前三季度期间,上海全市豪宅市场共成交20.73万平方米、751套,与去年同期相比上涨13.34%、10.6%；但进入10月以来,受当月交易大幅下降影响,2011年1—10月交易总量为22.27万平方米、814套,同比出现0.3%、1.69%的下滑。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,与普通住宅市场相比,当前豪宅市场表现疲软,这使得部分以开发豪宅产品为主的开发商,资金压力显得更大。“之所以尚未掀起降价潮,主要原因是,面对高端消费客群的价格折扣尺度,以及方式选择需要更为灵活的营销策略。”他表示,“而且多数开发企业决心上也还没有准备好。但在积极供应的压力下,如何激活消费这一问题越来越难以回避。预计下一阶段,价格调整很大可能会展开。”

　　据　《第一财经日报》

　　温州两房产公司被罚　为虚假广告付出200万

　　“三　湿地,生态豪宅”、“城市中心区湿地板块,首席生态富人区”……尽管这些夸大广告发布于两年前,但温州市瓯海区工商局仍然对发布广告的温州两家房地产公司各予以112万和88万元处罚。

　　温州市瓯海区工商分局在调查中了解到,温州这两家房地产公司在2008年9月至2009年4月间和2009年3月—6月间在温州各大报纸及电视等媒体发布含有夸大甚至曲解楼盘实际效果的广告。这些广告包括“方圆13平方公里,约西湖面积的2倍,是东南沿海最大的城市绿肺”、“178平方米户型的短板式9米进深结构,5朝南的稀缺格局”、“13平方公里国家级三　湿地公园”、“一所7000平方米斥资近亿的鼎级生活会馆”等在内。

　　温州市瓯海区工商局有关负责人表示,此类广告违反了《中华人民共和国广告法》第三十七条的有关规定,被处以责令其停止发布、以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响,并依法分别处以112万元和88万元罚款。

　　该负责人还表示,近年来,随着房地产业的迅猛发展,各种有关房地产的虚假宣传和不实广告也令人目不暇接。房地产项目的交易额较大,广告的影响力强,广告中出现虚假、误导以及其他违法问题,其社会危害性较之一般的商品或者服务更为严重。

　　工商部门提醒,虚假广告是工商部门的重点监管对象,因此,提醒房地产公司要如实发布广告,广告媒体单位要严格履行广告审查的义务,另外还要提醒广大市民,购房时一定要多加小心,多留意一些细节,提高鉴别能力,不要轻信那些含糊不清和不真实、不客观的广告,以免上当。　据　《中国新闻网》

　　京29楼盘将扎堆入市近六成低于周边房价

　　记者近日从亚豪机构、链家地产等中介机构处了解到,下个月北京将有29个项目入市,从已经给出价格的项目看,有近六成项目价格低于周边项目定价。

　　根据亚豪机构统计,12月份北京将有29个项目入市,纯新盘与老项目后期数量相当。其中,14个项目为纯新盘,包括路劲·世界城、首开·国风美仑、中铁·花溪渡、京投快线·上林湾等；15个项目为老项目后期,包括以世界名园、怡景溪园、金隅观澜时代、中信城、阳光上东等。

　　今年以来,由于受到调控政策的影响,开发商的推盘速度受到极大影响,除“金九银十”两个月,其他各月的月度入市量均未超过30个。而在去年,月度推盘量最高时曾达到52个,即便是年底时,12月份的入市量仍高达45个,比今年12月的29个计划入市量多16个。从价格上看,根据链家地产市场研究部的统计,在12月份预计入市的项目中,有13个项目已经给出了定价,其中8个项目的定价低于周边项目价格,占比达到61.5%,部分项目定价比周边项目价格低了近两成。

　　不过,在12月份入市的项目中,还有一半多尚未确定开盘价格,其中不仅有纯新盘,也有老项目后期。对这些项目来说,价格成为敏感话题,一些开发商在接受记者采访时表示,只有到开盘当天才会对外公布价格。对此,亚豪机构副总经理高姗分析认为,对即将开盘的项目来说,制定出合适的开盘价格非常重要,“一经开盘即能获得50%以上的销售率,是目前销售的最佳状态。任何之后的价格变动,无论是涨是降,都会给项目销售带来不利影响。由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响,开发商对"合适价格"的判断难上加难。”

　　链家地产首席分析师张月认为,从往年楼市规律来看,年底存在销量小幅回升的可能性。2010年与2009年12月,本市楼市的成交量均为全年单月最高值,2008年12月的成交量也超过1.3万套。不过,考虑到今年楼市的特殊性,预计年底成交量不会出现大幅反弹,但项目降价的趋势会进一步增强。

　　据　《京华时报》

　　青岛开发商降价避实就虚,“敞亮价”还要等多久?

　　临近年关,在全国各地房企降价促销跑量的大背景下,青岛陆续有新盘低价入市,其中以龙湖等大牌房企为代表。但是也有部分房企仅仅打出劲爆低起价,吸引购房者的注意,均价却并不低,广大购房者从希望变失望,不禁感叹“敞亮价”可以让青岛等多久?

　　楼市入冬存量房需消化18个月

　　根据房产交易中心的统计数据,截至11月21日,全市存量房共有140298套。而截至11月8日,青岛今年的累计成交量为71626套,依照成交速度来推算,青岛市现有存量房足够消化至少18个月。

　　从周交易来看,11月开局不利,据搜房网数据监控中心的数据显示,第一周仅成交1727套,环比下跌0.74%,总成交面积168754.19平米,环比下跌10.25%。第二周成交1688套,环比下跌2.26%,总成交面积161902.9平米,环比下跌4.06%。从日交易来看,进入11月份以来,日均成交量一直在200套左右,有时日成交量仅有百余套。从数据可以看出楼市已经入冬。

　　而且数据显示,14万套存量房中,一半以上的房源已经进入了准现房销售阶段。楼市形势好的2009年和2010年,市场销售的房源以期房为主,多数楼盘经历不到准现房阶段就已经宣告售罄。今年随着限购等楼市调控政策以及加息、提准等金融收紧政策,大量购房者转入观望阵营,越来越多的准现房甚至是现房,涌入存量房的仓库。

　　降价避实就虚起价看起来很美

　　面临年底回款压力,开发商不得不割肉放血跑量回款。像胶州青岛风景早在9月份就以七折价格入市,折后单价3000元多一点,仅仅一个月时间青岛风景去化就超过1200套,当期去化率超过75%。

　　然而并不是所有低价入市都让购房者能购上房。一些开发商打出低价入市的噱头,实际起价房源仅有一两套,均价远远高于起价。

　　近日,在李沧区一家新盘项目看房的一位市民说,李沧区的这家新盘项目报出的起价是7100元,均价是9700元,两者相差了2600元之多。“到了售楼处才发现,起价7100元的房子根本没法住。”该市民表示,房子的户型很差,而且为北向房,挡光很厉害,而且房源只有一套,到了售楼处,置业顾问直接告诉她起价房已经没有了。随后向她推荐的房源,单价都在9500元左右。 (来源：齐鲁晚报)