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京城开发商年底开始“裸奔”

2011年11月24日13:42
来源:新华网
  仅仅与龙湖时代天街、合生世界花园“底价”开盘几天之隔,11月22日业内传出消息,中弘北京像素南区5号楼打出了1.16万元/平方米的腰斩价格,相比该楼座最高价2.29万元/平方米调价幅度达到了五成。

  进入11月以来,先是通州的东亚?逸品阁抛出了1.32万元/平方米的价格 ,并随即公布该项目成本价12347元/平方米,引发了开发商争相“底价”开盘。11月18日、19日龙湖时代天街、合生世界花园分别推出了1.18万元/平方米和9980元/平方米两个区域内的超低价格,再加上中弘像素,短短的10多天时间内,北京接连出现了4个“底价”开盘项目。或许正如绿城董事长宋卫平所言,“这个年关有些开发商将很难过”。“现在是上市企业冲击业绩的最后关头,开发商宁愿在利润上"裸奔"来换取交易量,预计这种疯狂的降价行为将持续到明年初。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

  房企开始“裸奔”

  不管开发商愿不愿意承认赔本甩卖还是零利润开盘,但是摆在市场面前不争的事实是,北京楼市的深度降价潮正在开始,而这一现象的始作俑者就是在过去两年中领跑北京楼市的通州、大兴等新城区。

  “北京像素5折甩卖”的消息在11月22日早晨成为了楼市最为关注的消息,这个曾经由“非中心”变身而来的京城著名商住项目也问鼎过北京市单月的销售冠军。

  记者随即致电该项目销售中心,一位销售人员向记者证实了此消息。据他介绍,“目前南区5号楼3.2米层高的公寓均价在1.2万元/平方米左右,最低的价格为1.16万元/平方米,为毛坯房”。

  从北京市房地产交易管理网上记者看到,目前降价的南区5号楼于今年的5月18日取得预售许可证,共上市了14套房源,目前只签约了1套,签约价格为2.29万元/平方米。

  “绝对不可能再低了。现在这栋特价楼是盖在地铁上的房子,且是平层,加上是期房,价格才这么低。”销售员表示。

  其实近段时间以来对“不能再降价”表忠心的项目不止北京像素一个。

  10月底,在通州房价一路走低时,不少人感叹似乎底价时代已经到来,东亚?逸品阁突然打出了1.32万元/平方米,并且称提前预订的客户可享受每天总房款200元的优惠。正当外界质疑其是不是底价时,该项目又通过中介公布了其底价12347元/平方米,利润只在5%左右。

  在疯狂降价之时,中原地产测算的一个成本公式也在业内广为流传,“建安成本3000元/平方米左右、推广营销财务成本1000元/平方米左右、税费成本2000元/平方米(相当于房价的20%)”。这一公式经过记者与几位开发商的求证基本属实,期间的水分不过10%左右。

  如果按照这一计算模式,近期不少项目推出的特价房,基本上是零利润甚至是亏本甩卖,可以说在利润上是“裸奔”。

  “的确到了年底,各大开发商开始"裸奔"卖房是无奈之举,这些降价的房企不少是上市公司,要的是业绩,割肉在所难免。预计明年初这样猛降价的行为将减少。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

  “全项目利润和周转速度是公司关注的经营指标,孤立地就某一次开盘算账并无太多意义。”涉及到这次深度降价的一家房企向记者表示。

  深度降价在所难免

  京城房价深度下调的背后是11月以来北京楼市成交量的大幅下滑。

  据北京市房地产交易管理网数据显示,北京11月商品房住宅签约仅为3019套,继续延续9-10月的低迷成交量,同比去年同期下调幅度达到了60%。预计11月全月,北京商品房住宅交易量将继续维持在5000套以下,成交量继续低迷,年底出现翘尾的可能性不大。同时成交价格进一步下探,11月商品房住宅签约均价为20171元/平方米,相比10月同期的20548元/平方米、9月的21735元/平方米,均出现了小幅下滑,但是相比去年同期依然有12%的上浮。

  虽然北京年内房价经历了多月下调,但近郊,如大兴、顺义、通州各月的成交均价依然保持在1.4万元/平方米以上,并未降到底。

  以顺义万元项目蓝岸丽舍的开发商鲁商置业为例,其三季度报告统计,其短期借款和长期借款分别比年初大幅提升了289%和62%,净负债率高达125%,相比年初的43%剧升。扣除预收账款后的流动负债达到71亿元,而货币资金仅有15亿元,因此不排除该项目在年底前还有大幅跳水的可能性。

  链家地产首席分析师张月认为,单一房企经营特点在房价高降幅中占主导性。在规模性降价局面形成之前,退房潮持续存在,观望随降价不断加深,使房企或多或少还是会存在降价包袱。十余个近郊项目万元售价虽低,但毕竟和500多个在售的项目相比比重太小。另一方面,近郊价格跌破万元的项目尚未在房山、通州等六环内区域出现。根据链家地产市场研究部统计,2009-2010年大兴住宅地块楼面均价要较通州、房山高1000-3000元/平方米,也就是说通州和房山的土地成本更低,也意味着和大兴的万元项目相比,通州和房山的价格还远远没有触底。

  同时新兴区域的库存压力依然非常大,截至11月20日,大兴、房山、昌平、顺义、通州等六环内近郊区域库存住宅总量达6.5万套,按10月2500套的成交速度来看,在无新增供应情况下也需24个月消化。观望还在加深,成交对于降价的依赖显而易见,虽然部分近郊项目未出现万元以下的狂热促销,但深度降价的风暴已然开启。

  根据链家地产市场研究部统计,近期除通州京贸国际城、润枫?领尚、东亚?逸品阁、朗文世家等项目几乎零利润销售外,房山翠林漫步、首开熙悦山,顺义东香庭、翼之城,昌平纳帕澜郡、金隅万科城等项目的定价也较周边传统均价低2000-4000元/平方米,但是依然有进一步下调的空间。(商报记者 赖大臣)

  作者:赖大臣
(责任编辑:罗为加)
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